天津这个全新板块，被严重低估！

2020年8月，我曾写下，当时持续调研超过8个小时，深挖淮河道的板块价值。
站在一年多以后的今天，再来复盘淮河道板块，其余项目已售罄，屈指可数的两个在售项目有一个共同点，那就是：坚持高品质，不肯降标降配打价格战。
这样的操盘思路或许不利于快速清盘，却是坚守初心，真正做到为了业主的居住品质不妥协、不让步。
至于板块内存在一定争议的农药厂，我也查到了最新进展：

目前，已完成污染土壤和地下水的修复工作。
农药厂地块治理修复工作累计开展污染土修复158.15919万方，占修复工程总量的100%；
修复效果第三方检测合格158.15919万方，占修复工程总量的100%。
天津农药股份有限公司，隶属于天津渤海化工集团有限责任公司。
渤化集团对项目的专家研究回复，异味对人体健康没有伤害。
不可否认，农药厂地块内正在进行土地平整、设施、设备拆除工作，造成异味扩散；
同时，由于含硫类物质嗅阈值极低，在不利气象环境条件或对土壤进行扰动的情况下，修复后并经第三方检测合格的土壤仍然可能存在异味。
但，淮河道的板块价值不应该完全被农药厂抹杀，这个有争议的板块，请给它时间。
01 | 北辰环内淮河道
对于淮河道板块，应该如何定义？
在一定程度上，淮河道板块应该是天津北部现代化的全新板块。新修的道路、全新的城市界面、双商业配置、地铁加持……这些已经兑现和即将兑现的重量级配套，无不彰显了淮河道板块未来的发展潜力。

按照惯例，我查询了淮河道板块的相关数据。
2016年至今，淮河道板块一共成功出让了9宗宅地。

最后一次，淮河道板块有地块成交，是在2019年8月30日。

此后，两年多的时间内淮河道板块无土地出让，加之碧桂园、正荣等房企迅速以价换量，由此板块内在售项目仅剩下两个。
客观讲，淮河道板块唯二在售的两个项目，都是坚持高品质，不肯降标降配打价格战的。
否则，明明产品配置更高，又怎么可能还有房。
我还查看了2011年至今，板块内所有项目分别的成交均价，站上2万+/平价格平台的有4个，分别是：天津恒大御景湾、星河国际、正荣府、融创臻园。

其余3个已售罄的楼盘，全部都是拿地较早，站在2016、2017年的风口迅速走量的项目。

只有星河国际，是2018年拿地，逆市而为。
不降价，是因为不愿意降标降配，这一点，下文会具体说明。
而业内俗称的淮河道板块，其实还有一个官方版的名字，叫做北辰活力中心。

北辰活力中心，是天津市北辰区在2018年推出的重点招商引资项目，整个北辰活力中心的起步区就位于星河国际所在的龙门东道活力发展带上。

放眼未来，北辰活力中心将引领整个北部片区的城市更新，并沿龙门东道布局休闲娱乐、文化创意、总部商务等公共设施，激发地区活力，建设北部CBD。
为什么是淮河道？

简单来讲，环内，城市界面更新，拥有星河COCO Park+王府井双商业配置，地铁5号线，还有约2万㎡生态公园。
这样的配置，放到整个天津来讲，也是高配。
尤其是，这样的商业量级，其实是填补了过去天津北部缺乏商业配套的空白。过了陆家嘴，到武清佛罗伦萨小镇之前，终于即将拥有两个高配置的购物中心。这无疑会是整个北辰区的福音。
02 | 低调的口碑房企
值得一提的是，目前淮河道板块的所有地产项目中，只有星河国际是由政府招商引资进入的。
在明确产融联盟新城的方式之后，北辰区政府与多个品牌房企进行了沟通洽谈，直到遇到星河，才找到了在地产和商业领域均经验丰富且能够一拍即合的合适人选。
为什么是星河？星河又是一家怎样的企业？
星河控股集团成立于1988年，历经34年发展，旗下现有产业、地产、商业、置业、资本、金融、物业各大板块，业务涉及产业运营、地产开发、城市更新、商业管理、酒店服务、资本运作、金融服务、物业服务等多元领域，总资产超千亿元，获评AAA信用评级，已成为国内大型综合性投资集团。
足够低调，却始终在业内有着较好的口碑。
星河是如何做到的？
这其实是一家“佛系”房企，有着根植于心的信仰。
江苏常州天宝塔落成5周年佛文化节上，黄楚龙董事长还以总公德主身份出席。
因为内心有信仰，所以无论市场如何变化，星河都始终坚持为客户提供满意的产品和服务。
也就是说，比起销售流速，星河比大部分房企都更关注其所提供的产品和服务客户是否满意。
在此背景下，星河坚持不降价、不降标、不减配，致力于提供能够让客户满意的产品和服务。
回到天津。
目前，星河在天津开发建设了星河时代、融创星河和平印、星河领御、滨海星河荣御、西青星河荣御、星河传奇、星河国际等项目。

星河入津11载，这样的发展规模并不算大，但收获的是实实在在的好评和口碑。
星河，算得上是目前天津市场上为数不多在产品力方面，让业内真心点赞的房企之一。
小而美，精耕细作，我们应该欢迎像星河这样的房企在天津多拿地。
03 | 品质盘眼见为实
作为继常州星河国际、深圳星河国际之后的全国第三座星河国际，天津星河国际是目前天津城北翘首以盼的全资源生活综合体项目。
这是什么概念？
这其实是TOD项目规制。住在星河国际，有商业、写字楼、住宅、公园，还临近地铁站，是天津难得的都市综合体。

也就是说，各业态的交互，将夯实整个社区的人气。因为有写字楼，即使是工作日的中午，商业的人流量也不会小。相对应的，商业的经营性更强，这也将反哺住宅社区的居住属性，整体居住价值进一步提升。

星河国际，占据北辰活力中心起步区优质地段，总建面约28万㎡，为综合体大盘，还拥有约55000㎡北中国首座COCO Park、约20000㎡绿氧公园。

▲星河国际鸟瞰效果图
前不久，我受邀参观了星河国际实景园区，这样的交付水准还是相当不错的。
如果你考虑在北辰环内置业，一定要来星河国际看看，均好性强，足够低密，还是现房/准现房在售。

▲星河国际小区实景
为什么推荐星河国际？

在我看来，主要有以下六大原因：
1）星河品牌及星河物业背书，在当前市场行情下，房企口碑如何是买房的先决条件；
2）环内墅质洋房社区，足够低密的环境，在疫情反复的今天，显得尤为重要；
3）品质现房及准现房，不仅在北辰，放眼整个天津，同总价段的产品中，星河国际的实景呈现力也是高分；
4）星河COCO Park+王府井双商业配置，业主的娱乐购物休闲需求能够得到充分满足；
5）地铁房，地铁5号线职业大学站，距离星河国际仅约200米，出行十分便利，而且地铁7号线二期工程从喜峰道站开始，往北部新区方向延伸，北辰站保留有地铁7号线二期引入北辰站的条件，北辰东道上规划有地铁7号线二期；
6）家门口就是约2万㎡的绿氧公园，能够让业主放松身心。

▲星河国际小区实景
除此以外，整个星河国际社区为新亚洲风格建筑，外立面为真石漆，住宅共分四大组团开发，每个景观组团都各有规划。全地下停车，真正实现人车分流。

▲星河国际小区实景
在市面上，有些项目营销话术太强，以至于实景交付就现了“原形”。而星河国际，我倒认为，交付后的素颜呈现，反而是整个项目的加分项。
目前主力在售的户型是：建筑面积约117㎡三室两厅两卫、约133㎡四室两厅两卫、约99㎡三室两厅一卫、约115㎡三室两厅两卫，能够匹配刚需、改善客群的需要。
这里我们重点说一下建筑面积约117㎡三室两厅两卫、约133㎡四室两厅两卫这两个洋房户型。
建筑面积约117㎡三室两厅两卫，拥有约83.6-84.5%的高出房率，大面宽，南向三开间、主卧套，基本无空间浪费；

▲建筑面积约117㎡三室两厅两卫户型图
建筑面积约133㎡四室两厅两卫，可售房源套数已低至个位数，拥有约86%的超高出房率，四面宽朝南，以及约13.6米墅质面宽。

▲建筑面积约133㎡四室两厅两卫户型图
如果预算充足，建筑面积约133㎡四室洋房，我觉得基本可以闭眼入，堪称北辰改善的天花板；
如果预算有限，星河国际的价格也可以很亲民，总房款约160万起，即可入住这个北辰环内双地铁上盖的低密现房/准现房高品质社区。

▲星河国际小区实景
无论你是业内，还是购房者，都应该来实地感受一下星河的品质匠心。
本文内所有区域示意图及配套部分，均截至2022年3月项目周边的大致展示，不排除因政府规划、政策调整等因素发生变更的可能，最终以实际情况为准。
本文对项目所描述的内容，均基于开发商提供的图纸、设计、规划以及其在其他城市做过的项目情况。我们力求保持真实客观，但毕竟无法涵盖所有信息，且无法对未来实际交付情况负责。
本文所采用图片，部分为网络摘取，如有侵权立即删除；部分为开发商提供的效果图，仅为意向，不代表任何承诺，后期仍有根据规划需要进行调整的可能。
请读者务必谨慎判断开发商推广宣传的真实性，包括项目周边可能存在的不利因素、具体交付标准、相关审批文件等等，并在签署法律文件前，仔细阅读各项条款，慎重缴纳定金。

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