新疆新物业服务收费办法引热议

　　即将于9月1日在全疆新版的《物业服务费管理办法》，7月20日及21日分别在都市消费晨报全媒体及报纸刊发后，引起热议。“希望新疆这一物业服务收费政策推广到全国实施”，不少网友发出这样的呼吁。
　　对于新旧两种办法最大的区别，自治区发展改革委有关负责人介绍，新《办法》加大落实简政放权力度，有利于进一步规范我区物业收费行为。
　　具体表现在：按照国家和自治区有关要求，明确了成立业主大会的普通住宅小区的物业服务收费和停车占道收费，将实行市场调节价，做到能交给市场的都由市场调节，政府不再进行干预。同时，将实行政府指导价的普通住宅小区停车占道和规划许可停车场收费标准由地（州、市）下放至市（设区市）、县（市）制定。
　　新《办法》中对此明确规定：成立业主大会的普通住宅小区，由业主大会与物业服务企业按照《住宅物业服务标准》确定物业服务等级，按照“分等定价、质价相符、优质优价”的原则协商确定物业服务收费标准，并抄送当地价格主管部门备案。
　　有了业主大会的普通住宅小区，跟物业协商收物业费和停车占道收费。
　　对这一新规定，首府一些物业公司负责人普遍认为实施难度较大。
　　新疆通嘉国贸大厦物业服务有限公司物业处总经理宋国军说，协商这种制度合情合理，但是在实际运行中，肯定会出现物业公司认为自己提供的一级服务，业主认为只有二级服务难以确定收费标准的情况。
　　首府一位从事物业行业已16个年头的物业公司负责人也表示，一旦由业主大会与物业服务公司协商，过程会很艰难而且实际操作难度较大。
　　“业主肯定希望物业服务价格低点，但对物业公司而言，价格低了物业品质服务也就难有保障”，这位资深物业人说，尤其是一些老旧小区的物业公司，用于各项维修维护费用高，加上现在人员用工成本比较高，本就处于亏损状况，双方一旦协商未果，物业服务停滞最终伤害的还是业主自身的利益。
　　对此，自治区发展改革委有关负责人说，各地要结合实际，充分考虑对低收入群体生活的影响，在调查研究、广泛听取各方意见、科学论证的基础上，严格履行定价程序，尽快制定和调整当地实行政府指导价的物业服务收费和停车占道收费标准，稳妥疏导价格矛盾。
　　业主可与物业约定车辆看管费
　　“停车费”和“看管费”，这两项跟停车相关的费用也备受关注。
　　自治区发展改革委有关负责人说，新《办法》更加明确业主的权利和义务，有利于维护业主的合法权益，为此依据国务院《物业管理条例》，明确机动车辆停放占用住宅小区内的公共道路、公共场地的，可以向车主收取场地占用费，但场地占用费收入归全体业主所有。
　　同时，成立业主大会的普通住宅小区，由业主大会决定是否收取并确定场地占用费标准及收入的用途等事宜。业主对车辆或非机动车辆有看管要求的，应当与物业服务企业另行约定看管责任、看管费用等。
　　首府一家大型物业服务公司相关负责人说，停车占道收取的停车费政策此前在相关法规中早有明确：公共停车位收入归全体业主，但物业公司普遍认为，这一政策具体实施起来，还需要先考虑小区的物业费收入能否满足了物业正常运转支出的基础上。
　　对于业主与物业可约定车辆的看管费服务，首府物业公司方面普遍表示比较认可。车辆看管需要保安24小时巡逻巡岗、安装摄像头等支出，对于车辆看管确实需要具体约定看管费。
　　对此，自治区发展改革委有关负责人说，新《办法》体现了“质价相符、优质优价”原则，有利于引导物业服务企业健康发展。
　　新增加了第八条：个别普通住宅小区物业服务标准明显高于《住宅物业服务标准》四级物业服务等级标准的，可由地（州、市）价格主管部门会同住房城乡建设行政主管部门另行制定指导性收费标准，进一步体现“质价相符、优质优价”的原则。
　　同时，物业服务企业提供机动车停放秩序管理等服务的，物业服务企业可以从场地占用费收入中获取一定的报酬。但是，也明确要求物业服务企业应将场地占用费收入单独建账、单独核算，并向全体业主定期公布实际收入与支出情况，接受业主大会或业主的质询。
　　不收装修押金 邻里漏水谁来管？
　　新《办法》规定，未经价格主管部门批准，物业服务企业不得收取各种类型押金、保证金等担保性费用。物业服务企业不得向进入住宅小区内为业主提供配送、维修、安装等服务的外来人员收取包括办证费在内的任何费用。对违反规定收取保证金、押金，或以保证金、押金等形式变相收费的；政府价格主管部门将按有关法律、法规予以处罚。
　　对此，宋国军表示担忧，现在收取的装修押金，在三个月后一旦楼下业主签字同意，没有漏水现象就可以退还给装修的业主。一旦物业不收取装修押金，装修导致邻里或楼上楼下漏水，届时物业就很难调节这方面关系了。
　　自治区发展改革委有关负责人说，《办法》明确，我区物业服务收费将实行“统一政策、分级管理”，其中：自治区制定物业服务收费管理政策和定价原则，统一指导各地做好物业服务收费的管理工作；各地（州、市）制定本地的物业服务收费管理实施办法和普通住宅物业服务收费政府指导价；市（设区市）、县（市）制定本市县的规划许可停车场收费标准和未成立业主大会的普通住宅小区停车占道费，监督物业服务企业的收费行为。
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　　新《物业服务收费管理办法》如何出台？
　　各地尽快制定和调整物业和停车收费指导价
　　亚心网、都市消费晨报全媒体讯讯（首席记者 刘书成）备受关注的新疆新版《物业服务收费管理办法》，引发外地网友评论：希望这一新疆好政策在全国实施。那么，这一《办法》是如何制定出台的？
　　自治区发展改革委有关负责人说，物业服务是社会服务的重要内容，物业服务收费涉及百姓切身利益，物业服务收费管理一直备受群众关心。为进一步做好物业服务收费管理工作，积极回应社会关切，自治区发展改革委经实地调研、召开座谈会、征求相关厅局和各地意见、挂网公开向社会各界人士广泛征求建议等程序，合理吸纳了各方意见建议，会同住房和城乡建设厅修订完善了原《新疆维吾尔自治区物业服务收费管理办法》（新发改法规〔2012〕3088号），于2016年7月11日，公布了《关于印发〈新疆维吾尔自治区物业服务收费管理办法〉的通知》（新发改法规〔2016〕1189号，以下简称《办法》），自2016年9月1日正式执行。
　　《办法》坚持了依法行政原则，修订部分原条款的具体内容。
　　根据国家发展改革委、建设部《关于印发〈物业服务定价成本监审办法（试行）〉的通知》（发改价格〔2007〕2285号），取消了物业服务人工费用成本中的“福利费”，明确将制定物业服务政府指导价的依据由“物业服务行业成本”改为“物业服务社会平均成本”。
　　取消了“使用人”的概念。明确了房屋的承租人或实际使用人与业主约定由承租人、使用人自行缴纳物业服务收费的，将按本办法执行。
　　《办法》体现了“质价相符、优质优价”原则，有利于引导物业服务企业健康发展。一是新增加了第八条：个别普通住宅小区物业服务标准明显高于《住宅物业服务标准》四级物业服务等级标准的，可由地（州、市）价格主管部门会同住房城乡建设行政主管部门另行制定指导性收费标准，进一步体现“质价相符、优质优价”的原则。二是物业服务企业提供机动车停放秩序管理等服务的，物业服务企业可以从场地占用费收入中获取一定的报酬。三是物业服务企业应将场地占用费收入单独建账、单独核算，并向全体业主定期公布实际收入与支出情况，接受业主大会或业主的质询。
　　自治区发展改革委有关负责人强调，各地要结合实际，充分考虑对低收入群体生活的影响，在调查研究、广泛听取各方意见、科学论证的基础上，严格履行定价程序，尽快制定和调整当地实行政府指导价的物业服务收费和停车占道收费标准，稳妥疏导价格矛盾。并要求各地（州、市）、县（市）住房和城乡建设行政主管部门要会同有关部门综合施策，加快推动普通住宅小区成立业主大会，更好地增强业主维权意识，提高自我服务能力，发挥社会监督作用，促进物业服务企业加快向规范化、精细化、透明化方向健康发展。
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　　业主：小区占道停车费归集体业主众望所归
　　亚心网、都市消费晨报全媒体讯（记者 段小利）新版《物业服务收费管理办法》（以下简称《办法》）指出，对占用小区公共场地和公共道路停放车辆的车主，可以收取场地占用费，场地占用费收入归全体业主所有，该《办法》出台后引发小区居民热议。
　　《办法》规定：机动车辆停放占用住宅小区内的公共道路、公共场地的，可以向车主收取场地占用费，场地占用费收入归全体业主所有。
　　成立业主大会的普通住宅小区，由业主大会决定是否收取并确定场地占用费标准及收入的用途等；业主大会委托物业服务企业管理机动车停放秩序的，可通过合同约定物业服务企业报酬水平等。
　　未成立业主大会提供前期物业服务的普通住宅小区场地占用费由市（设区市）、县（市）价格主管部门制定政府指导价，其收入主要用于住宅小区的公共设施、公共设备、公共场地（道路）的维护、改造等。
　　“这次出台的《办法》把市民长期关心的停车费问题细化了，而且明确规定占道停车位归全体业主所有，以后就能清楚的知道自己的钱全都去哪了。”家住乌市幸福花园40号楼的业主张先生表示。
　　执行的物业1：停车费用途向业委会报备 由业委会进行公示
　　据幸福花园小区物业乌鲁木齐赛博鑫物业服务有限公司总经理周晓刚介绍，该小区有8500余户居民，有固定车辆3000多辆，每天小区大门光抬杆数就达6200次。“早在《办法》出台前，我们就是这么实行的，2013年8月就成立了业主委员会，目前小区内共有三个社区业主委员会，停车占地费都有业委会委托该物业进行收取。”
　　“停车占道费由业委会负责管理，归全体业主所有，我们跟业委会签署委托后代为收取，按照相关规定收取30%作为补贴物业，其余用于小区路面恢复、照明、楼道维修、外墙保温等公共设施和道路的建设，这些我们都会向业委会报备，然后由业委会向业主进行公示。”周晓刚介绍。
　　“小区业主的停车费是80元每月，临时占道停车一小时内不收费，此后2元/小时，一天内停车费不足10元，自从2014年8月业委会成立以来，我们就跟物业签署了协议，2015年收取了占道停车费约71万，几乎全都用于小区公共设施建设中去了，这些都在专门的公示栏上向业主公示过。”幸福花园社区 民心业主大会业委会相关负责人介绍。
　　物业2：去年30万停车费全部投入到小区公共设施维修
　　随后，记者致电西山润和居小区物业新疆润和物业服务有限公司，该小区业主委员会于今年5月底开始成立，相关手续仍在交接中，目前小车停车占道停车费仍由物业收取。
　　“我们小区停车费主要按照两种标准收取，一是占用物业管理区域内业主共有道路、场地停放机动车辆的停车服务收费每车每月最高64元，物业管理区域内规划用于停放机动车辆的车位停车服务收费每车每月最高80元，其余按照规定的停车收费标准走。”该物业相关负责人介绍，“我们小区有1200余户居民，2015年，停车费共收取30万左右，这些停车费全部都投入到了小区公共设施维修，《办法》成立后，对于占道停车的收费更加细化，我们也会严格执行。”

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