多个小区业委会自治管理不佳“下不来台”

　　福顺尚都小区。资料片
　　哈尔滨日报4月29日讯 珠江俊景小区的业主们日前遇到一个难题：原有的物业管理公司退出服务，业主委员会承担起物业管理工作，但“自治”并未带来业主们期盼的结果：垃圾堆满地、财务不透明……更让业主们没想到的是，当业主们想重新找一家物业管理公司接手小区的物业管理时，正在“管”的业委会却不愿下台，双方僵持了一个多月，矛盾几近激化。最后，还是社区出面多次协调，业委会才不情愿地“下台”。
　　记者了解到，我市珠江家园、福顺尚都、新美家园等多个小区都出现过类似的业委会自治情况，由于缺乏专业技能导致管理效果不佳，以及财务上的不规范和不透明，最终接手物业的业委会“上得了台，下不来台”。
　　钱去哪儿了？
　　——物业费等收入是如何使用的成质疑焦点
　　一些小区的物业管理由业委会自治后，初期业主们往往积极配合，主动交纳物业费，但最终使业委会失去业主信任、导致其“下不来台”的主要原因是“钱”。
　　珠江俊景小区居民反映，前任物业弃管后，业主们对接手自治的业委会寄予了很大希望，很多业主主动交纳了物业费。但业委会到底收了业主多少物业费、小区公共设施的收入是多少、这些钱都花在了哪些方面，业委会不但从来没向全体业主进行公示，而且物业管理状况不光没改善，反而每况愈下。后来，业委会的原财务人员被业委会免职，不少资金的去向更成了谜。居民们一直希望业委会公开财务收支情况，但业委会始终不肯公开。
　　据了解，其他业委会物业自治的小区主要矛盾焦点也是“钱”。福顺尚都小区原物业由于种种原因退出服务，小区业委会在物业交接的空白期担起了物业管理职责，在自治阶段业委会收取了一些费用。随后财务人员变更，原财务人员与现财务人员在工作交接时出现纠纷，原因是小区收取和支出的物业费对不上号，账目较乱，根本无法理清。
　　珠江俊景小区所在的社区负责人认为，要让小区管理有序，固定收入必不可少；而要让自治稳定长久，账目公开是关键。按规定，业主委员会管理小区应该有专门管账的会计，收上来的钱全部存到单独设立的存折里，各项支出全部公示。但现实情况却是，一些业委会自治管理物业的小区，各项支出由业委会的几个人说了算，成了业委会个别人的“一言堂”，并且财务不透明，这样极易引发矛盾。
　　事干成啥样？
　　——“自治”欠缺管理与服务能力成矛盾中心
　　一个不能回避的现实是，业委会的成员大多是退休老人，并非物业管理专门人才，欠缺物业管理相关经验，干事情全凭热情。小区物业由业委会自治后，在小区物业管理的决策方面，基本上全凭业委会负责人“拍脑门”来进行，难以规范，这使得小区物业服务水平难以达到业主的要求，有的甚至难以维持最低水平。
　　据物业管理部门统计，在我市各小区业主委员会成员中，起骨干作用的基本都是60岁至70岁的退休老人，他们既有空闲又有热情。物业管理部门在各小区的业委会成员选举中，曾建议吸纳一些年轻人，改善业委会组成人员的年龄与知识结构，但由于工作压力大、家庭事务多，年轻人大多数不愿参与业委会工作，最终都不了了之。
　　我市资深物业管理者赵辉指出，物业管理是一门专业的学问，其内容包括对建筑物及其附属设施、设备和相关场地进行的维护、保养、修缮等，以保持其正常使用功能。如维持小区内车辆停放秩序、检查电梯安全，以保证小区环境的整洁美观和保障住户的人身财产安全；在小区环境方面，提供清洁、绿化、治安保卫等服务；进行自来水水箱清洗、日常生活垃圾清运等。这些都需要有全局统筹和综合管理经验。物业管理工作千头万绪，应该由一个综合型的物业管理专业团队来执行，单凭几个退休老人的服务热情远远不够。
　　心放在哪儿？
　　——业委会从监督别人到接手管理的角色变换
　　“蹬上脚踏板儿，立刻变心眼儿”——相声大师的著名段子，用来形容业委会物业自治的状况再贴切不过。
　　一小区的业主委员会前主任说，作为业主大会的执行部门，业主委员会的职责是召集业主大会会议，报告物业管理的实施情况；代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同；及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督和协助物业服务企业履行物业服务合同；监督管理规约的实施。然而，当其承担起了直接的物业管理职责的时候，业主委员会成员成了物业管理者，原来的监督者角色变换成了管理者。物业自治带来的直接后果就是——物业费的使用者与物业费是如何使用的监督者混为一体，弊病也由此产生。
　　同样经历过业委会物业自治的一小区的几位业主说，在对前几任管理小区的物业企业进行监督时，我们感觉业委会的成员很认真负责，他们查找出的问题、列举出的事例都让物业管理企业的人哑口无言。小区物业弃管后，业委会提出物业自治，我们业主都挺高兴，也很支持，相信有这样认真负责的业委会来管理小区的物业一定能管好。可事实上，业委会自治后，出现的新问题甚至比前任物业产生的问题更严重。我们业主与业委会沟通时，业委会不负责任的答复口吻与原来的物业管理企业几乎一模一样，而且态度更恶劣。所以当一个人既是运动员又担任裁判员时，很难想象他会站在公正的立场上并提供可靠的服务。业委会一旦自治， “心”摆的位置就不一定端正，“屁股”坐的位置就未必是业主这一边了。
　　谁来管自治？
　　——亟须规范执行的外部行政监管
　　《哈尔滨市物业管理条例》第四十四条规定，经业主大会决定，或者经物业区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意，业主可以自行管理，并接受市、区、县(市)物业行政主管部门的指导和监督。自行管理的物业服务内容、服务方式、服务费用、收费方式、服务标准等具体事项由业主共同协商确定。自行管理不得违反有关法律、法规和规章的规定，损害社会公共利益，侵害业主的合法权益。
　　既然法规有相关规定，自治路为啥走不顺畅？原因是外部行政监管的缺失。这种缺失并不是行政部门不愿作为，而是自治的业委会不愿接受监管。一位被辖区内的自治小区“折磨”了两个月的街道办事处负责人表示，按规定，对于业委会自主管理小区物业的，街道社区承担着指导与财务监管责任，但实际操作过程中，被监督者拒不配合，根本不提供账目等，使社区财务监管难以进行。
　　市物业办高处长说，小区自治面临着组织机构和经费等多方面的问题，很容易形成费力不讨好的现象，而且没有严格的管理制度和财务制度又直接导致有的自治者“不作为”、“乱作为”与物业费支出不透明等弊端。虽然按规定，业主有权选择物业自治管理，但鉴于物业管理的复杂性和专业性，我市并不提倡这种管理模式。
　　物业管理专家建议，街道社区管理机构要对小区业主委员会的运作过程进行指导，对于业主自行管理的小区，应该从业主代表中选聘专业人员，分别成立财务监督小组和法律维权小组，共同监督业委会。
责任编辑：张广义                  物业 业委会 自治                                                                                            相关新闻         
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