小区大事长沙裕华名苑：一个小区两个物业，一堆麻纱事“了不断、理还乱”

三湘都市报9月23日讯（记者 杨昱）“就因为老物业没缴齐电费，小区电梯停了大半，最惨的还是电梯坐到一半的业主，困在里面那是真的急得哭咧！”9月22日，家住长沙市雨花区裕华名苑小区的张先生向本报反映，小区由两个物业“共管”快一年了，麻纱事不断，已影响了居民的正常生活，“你们快来看看，这该怎么办？”
一个小区为何有两个物业？对此，三湘都市报记者进行了走访调查。
投诉：新老物业“共管”，小区乱象频发
9月23日，在裕华名苑小区内，街道工作人员还在为停电的事，组织电力公司、业委会、新老物业召开协调会。小区业委会主任肖女士告诉记者，“小区共有4栋楼，因老物业不肯退场，便占据了小区的4号楼（商业楼）及地下停车库来强行管理。"住宅居民用电可自行购买，但路灯、电梯等公共区域则是由老物业公司代缴。

“8月底，电力公司就通知我们交钱，可是和老物业一对账，有1000多元的差额。我们约定各出一半，交了钱就以为没事了。但是，老物业却没有缴费，导致了停电。”肖女士表示，考虑到保证业主出行，业委会只得妥协缴清这笔费用。
除了用电，停车问题也困扰着小区业主。“4号楼的部分业主和商铺户，因为开发商和老物业给予了免费停车权限，不愿给业委会交车位管理费，也不接受业委会的管理。”肖主任表示，考虑到这些因素，新物业在设置道闸时，自然优先保证其他楼栋业主的停车需求。结果两边发生争执，多次引发了小区停车拥堵。

肖主任说，老物业未经批准变更了规划设计，将小区地下停车库变成了快递门面，由开发商收取租金长达七八年。每天早高峰，很多家长要开车上班或送小孩读书，就被随意置于车道上的快递邮件阻挡，小区业主本以为这个问题在自管后能得到改善，却没料到老物业既不走也不约束，业主们都是怨声载道。
调查：管理纠纷从小区实行自管开始
记者采访发现，种种的管理纠纷都是从小区实行自管开始的。
2020年11月20日至27日，因小区前期物业合同到期，小区业委会召开业主大会，还聘请了长沙市麓山公证处对表决结果进行公证，表决事项为：1、成立属于全体业主的物业公司、聘请物业项目经理实行业主自行管理物业；2、选聘物业公司管理小区。
去年12月5日，小区业委会多名成员遭到报复，其大门锁芯均被人用胶水封堵，一查监控，才晓得是老物业公司的3名保安所为。3人最终被警方行政拘留，还被老物业开除了。
12月19日，业委会聘请的物业经理人带着保安、保洁队伍全面接管小区的物业管理。可老物业却紧闭着物业服务中心大门，拒绝交接。之后，小区还上演了多起冲突事件，如老物业在道闸边新开一条道供车辆通行，致使小区停车陷入混乱等等。
2021年1月19日，老物业向雨花区人民法院提起民事诉讼，起诉新物业非法侵权。一审判老物业胜诉后，新物业不服，上诉到长沙市中级人民法院。2021年8月2日，长沙中院作出民事裁定，认为“一审判决认定基本事实不清，遗漏当事人，严重违反法定程序”，决定：撤销雨花区人民法院一审判决，发回重审。
目前，该案仍在诉讼阶段。
街道：哪个物业合法？建议通过司法途径判定
老物业不退场，致使小区两“管家”，这样的矛盾该如何化解？
对此，东塘街道办答复称：不管是从《民法典》物权编还是《物业管理条例》的规定来看，对于没有物业服务企业管理的小区，不管是从法律的角度还是从常理来说，都应当由小区内的所有业主共同自主管理。但业主共同管理的过程中容易出现各种各样的纠纷，目前来说还没有相关规定进行约束，裕华名苑小区正存在如此情况。
东塘街道办事处、社区一直在积极协调处理。长沙市雨花区东塘街道办事处物业办主任李征表示，如何认定这两个物业公司哪一个是合法进驻的物业服务企业？街道只能从指导、监督的角度，建议通过司法途径进行判定。
律师：“新老物业交接不畅”已成普遍现象
“业主有权对小区物业进行自管，这是国家通过立法予以确认的法定权利。小区可以采取招投标或者选聘的方式请物业公司入驻，也可以由业主自行管理。”湖南红雨律师事务所律师刘西菁认为，由众业主集体推选出来的3人成立物业公司，这3人公开承诺个人不取酬、不分红，自管物业公司的收入归全体业主所有。可以有效解决业委会不是法人的问题，长沙很多自管小区正是这么做的。
刘西菁表示，“老物业赖着不走”已成了小区普遍存在的问题。赖着不走的理由也是五花八门，如认为“业主的投票是虚假的，有业主联名要求自己留在这里”“操纵部分业主去法院起诉业委会，起诉要求撤销相关决议”“亏本了，要收完业主欠费才肯走”等等。
如何有效解决，还是得花时间花精力。能够协商规劝的最好，实在不行，政府职能部门可以介入，通过罚款、上黑名单等方式来解决，还可以走司法途径，由法院判决并强制执行。

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