业委会遭遇“成长的烦恼”

  南海花苑小区出入口设有保安亭，业主出入须刷卡。

　　针对“停车难”，业委会和物管公司都希望通过对小区内的公共场所进行改造来增加车位。
　　业主委员会，一个既熟悉又陌生的名词。自2008年，《佛山市南海区物业管理实施办法》（征求意见稿）》和《佛山市南海区业主大会和业主委员会指导规则》（修改稿）颁布以来，南海开始步入物业服务企业与业委会成立的“快车道”。
　　然而，五年过去了，包括业主委员会的组建和运作问题却越发凸显。一些小区业主不知道如何召开业主大会，如何成立业主委员会；一些成立了业主委员会的小区不知道业主大会怎样能更有效地解决业主的各种问题；也有一些业主委员会受制于经费等问题而难于开展工作。
　　就在上周，南海区政协联同住建、城管、民政、物价等部门组成的“关于加强居民小区管理，融洽物业管理与业主委员会关系”专题调研组，先后来到桂城花苑广场、万科金色家园、大沥金碧华庭等进行实地考察和调研。
　　“每个居民小区都是组成城市社会的细胞，如何保证小区的物业管理、业主的和谐相处，是和谐社会建设的关键，但目前居民小区管理还有不少问题。”南海区政协副主席胡国雄说，业主委员会作为业主与小区物管之间的“桥梁纽带”，其能否起到“润滑剂”作用一定程度上影响着小区的自治管理。
　　记者获悉，在此次调研之前，南海区政协就连同相关部门对业主委员会、物业管理公司等召开座谈会。通过多部门联合调研，查找问题症结，探索解决问题的办法，并提出一些可行性建议。
　　困惑
　　办公经费“捉襟见肘”如何筹集？
　　南海花苑小区，这里居住着约3600户居民，常住人口超过12000人，堪比一个小型社区。庞大的居住人口给小区日常的管理、治安、环境等都带来很大的压力。据不完全统计，该社区去年就发生了300多宗入室盗抢。为了更好与物管服务企业之间进行沟通，花苑小区要成立业委会的呼声也越来越高。2010年10月花苑广场业委会正式开始筹备，次年4月，该业委会获得业主76%的投票通过率，宣告正式成立。
　　福伯（化名）是花苑小区业主委员会的工作人员，最近两天，他都在准备与小区商铺主之间的第三次诉讼。他介绍，小区在成立业委会之后，为了改善小区的治安环境，业委会对新老小区进行封闭管理。然而此举遭到了小区内部分商户的反对，并最终到法院解决。“前两次开庭我们都胜诉了，这次是他们继续上诉。”
　　据了解，此次花苑小区实施小区围闭并没有动用维修基金，而是通过每户业主集资100元，共筹集到20多万元来进行围闭。而自从实行围闭后，入室盗抢和财物失窃案件就大幅度下降。然而，这毕竟是“大工程”，对于日常很多工作的开展，业委会仍然面临着办公经费不足和宣传力度不足等问题，由于运作资金不足，业委会很多工作难以开展。
　　花苑小区业主委员会主任孔先生在日前召开的座谈会上表示，目前业委会一年14万元的经费是从小区公共收益里面提取，对于小区内的一些小修小补，业委会并没有动用物业维修基金，而是从这14万元里面出资。此外，这笔费用还包括了业委会成员每人每月补贴500元电话费。
　　尽管如此，花苑小区在众多业主委员会里面已经是“比较好”的。罗村罗湖花苑小区业委会的相关负责人说，目前业委会并没有运作资金支持。由于小区物业管理费是10年前定下来的，仅为0.3元/平方米，这让物业管理企业入不敷出，小区的所有公共收益也因此补贴给物业服务企业，并没有多余的钱来支持业委会的工作。
　　由于没有经费聘请专门人员回来处理业主投诉，目前罗湖小区业委会采取的办法就是建立业主信箱和业主QQ群让业主直接向物管公司反映问题。“我们没有时间去处理业主的问题，同时我们也没有经费去聘请专人。”
　　实际上，罗湖小区的问题并非特例。据悉，南海区房地产业协会此前曾专门针对南海区当前的物业管理企业生存状况和发展中遇到的客观问题进行了摸底，发现在剔除房产企业对物业管理公司补贴的费用后，大部分的物业服务企业处于亏损状态。在此背景下，要物业服务企业“慷慨解囊”去扶持业委会开展工作，显然可行性不大。
　　对此，南海区住建局相关负责人提出建议说，此前有小区业委会通过业主大会，在物业管理费上加收3分钱/平方米的管理费作为业委会的经费。“这是一种探讨的办法，比如政府出一点，物管公司出一点，业委会自己筹集一点去共同解决业委会运作资金的问题。”胡国雄说，现在农村的村主任都有补贴，而业委会成员的职能与村主任有相同之处，作为基层的延伸组织，适当的补贴将能提高他们的积极性。
　　那么，通过提高一点物管费来作为开展经费，这从物价部门来看，是否合法？南海区物价部门负责人认为，作为物业管理费里面是没有这个收费的，实际上收多3分钱亦是增加了业主的负担。但同时，他认为，要成立业委会本身就是要通过小区三分之二的业主同意，这个本身就是个前置的条件。如果把收这3分钱作为成立业委会时一起表决通过，这就相当于征求了全体业主的意见。这样一来，这等于是三方的一个合约形式，那么物价部门是不会进行干预的。
　　困惑
　　居民“众口难调”怎样“面面俱到”？
　　小区要建垃圾房，该建到哪里？小区要建公厕，选址在哪里？对于这些问题，问10个小区业主，得到的答复可能都是不一样。南海平洲基业花苑业委会的相关负责人说，由于小区从1993年就开始入住了，市政的垃圾车不进小区，但是垃圾又不准堆放到小区外面。
　　在经过居委会和物业管理公司等多方协调之后，决定在小区门口建设垃圾房。然而虽然是按照程序做好了公示工作，但是在即将投入使用的时候，新建的垃圾房却遭受到恶意的破坏，究其原因，就是部分受影响的居民反对。但是，不管垃圾房建在哪里，肯定都是会遭遇到居民反对的。
　　相关的问题，在花苑小区也曾出现。花苑小区孔先生说，之前花苑小区里面没有公厕，很多业主认为，在楼下散步，想上厕所还得必须回家，很不方便。一时间，业委会被不少居民投诉“考虑不周”、“不作为”。为此，业委会专门召开了楼长会议，大家都支持建设公厕，然而公厕的选址却迟迟没有一致的答案。
　　“一定要大家坐下来谈，有什么问题都说出来，这样才有利于解决问题。”胡国雄说，如果实在解决不了，就要找居委、政府和相关部门一起来协调解决。例如垃圾车不进小区就去找市政、卫生、创文协商，能不能给一个适合的地方建垃圾房。
　　对此，有小区业委会人员认为，根据《物权法》，小区业委会是代表大部分业主的权益，不可能得到100%业主统一，这意味着，只要超过三分之二业主签名同意，就可以报房管备案，然后强制执行。
　　关注
　　车位紧缺已成“老大难”问题
　　每天晚上6点，在罗湖花苑里面，不少车主上演“抢车位”大战。由于小区停车位严重不足，停在小区外面又会吃“牛肉干”，不少业主找不到停车位甚至连小区出入口都停满了车，严重阻碍了居民的出入。
　　这并非特例。据了解，小区停车难已经是一众新老小区的“共性问题”。对于新建小区规划车位配套不足，一般是房间套数与车位配比为1：1或者1：1.2，单仍然难以满足不少家庭已经拥有2-3辆小车的实际需求。而对于以下诸如罗湖花苑的老旧小区，就更加难上加难。不少旧小区甚至没有规划小车车位。这直接导致不少业主在小区内外占用路边和绿化带花基乱停放，从而造成交通拥堵。
　　“业委会和物管公司沟通好准备对小区内的公共场所进行改造来增加停车位。”罗湖花苑业委会的相关负责人说，罗湖花苑的楼距比较宽，绿化带比较多，业委会计划将一部分绿化带铲平，种上树木，在树下面就可以划停车位了。
　　然而，该方案由于业主的意见不统一而迟迟不能推进。毕竟停车位是有人需要有人不需要，但是绿化却是大家都需要的。部分已经有停车位或者不需要停车位的居民，对于要改造绿化带作为停车位就肯定持反对意见。
　　不仅是在罗湖花苑。记者获悉，在南海兴业新邨，开发商在征得80%的业主同意的情况下，对小区内的600平方绿化带进行整改成汽车停车位，然而在施工期间，有部分业主出来阻扰，并要求开发商恢复原状，最终改造车位只能不了了之。
　　记者了解到，小区将绿化带改为停车位的方法可行，但是在改造前必须提交材料让规划局审批。由于绿化带是公共所有，只要有一位业主反对，该方案都不能通过。记者从南海区住建局获悉，截至目前，很多小区去报建改造，但没有一宗是成功的。
　　对此，花苑小区孔先生“支招”说，目前该小区在建一个立体停车场，每个车位成本需要4万元，只要将车放进去，然后刷卡，就会自动把车送上去停好，业主再刷卡，车就会自动送出来。而这些停车位的停车位的收费是6元一天。
　　撰文：南方日报记者 李慧君
　　摄影：南方日报记者 卢奕诚


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