小区公共收益让业主共享 不是福利而是义务

　　转自：中国经营报

    自由谈
    文/毕舸
    作者为财经评论员
    据媒体报道，近日武汉某小区给业主发钱，引发业主一片赞叹。原来，该小区2021年度公共收益共59.8万元，除必要开支外还有结余。小区业委会决定给每户业主发放一张百元购物卡，此次发放金额共为22.28万元，占年度公共收益的三成。
    其实，此类小区给业主发钱的新闻并非个案。之前湖南某小区业委会成立自管物业公司，近两年已经两次给业主发钱，每次发放近30万元，业主最多可领到15800元。湖北襄阳某小区业委会也拿出部分公共收益给全体业主发钱，总共10万元。
    如果仔细查看此类新闻，会发现一个共同点，就是给业主发钱的小区往往成立了业委会，根据住建部颁布的《业主大会和业主委员会指导规则》规定，业主委员会由业主大会依法选举产生，履行业主大会赋予的职责，执行业主大会决定的事项，接受业主的监督。从关于业委会的定义及职责来看，业委会就是小区全体业主共同推选的自治组织，参与所在小区物业管理的重要事项，这当然就包括了小区公共收益的收支、流向及分配管理。
    作为当下中国城市化进程的重要产物，在很长一段时期内，小区业主与物业之间的博弈并不对等，尤其是在公共收益的分配上缺乏足够话语权。尽管《物权法》（已废止）《物业管理条例》等法律法规规定，小区建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房等，属于业主共有，小区公共区域及配套设施的所有权及收益权归全体业主所有，其经营所得收益属全体业主共有。但这一规定似乎停留于纸面居多，很多小区业主根本无从了解物业在公共收益上的各项账目，更谈不上要求物业将公共收益合理分配。
    也因此，《民法典》对业主共享小区公共收益的权利保障，进行了法规的再细化。《民法典》第943条规定：业主共有部分的经营与收益情况，物业公司必须向业主定期公开，并向业主大会、业主委员会进行报告。这意味着小区公共收益将不再是一笔“糊涂账”。
    而这其中的关键之处，还在于小区业委会的设立。小区业主年龄、知识等差异较大，很多业主缺乏对小区自治及自身权益保障的认知，参与小区管理的积极性不高，容易沦为“沉默的大多数”。业主对于物业管理，往往只停留于浅层次的小区清洁、安保，但对更重要的小区公共收益管理事务则不太熟悉。如果物业为了利益最大化，对小区公共收益情况不主动告知业主，就会严重损害业主的相关知情权，也就无从对小区公共收益分配行使监督权。
    业委会则是专人负责，享有法律赋予的权利，包括与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同，并且可以在合同中约定物业履责情况，一旦物业出现拒不提供公共收益信息等问题，则可以按规定对其追责，乃至解除双方合同另选物业。业委会可以代表全体业主，对物业日常服务质量进行监督，尤其是涉及公共收益等重大事项，更能对物业进行“一票否决”，从而倒逼物业履责，同时对公共收益状况进行全流程管理，确保公共收益除合理开支外，剩余部分能够为全体业主共享。
    这就要求各小区加快业委会的组建，但从现实情况来看，这一进展不如人意。江苏省今年对此进行专项调查发现，全省近24000家居民小区，成立业委会的仅占35%。由此来看，各地业委会建设及业主自治可谓任重道远。
    当然，小区成立业委会，仅仅是保障业主权益的第一步。如果业委会中某些人出于私利，发生侵占业主权益的现象，该如何解决？这一方面要求业主自觉行使自身权利，《业主大会和业主委员会指导规则》规定，业委会须定期召开业主大会，公布各项受委托管理事宜的执行情况，其中就包含物业共有部分的使用和收益情况，如果业委会成员履责不到位，由业委会三分之一以上委员或者持有20%以上投票权数的业主提议，业主大会或者业委会根据业主大会的授权，可以决定是否终止其委员资格。
    也就是说，业主对业委会履责情况应主动监督，对不作为的业委会成员予以问责，如此方能维护自身权益。
    由此，业主、业委会与物业之间形成相互制约、相互监督的权责对等关系，才能让小区获得更好的发展，诸如小区公共收益分配等重要事务，在民主参与、公共管理、共享权益的情况下得以落实。

                 
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