有法可依！哈尔滨新区发布：既有小区维修改造管理办法！

【规范性文件】
哈尔滨新区江北一体发展区
既有小区维修改造管理办法
（试行）
（有效）
第一条（制定目的）为解决住宅物业建设工程质量保修期满后，在使用中存在危及房屋安全情况和影响业主正常生活时，无人维修改造的问题，保障住宅物业的正常使用，改善人民群众的居住环境，根据有关法律、法规，结合哈尔滨新区江北一体发展区实际，制定本办法。
第二条（适用小区）适用维修改造的既有小区，是指住宅物业建设工程质量保修期满后，开发建设单位不再履行保修义务的小区。
第三条（适用情况）符合本办法第二条条件的既有小区，存在下列危及房屋安全和影响业主正常生活的情况之一的，适用此办法。
（一）电梯、消防等共用设施设备出现故障损坏情况，经有关行政主管部门出具整改通知，或者专业机构出具检验、检测、评估整改报告的；
（二）物业共用部位屋顶、外墙出现严重渗漏的；
（三）建筑立面瓷砖等外墙装饰层发生脱落或者存在脱落危险的；
（四）共用排水设施因坍塌、堵塞、爆裂等造成功能障碍，公共护（围）栏破损严重，危及人身、财产安全的；
（五）突发事件造成物业共用部位、共用设施设备损坏的；
（六）其他危及房屋安全的紧急情况。
第四条（项目申报）街道办事处负责辖区内既有小区房屋使用的日常监管工作，对辖区内存在本办法第三条所列的危及房屋安全和影响业主正常生活的小区，形成报告报区住建部门，并提供以下材料：
（一）既有小区的房屋性质、建筑面积、楼栋数、户数、建成时间、进户时间、建设单位、物业服务人等基础信息；
（二）已成立业主委员会或物业管理委员会的备案证明；
（三）存在的问题、业主维修改造诉求、维修改造的初步方案、所需资金估算等；
（四）未建立、补建住宅维修资金，或无法使用住宅维修资金进行维修的说明;
（五）未缴存维修资金的业主同意维修改造后按规定缴存维修资金的承诺。
第五条（建立项目储备库）区住建部门组织既有小区维修改造的建设单位对街道办事处申报的既有小区进行实地踏查，核实相关情况，同步对小区庭院道路、无障碍设施、水、电、气、热、通信等相关设施进行调查。经实地调查核实，将符合维修改造条件的小区纳入松北区既有小区维修改造项目储备库。
第六条（确定维修改造计划）区住建部门组织既有小区维修改造的建设单位对列入项目储备库的小区进行设计、预算，按照轻重缓急原则排序，确定拟列入维修改造计划的小区，提交区政府审议，经审议通过的列入维修改造计划。
第七条（建设单位和资金）对列入维修改造计划的小区，由区政府委托区属国有企业作为建设单位组织维修改造，有维修资金的小区按照相关规定使用维修资金，没有维修资金或维修资金不足的由区财政垫付。建设单位对既有小区维修改造项目均应购买工程质量潜在缺陷保险（IDI），保修期限为10年。
第八条（建立维修改造前勘验机制）在维修改造前，区住建部门组织相关单位和人员对维修改造项目进行现场勘验，主要勘验内容有工程材料、施工工艺、操作规程等，判定是否符合工程建设的相关法律法规、有关技术标准、设计文件等要求。
第九条（参加现场勘验人员）参加现场勘验的单位和人员有：
（一）区建设工程质量监督机构；
（二）街道办事处，社区居委会、业主委员会或物业管理委员会，物业服务人；
（三）建设工程方面的专家，区住建局负责组建专家库，每次参加人员不少于3人，从专家库中随机抽取；
（四）律师团队，负责提供法律支持和必要时的诉讼代理工作；
（五）公证处，负责对现场勘验的全过程进行录像和公证；
（六）原建设、施工单位等，由区建设工程质量监督机构通知参加勘验；
（七）实施维修改造的建设、设计、施工、保险单位等。
第十条（出具意见）区建设工程质量监督机构根据建设工程质量相关标准和专家意见，对现场勘验结果出具意见书，意见书应明确维修改造项目是否属于建设工程质量问题。如属于建设工程质量问题的，由区政府责成相关部门向责任单位追偿，并按相关法律法规规定追究责任单位的责任。
第十一条（议事平台）街道办事处负责搭建社区居委会、业主委员会或物业管理委员会、物业服务人，及建设、设计、施工、监理等单位参与的议事平台，落实施工现场居民接待场所和接待人员，及时回应居民诉求。
第十二条（拆违工作）维修改造前，街道办事处统筹协调城管执法、自然资源、市场监管等部门依法完成影响小区维修改造的违法建设的拆除工作，保障维修改造工作顺利进行。
第十三条（公示制度）工程管理全面实行公示制，在小区显著位置公示维修改造方案、施工质量标准、验收标准，维修改造工程的建设、设计、施工、监理单位等。
第十四条（检查监督）各实施主体落实质量安全主体责任和文明施工要求，区住建部门和属地街道办事处加大抽查力度，严肃查处违法违规行为。
第十五条（竣工验收）工程完工后，区住建局指导监督建设单位组织设计、施工、监理、造价等单位对维修改造工程实施验收，同时邀请街道办事处、社区居委会、业主委员会或物业管理委员会、物业服务人参加。
第十六条（建管交接）维修改造工程竣工验收通过完成后，在街道办事处的监督下，建设单位与物业服务人开展建管交接，移交施工有关资料，物业服务人应当及时有效开展物业服务。街道办事处对物业管理做好监督工作，确保小区物业服务有序。
第十七条（建立维修资金）维修改造完成后，同步建立住宅专项维修资金，区住建局负责归集、管理，按照维修资金管理的相关规定使用。
第十八条（试行期限）本办法试行期限两年。
政策解读链接-
http://www.songbei.gov.cn/art/2021/11/4/art_20329_1192876.html
解读
一、规范性文件制定的必要性
按照相关法律法规和区领导批示精神，我局结合党史学习教育活动，为群众办实事，解难题，拟定了《管理办法》。《管理办法》是切实落实学党史办实事实践活动，把改善群众的居住环境作为重大民生事项，解决人民群众当前最关心、最直接、最现实的利益问题；按照《黑龙江省哈尔滨新区条例》关于“建设生态宜居新城区”和“强化公共服务和民生保障”，以及国家、省关于老旧小区改造的相关规定，结合新区实际，制定了《管理办法》。
二、拟解决的主要问题
我区大多数住宅小区已过保修期，保修期后的房屋渗漏，电梯、消防设施故障、道路破损等问题的维修责任往往牵扯不清，引发纠纷和矛盾。尤其是房屋漏雨问题，严重影响居民的正常生活，开发公司、物业公司相互推诿，均认为已履行了相关职责，业主又不同意使用维修资金，导致屋面无法维修。通过制定管理办法，有效解决住宅物业建设工程质量保修期满后，发生屋顶、外墙渗漏，电梯、消防等设施设备故障损坏，影响业主正常生活时，无人维修改造的问题。
三、采取的主要措施
1、主要流程。一是街道办事处申报，提供房屋的基本信息、存在的问题、业主的诉求、维修的初步方案等材料；二是住建局组织核实调查，将符合条件的纳入项目储备库；三是住建局组织设计、预算后，确定拟列入维修改造计划的小区，提交区政府审议，通过的列入维修改造计划。
2、创新机制。一是工程保险机制，由建设单位购买工程质量潜在缺陷保险（IDI），保修期限为10年；二是建立勘验机制，在维修前，区质量监督站组织专家、律师、公证处，原建设、施工单位，以及街道，社区、业主组织、物业企业等现场勘验，出具勘验意见书。如属于建设工程质量问题的，要追偿建设、施工单位的责任。
3、保障措施。一是拆违工作，维修改造前，街道办事处要统筹执法、自然资源等部门完成影响小区维修改造的违法建设的拆除工作；二是加强宣传，搭建议事平台，做好工程公示，让业主参与、理解、支持、配合维修改造工作。
解读人-唐洪斌，电话：88102659
原文链接-
http://sbqxxgk.harbin.gov.cn/art/2021/11/4/art_26594_21119.html
来源：哈尔滨是松北区人民政府网

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