黑龙江日报4月15日讯 今年是哈尔滨的“物业管理年”，这个以“年”命名的工作部署，透露出政府规范物业管理之迫切，也反映出规范物业之艰难，更承载百姓对享受优质物业服务之期盼。
如果给居民“吐槽”物业管理的机会，每个人的抱怨都能装满一箩筐，物企成了“小散滥”的代名词，物业市场到了整顿规范的十字路口。
哈尔滨“物业管理年”的目标是确保两年内哈尔滨市的物业管理服务水平大幅提升、居民居住环境显著改善，如此看来，今年是发轫之年，堪称物业管理“元年”，只有今年为规范物业市场、物企运行标准化打下地基，两年之内才能达到整体预期的提升和改善。这提升、这改善通过怎样的路径实现，尚需政府部门、物企以及全社会共同发力。譬如“十几个人、七八条枪”的物企怎样成长为规范的现代企业？如何聚集业主社区自治的力量？畅通怎样的物业投诉管理机制？老旧住宅的物业管理如何“刷新”？等等。
物业，让我们安居乐“业”是美好的愿景。正是我们寄予“物业管理年”太多的关注和希望，所以我们心里才有N个问题求解，在这个“元年”里我们希望看到答案，或寻求答案的努力，或走在寻求答案的路上……
短信提示音响了。“又是催收物业费的！”张哲看都没看，直接删掉了。近一段时间，哈尔滨市某新建小区的许多业主每天都会收到这样的催费短信。但他们态度很坚决：不交！
而短信的发出者、负责这家小区管理的景阳物业公司的负责人马经理更是备感焦虑：眼看小半年过去了，但今年的物业费收缴刚超过一半，而小区的日常维护、公司近200名人员的开支都急等着用钱……
据统计，目前哈尔滨市物业费的交缴率仅为60%左右。主观的、客观的复杂原因，历史遗留的诸多问题，使物业收费举步维艰，形成了一个顽固的“死结”。虽然多方面一直在努力理顺，但一直难取得大的突破。
小区业主：先把服务搞好了，再提收费的事儿！
物业公司：收不上来钱怎么服务？再说，有些问题不是努力就能解决的。
据了解，造成物业公司与小区业主僵持不下的一个主要原因，就是业主对物业的服务质量不满。一些拒不缴费的业主认为，物业公司没有兑现合同为业主提供与收费标准相对应的服务和管理。恒盛豪庭小区是一个位于群力新区的高档社区，物业费按哈市物业一级服务标准1.6元每建筑平方米收取。按照这个标准，小区应该是全封闭的，垃圾一小时一清，绿地面积也应达到相应的比例。然而小区的业主们反映，入住两年来，小区内道路很长一段时间都没有修整，十分泥泞，绿化工作也进展迟缓。大门和单元门的门禁都不好使，任何人都能随便出入。而且，一到晚上小区就黑乎乎一片，甬道上还常停满了机动车，无法给业主带来安全感。
“我们多次找物业反映这事儿，可是口头上答应得挺好，就是不见行动！”住在15栋的刘先生气愤地说，“我以前从不欠物业费，能买得起房子谁还差这几千块钱呢？可是，我今年决定不交了，他们(物业)先把服务搞好了再说！”
4月12日，在小区内记者看到，楼前一些道路积水严重，建筑垃圾露天堆放在墙角，风一吹废塑料袋就漫天飘舞。
对此，物业公司负责人马宝国回应说，目前小区管理中出现一些问题，业主不满意，其中有我们自身的原因，不过，有些问题是开发遗留下来的，比如门禁系统的损坏，我们正在积极与开发商协商。
这种对峙局面到底会持续多久？他也表示无奈。
类似的情况在一些老旧小区表现更为突出。闽江小区是1997年建成的安居示范小区，目前是按建筑面积每平方米五角钱收取物业费。但小区业主仍认为，物业公司没有尽到应尽的管理义务，小区内脏乱差现象严重，所以许多人都选择了不交费来抗议。
为了催缴物业费，物业公司可谓煞费苦心。除了发短信、打电话、贴通知，个别公司还采取了超常规的手段，如停水断气，甚至雇用社会闲杂人员讨要，导致冲突加剧。
欠费、催费僵持不下，拖得越久服务越差，陷入了恶性循环，一些“挺不住的”物业公司纷纷弃管或依法申请退出。
上月哈尔滨徐虎物业公司退出中植方洲苑小区，在业界引起了轰动。据称，该小区有三成业主长期欠费，累计近300万元，导致徐虎物业连年亏损，最终选择了放弃。
其实，徐虎物业并非退管的第一家。过去几年中，哈尔滨就有多家物业公司不堪拖欠而先后放弃小区管理。
——2012年4月，负责道里区海富康城小区物业管理的物业公司撤离人马，5000多户居民生活陷入混乱。
——2012年9月，香坊区香山小区物业公司因与业主就物业费调整问题未达成协议，放弃了对小区的管理。
——2012年末，香坊区安乐小区的哈尔滨天虹物业公司因亏损终止了服务合同。
——近日，南岗区大众新城小区物业也向有关部门递交了退出申请。该公司负责人说，物业费收缴工作一直很难，去年刚达到70%，已累计被欠费三百万元，有的住户一拖就是几年。随着经营成本的上升，公司经营已经陷入困境。
物业公司黯然退出，表面上看似乎是业主的胜利，其实却是一场“消耗战”，业主也深受其害。
物业公司收不到钱，为节省成本通常选择服务打折扣，如精简人员、雇用老弱病残员工、减少服务项目等。海富康城一位业主向记者说，自从双方闹僵了，小区内的垃圾清理得就不像以前那么及时了，保洁员、治安员也明显少了，设施坏了也没有人修。
中植方洲苑小区业委会主任张守馨说，我们也不想看到一拍两散的结果，物业突然撤离给小区管理带来了压力，毕竟选聘新物业需要时间也耗费精力。
为了保障那些被弃管小区居民的正常生活，从去年以来，哈尔滨市道里区成立47家物业服务站，临时负责小区垃圾清运、设施维修、绿地养护，目前已接管100余万平方米。但据道里区物业供热办孙承泽介绍，就是这每平方米4毛钱的费用，收起来也很难，目前仅有一成收缴率。
业内人士指出，一个小区的物业管理收益黄金期就在头三年，三年过后许多问题就将陆续暴露出来。因此不排除有一些物业公司是借口“拖欠严重”脱身，然后再去接手新建成的更容易管理的小区。
欠费维权，注定是一场“双输”的结局。其深层原因，是法规缺失以及管理的乏力。打开“死结”，需要管理创新，更需要相关部门务实的作风。
“我们也不想欠费，知道这样下去会两败俱伤，可实在是找不到更好的办法了！”一位业主的话，表达了当前许多小区业主维权所面临的窘境。
据了解，业主们曾多次找到有关部门投诉，或拨打有关维权热线，但始终未得到满意答复。于是，不交物业费，就成了业主维权的“撒手锏”。
一位不愿透露姓名的某小区业委会负责人更直言：当初我们业主与物业公司之间的矛盾并不是很大，如果有关主管部门能够本着认真负责的态度积极从中协调，果断采取措施，完全不必走到今天这般地步。可是每次我们一去找，有关工作人员就“和稀泥”，态度含糊，最终弄得双方冲突越来越激化，不可调和。
在收费标准上的分歧，也是小区物业纷争的隐患。目前哈尔滨市城区普通住宅小区物业服务标准分为四个等级，按不同等级收取费用，实行政府指导价。但涉及到一个具体的新建小区时，应遵照哪个收费、以怎样的方式收取，却有着很大的操作空间。而业主在决策中往往缺少话语权，总是被动地接受。因此，如何采取措施构建共识十分重要。
此次哈市开展“物业管理年”就提出，将合理调整物业收费标准，老旧小区要足以支撑成本，新建住宅要质价相符。对此专家建议，不妨借鉴兄弟省市一些作法，实施更为灵活务实的收费举措。比如，对确因物业服务不到位而导致的欠费现象，主管部门应积极介入责成物业公司酌情给予减免或补偿，以免问题久拖不决。陕西省和甘肃省就出台规定，对开发商通知进户而实际上买受人并未入住的情况，物业费只收取30%~70%。目前，哈市群力、哈西等新区竣工的楼盘较多，但小区配套设施并不到位，导致入住率不高。如果仍生硬地按全额收缴物业费，势必又会造成大量新的拖欠。
维权不是单向的，物业公司权益也应依法得到保障。据了解，为了解决恶意拖欠现象，有关方面重提“一律不予办理房屋交易登记手续”等反制措施。但对那些不交易的业主来说，这无疑又成了一句空话。况且，何为“恶意”，由谁来认定？在具体操作中也面临诸多困难。
大众新城物业公司负责人说，过去几年，他们先后起诉了13位无故欠费的业主，但让他们不理解的是，法院似乎很不情愿受理此类案件，要么就是庭处调解，一拖就很长时间。至今，这13例诉讼只判决生效了一例。
“我们希望，不论是业主、企业还是政府，都应增强法治意识，做到依法管理，遵守游戏规则。”这位负责人说。
哈尔滨道里区前进路某小区居民小宋除了是一家大企业业务主管外，还有一个特殊的身份，就是居民小区业主委员会主任。马上就到业主委员会换届选举的日子了，小宋犯了愁，因为已经没人愿意担当业主委员。成立之初的业委会成员至今仅剩下三人还在“坚持”，而这三人都心灰意冷不愿意干了。
内外交困业委会难成立
小宋所在的小区以前成立了一个业委会，但没多久就解散了。2005年前后居民又着手创建业主大会和业委会。业主们成立业主委员会的直接动因是不堪物业太差劲的服务。当时，成堆垃圾不清理，封闭管理变自由进出，电梯出现故障带“病”运行，等等。为了维护业主权益，2005年至2010年，热心居民努力组建业委会，可各方面的困难层出不穷：牵头人遭到恐吓威胁，参与者家的窗子被砸，业委会始终无法真正成立。
在小宋看来，困难还在于居民。成立业委会必须先成立筹备组和业主大会，而业主大会的成员是小区全体房屋所有者。牵头者首先得过“芳邻”这道关，他们挨家挨户敲门、征求意见。业主们则有的说再考虑考虑，有的敷衍了事，有的说不参加。大多人家都持“事不关己，高高挂起”的态度。按规定参加的人数达不到规定的比例，就没有申办资格，事情就搁浅了。
2010年，小宋被大家推选为带头人之一。他组织大家去街道办和小区物业管理部门进行了申请，之后成立了筹备组，并制定出《小区管理规约》和《业主大会章程》。为此，小宋和其他筹备组成员都投入了大量时间和精力。之后便到了至关重要的环节——制定业委会成员名单。拜访1600余户业主，小宋他们用了十天，做了大量工作，终于使业主签字人数达到规定比例，进而具备了成立业主大会的先决条件。之后上报到区级物业管理办公室，审批通过，业委会终于建立。
不论现在还是当时，哈尔滨拥有业委会的小区都寥寥无几，小宋说，想找个“取经”的地方都没有。
尚无法律法规为业委会“撑腰”
自2010年该小区成立业主委员会以来，他们辞掉了先前的物业企业，重新招聘了新企业，小区堆积成山的垃圾运走了，破烂不堪的道路申请了大修基金，花坛等设施得到了维护，电梯故障也很快解决了。业委会的努力让居民们有目共睹，小区仿佛迎来了久违的“春天”。
可好景不长，小区内不知是谁开始传播“业委会成员免交物业费、有某某特权”的信息，业主开始对成员提出质疑，这极大刺激和打击了成员们的积极性，成员们开始相继退出。小宋说：“业主委员没有任何补偿和奖励，还得受一肚子气，轮到谁都不会愿意再干。几句传言就把人全逼走了。”今年正赶上业主委员会三年一换届，可业委会成员人数难保，谈何换届。小宋说，实在伤不起了，为大家做贡献，却误戴了“享受不当福利”的帽子，很是无趣。
近一年，该小区物业服务又回归了原点，一冬天的积雪没人清扫，垃圾堆放好几天才收一次，电梯出现故障又得等上好长时间。当业主们共同的利益受到损害时，业委会的作用才显现出来，可此时的业委会早已人去楼空。
有专业人士分析，业主大会及业委会成立起来程序复杂，决策成本过高。从启动就困难重重，因为法律法规没有关于业主大会这个组织如何成立和运作的规定，相关的条文中也只在有限的权限内通过建立一些规则来规范它的成立，但动辄成百上千户的小区，业主投个票就得好长时间，决议一次成本太高，往往几方劳心劳力，最后仍达不成一致。另外，运作起来师出无名，缺乏监督机制。业主大会法律地位不明确，这个名义上的权利主体既不能以自己的名义单独对外进行民事活动，也不能承担责任，结果就是业主委员会这个执行机构常常越俎代庖。如果此时个别人钻空子牟取私利，而小区真发生问题的时候，业委会成员卖房一走了之，给整个小区的运转造成很大困扰。可见,业主大会和业委会的生存和发展面临很多障碍和不合理因素。
业委会制度十年虚弱病根难治
业委会是保障业主权益的组织，也是把社会矛盾化解在基层的稳定器，业主、政府和社会都应该对业委会的成立和运作持积极态度。然而，目前这个产物已经发展十余年仍不见起色，显然说明它具有不合理性，需要改进。
国内相关专家、北京市住房和城乡建设委员会张农科发表了个人看法，首先，业主大会法律地位不明确。这个组织融不进任何一个现行的关于组织管理的法律框架，它不是法人、公司、不是社团、合伙，只能说有点像法人。其次，物权法中提到，“业主可以成立业主大会”，暗含业主也可以不成立业主大会之意，这种不置可否的态度，使得业主自身和政府的指导监督部门对业主大会、业委会漠然处之。
该专家还提出，目前的物业管理无市场。物业管理在我国已有30年发展历史，业内人士常常将“物业管理市场”、“物业服务市场”挂在嘴边，而按照经济学中市场的定义，只有买卖双方都存在的情况下才称得上是市场。但在目前的物业管理实践中，大部分情况下只有卖方而没有买方。按照《物权法》的规定，业主大会应当是物业服务的买方，但目前法律法规没有对其明确，而且即使其成立，法律地位也未被承认，赋予其的经营物业共用部分等共同管理权利根本实现不了。其次物业服务合同要么是由单个业主和物业签订，要么是由业委会直接代替业主大会签订，导致了业主、业委会、业主大会和物业服务企业之间法律关系的混乱。没有买方这一市场主体，物业管理当然也就没有形成买卖关系，市场竞争机制就无法正常发挥作用，物业服务企业即使不提高业务水平也可以维持生存。
微说物业
@我要法网：我国物业管理立法的主要不足:物管概念错乱、公权进退失据、自治机制不畅，立法互相矛盾。
@号令武林：哈尔滨今年物业年的话题提出改革物业管理体制、提升物业管理水平。看出来政府对物业问题的高度重视。为什么很多物业公司与业主之间不能和谐相处，这里边有点公说公有理，婆说婆有理的感觉。一是物业公司的管理服务水平有待提高，有些经理级的人物只有高中文化。二是个别公司的资质都是假的，你说他能管好吗？
@茶语2000：物业在无法保证服务质量，随意涨价等情况下，随意用停热、停水、断电、堵路、封门等软暴力手段逼迫业主交费。业主如有抗争，换来的就是威胁、骚扰和人身伤害的暴力侵害，这些已经成为普遍。
@小雪太受欢迎不让用了：老公去找物业寻求帮助，结果被物业管理人员殴打。正当防卫后物业提出要求：出去打，这里是办公室。我这里是哈尔滨先锋路××小区。
@智联春阳：哈尔滨的房价超过沈阳、长春、而房屋质量、物业管理却相差甚远，凭的是啥呢。
@哈哈爹：今天全程观看了消防车救火，可以说很不给力：第一，消防车根本进不了小区，入口设计的太窄；第二，路上车辆乱停，物业管理视而不见，没有辟出足够消防车拐进来的空间；第三，物业人员不知所措，似乎从没有过演习。
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