3870户业主想和金辉物业好好谈谈

　　前几天，一位朋友给我看了一段视频。
　　9月2日晚，仓山区淮安半岛烟火升空。经历多年的等待，淮安二期小区业主委员会终于成立了。
　　业委会主要职责是代表业主管理好小区，维护业主的权益。
　　淮安二期小区临近农林大学，建筑面积约80万方，是一个有4600多户，居住总人口约2万人的超级社区。
　　这几年物业与小区业主之间围绕着停车、违建、快递等民生问题，引发了多次激烈冲突。
　　不少业主转而希望尽快成立业委会。但作为与闽江世纪城类似体量的超级大盘，小区大，业主多，投票又有人数和面积的需求，难度很大。
　　在开发商金辉地产拥有不少暂未出售的车位的情况下，9月的投票结果显示：有效建筑面积占比达69.45%，参与投票人数占总票数85%。
　　这几天，恰逢福建省深入开展物业服务企业侵占住宅小区业主公共收益“点题整治”专项行动。后台也经常遇到一些业主的投诉，询问如何与物业沟通，维护自身的权利。
　　这几天，我去了下淮安二期小区，和几位业委会的成员聊了聊。
　　1
　　为什么成立业委会？

　　淮安半岛的江景
　　业委会成员表态明确：业主与金辉物业之间的矛盾日积月累，已经到了比较难调解的阶段。
　　唯有业委会的成立，才能让物业正视之前处于相对“弱势地位“的业主，双方可以平等地走上谈判桌，对一些问题展开探讨。
　　回顾历史，淮安半岛业主和物业发生了多次冲突，很多事情甚至匪夷所思。
　　2019年6月，福建省市场监督管理局出具举报受理告知书。在没有获得大部分业主的同意下，金辉物业对车位只售不租，对作为民生项目的小区停车费套用商业停车的标准不妥。

　　2019年7月，根据《海峡都市报》报道，一个月来，金辉淮安半岛国际小区门口60多位车主接连发生轮胎被扎的情况。业主疑似因为车位事件遭遇报复。

　　一位无奈的淮安二期小区车主（图片来源：2019年海峡都市报）
　　2020年，金辉物业在A22-A26地库搭建安防宿舍，再次引发业主的抗议。
　　2020年3月9日，金辉十六山房小区某1楼业主私挖地下室。
　　金辉物业工作人员表示，2018年就知晓违建情况，但业主一直拒绝整改。甚至把大型的作业设备“偷运“进了小区。

　　2022年2月，金辉淮安半岛小区五千多名业主表示，在2月底小区旧驿站撤走，小区的快递配送就开始变得不正常。
　　快递员表示，小区内没驿站，物业又不让快递员进小区，没办法做一对一配送，大量快递放在小区门口。投诉量激增，他们被迫停止派送。
　　物业表示，旧驿站约满撤走，他们着手在小区内建设新的驿站，但不知为何新驿站一直遭到不明人员破坏。

　　抛开种种传闻和责任归属，1个月时间还搞不定小区驿站，业主的快递一度暂停3个月左右，金辉物业再次让业主感觉不满。
　　除了这些惊动网络的事情之外，业主还反应了很多糟心事。
　　过道漏水修了1个多月，还没修完。
　　小区内的景观照明灯多次反应，却一直没办法开得很亮。还导致了骑车的孩子因为看不清撞到人。
　　几位淮安二期小区的业委会成员表示，小区包括了高层、叠拼、别墅等多种产品。

　　金辉深耕淮安半岛多年
　　2015年淮安二期小区刚交房时，高层的物业费是2.5元/㎡，算是福州同类别地产的最高的级别。
　　每次当部分业主提出自己的建议时，物业总是以他们不能代表全体业主，进行回绝。
　　另外，业委会成立，客观上也能提升小区的品质，提升房价。
　　当下，淮安二期小区的均价是2.2万/㎡左右。
　　淮安五期的近千户业主在2019年就已经成立了业委会。
　　五期当年的开盘单价比二期低2千元，而这几年五期因为业委会的管理等诸多因素，单价已经反超二期2千元/㎡。
　　2
　　成立业委会有多难？

　　淮安二期小区投票现场
　　这几年，新榕金城湾、中央第五街等几个小区先后都发起过业主投票成立业委会的流程。
　　但有些小区业委会顺利成立，有些没有完成流程。一个关键的因素就是投票。
　　1991年深圳成立第一个业主委员会实行小区自治管理，业委会成立的路径逐渐演化清晰。
　　首先要有一定比例的业主提出申请，成立筹备组。
　　之后就是一个要求很高的投票环节。

　　2021年，筹备3年的中央第五街业委会投票失败
　　投票前，有一个“双三分之二”原则。
　　由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决。
　　之后是投票。“双三分之二以上业主参与表决,双过半同意“。
　　淮安二期小区此次投票——票选有效专有部分面积占比超三分之二以上；业主表决的有效投票户数占比超三分之二以上。
　　双过三分之二，远远高于双过半的最低要求。投票的结果，也代表了小区业主的强烈意愿。

　　业主们在淮安二期小区内做了仔细的准备
　　2020年12月，淮安二期小区围绕业委会成立就进行过一次投票。
　　业主汇总数据：小区共有4178户，专有建筑面积为70.9万平方米。
　　参与投票的业户共有2930户，投票业主所占的总面积为38.8万平方米，均已达到过半条件。
　　不过这次投票突然发生了数据变化。金辉提供的小区规划图显示，小区总面积并非业主们所调查到的70.9万平方米，而是80.4万平方米。
　　解释是，多出的面积主要来自机动车车位。

　　这突然的数据变化，并没有磨灭业主成立业委会的决心。
　　2022年8月20日-9月1日，为了成立业委会，淮安二期小区的业主们再次发起了投票。
　　8月初，宣传推进业委会工作的微信“小区是我家，美丽靠大家”上线。
　　招募志愿者，入住业主的心声，志愿者在行动，一篇篇文章发布，不断地聚集业主的认同。
　　一位热心业主写到：“我们来自大江南北、五湖四海，能够不约而同的安家于淮安二期实属莫大的缘分。正所谓“千金买房，万金择邻”，邻里的和谐与小区环境的美丽是无比重要，和谐友爱的邻里关系，是万金都买不来的。感恩有众多无私奉献、不计个人得失的邻居。”
　　投票的时间恰逢福州酷暑，投票点的地点最后被放在了一个没有空调的地下室。
　　投票时间从早上8点30分，持续到晚上22点。

　　淮安二期小区的投票现场
　　为了向“双三分之二”冲击，不少业主化身志愿者默默地付出。
　　很少求人的单位领导化身为耐心的客服人员，一次次进行电话沟通。
　　这些志愿者中有带病坚持的人，有从百忙家务中抽出时间的人，更有不少业主主动向志愿者赞助矿泉水、现金、冰棍、冰箱、咖啡水果等物资。
　　不少业主坐着飞机从外省来投票，有人坐轮椅来现场，带伤表明决心。
　　投票，也意味着对人心的争夺。
　　业委会代表也回忆了一些细节，被锁门的卫生间，一些神秘的电话等等。但这些细节因为没法向金辉物业求证，所以也就一笔带过。
　　好事多磨。经过酷暑的艰苦努力，9月2日，淮安二期小区的首届业主大会票选结果出炉。业主委员会终于成立了。
　　那一天，不少淮安二期小区的业主放起了烟火。
　　3
　　从对抗物业到监督物业

　　淮安半岛风光美丽
　　“再不成立业主委员会，再让种种负面的情况出现，对岸闽侯的房价都可能超过我们了。”
　　这是一位淮安二期小区业主的笑谈。
　　这虽然是玩笑，但也代表了一种期许。显而易见，淮安二期业委会的11名成员将承受巨大的压力。

　　淮安二期小区的投票现场
　　首先，就是如何更好地化解业主的情绪，从对抗物业，走向监督物业。
　　聊天中，我感觉到不少淮安二期小区业主心中的“不平和愤怒“。业主并没有感觉到被尊重。
　　在对抗情绪中，物业与业主形成了“双输”的局面。
　　准时收取物业费的难度越来越大，进而也影响了服务的质量。
　　这几天业主委员会成员试图沟通物业，物业依旧表示投票结果虽然已经产生，但业主委员会还需要备案等流程，一切对话和沟通，等到业主委员会走完流程再说。
　　物业这样的态度和沟通方式，需要业主委员会有大智慧去化解。

　　淮安半岛
　　第二，公共利益的再次分配。
　　福建省近日深入开展物业服务企业侵占住宅小区业主公共收益“点题整治”专项行动。
　　行动提出——楼道、屋面、电梯、外墙、道闸等广告费；.公共场地、公共道路的车辆停放场地使用费；公共场地摆摊、自助售卖机、快递柜等进场费；通信基站等设备占地费；属于全体业主的会所，架空层等公建配套用房或公共场地的租金收入，这些都是小区的公共利益。
　　有业主提到，坐拥多处公共设施、商业配套的淮安二期小区，半年的物业营收结余只有几万元。
　　都说触及利益比触及灵魂更难，围绕着这些账目，业主、业委会、金辉物业之间可能又会有多次对话需要进行。

　　淮安半岛小区车库
　　第三，新成立的业委会与业主之间如何维持好关系？
　　工作的方式是否透明，遇到自己楼栋局部利益和整体小区的利益如何平衡，说服业主，在业委会成立后补交物业费，这些问题都要用公心去处理。
　　面对物业的情绪，面对业主的监督，再加上这样一个福州的超级大盘，业主委员会的压力肯定会有。
　　与业委会的几位成员聊天的过程中，感觉到他们都是有责任心的人，相信这些问题应该都能处理好。成员毫不避讳地表示清楚即将面对的考验，并且有信心去处理。

　　淮安半岛小区（资料图）
　　第四，如何面对金辉物业？
　　在2020年淮安二期业主首次谋划业委会成立的投票时，金辉物业的值班号就在业主群里发出了一封告全体业主书。
　　其中提到了今年因为疫情影响，明年将向集团公司申请更多专项物业基金支持。
　　有业主担心，业主委员会成立后，对于已服务小区6年多的金辉物业将采用怎样的态度？
　　一旦更换物业，是否会存在着服务的真空期，反而对小区产生影响？
　　业委会表示，作为业主，他们的核心是监督物业，让物业给与小区更好的服务。
　　至于说用谁不用谁，这些都需要经过小区的业主们进行集体决策，业主委员会的目标就是能够满足大部分业主的诉求。
　　4
　　番外：变化时代

　　今年以来特殊的环境，正在要求小区的治理能力加强。
　　无论是老旧小区加装电梯，福州诸多小区公布维修基金的数字。（参考阅读：
　　买卖房子又多了个必看的指标
　　）让小区业主做到心里有数，还是说新榕金城湾、淮安二期小区等诸多业委会的成立。
　　过去买房金融化程度高，关注去化率，跟着红盘走，是投资逻辑。
　　现在买房买的是安心，楼盘交付质量，物业服务质量是不少买房人的痛点。物业和交付，成了房企的两张脸面。
　　两点感悟。第一，权利与义务是对立统一。
　　过去，业主虽然支付物业费，但物业的表现更像家长。
　　如今，互联网发达诸多网络社群让小区业主能形成合力。年轻业主能接受物业费上涨，但需要保证服务质量。

　　淮安半岛别墅区（资料图）
　　第二，交付5-10年的小区有望迎来一波洗牌。
　　5年前，不少房企把房子和物业捆绑在一起。如今市场下行，分销关注二手房交易，大牌物业公司是否有机会做到区域下沉，进入更多的二手房社区，也值得关注。
　　楼市具有相似性，新房、分销、二手房之后，一场物业的洗牌也在悄悄展开。
　　不过任何新模式，都要不断试错，好事多磨。
　　截稿前，几位业主透露，投票结果出炉后，关于业委会的批复备案工作，还在反复沟通中，也预祝淮安二期小区业委会顺利备案成功。

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