因欠费9万多元，去年“十一”长假前，昆明市官渡区中炬·上海沙龙大厦近800户业主一度面临停电窘境。没想到半年过去，这样的窘境又来了。4月8日，该小区前期物业公司云南中港物业贴出通知，由于代收水电费服务无法正常进行，小区将极有可能在本月被相关单位停水，下月初停电……
困窘
半年面临两次停电
中炬·上海沙龙小区是2006年开始移交给业主的，整个小区有2栋楼，小区业主793户。4月15日，春城晚报-开屏新闻记者看到小区电梯内张贴着一份通知：由于业委会及云南铭钊物业非法暴力破坏公司的物业客服部办公场所，所有办公设施设备均被拆离到办公室外，导致目前物业客服工作及代收代缴水电费工作无法正常进行。小区将极有可能在本月因欠缴水费，被相关部门断水；下月初因欠缴电费被相关部门停电。目前该公司正积极协调供水供电部门，努力争取，尽量避免因拖欠水电费而造成小区全面断水断电的不利局面。
实际上，这个小区在去年就面临过一次停电危机。当时，前期物业贴出一份电费催缴通知：小区自2020年8月1日起至2020年9月1日，应缴电费94217.35元经多次催收尚未交清。如春城路248号-250号（上海沙龙）未能在2020年9月30日内交清电费，根据相关规定，云南电网有限责任公司昆明官渡供电局将于10月9日实施停电催收。云南中港物业负责人江涛表示，去年10月，他们补交了拖欠电费，还交了3000多元的滞纳金后，保障了小区供电。
但对于此次停水停电危机，江涛表示，除了尽量协调有关单位外，无能为力。”小区水电费每月14万到18万元左右。去年由于业委会号召业主抵制交纳物业费，物业费交纳率只有52％，亏损40多万元。今年到目前为止，交纳物业费的业主连1％都没有，而且台账不在他们这里，这让水电保障工作难以开展。“对于如何应对此次危机，江涛表示，4月8日他们就已有到供电部门报送资料，希望能尽量保障供电，同时还到供水部门沟通了3次，但因领导不在，暂无结果，已约好下周再进行沟通。
管理
业委会引入新物业
和前期物业一样，作为业委会引入的新物业，云南铭钊物业也想极力维护793户业主的权利，不让停水、停电降临，但同样心有余而力不足。去年8月11日，中炬·上海沙龙小区获得官渡区住建局批复成立小区业委会。针对前期物业中港物业存在的不满，业委会决定终止与物业的合同，发出函件通知中港物业终止合同，还通过公开招标引入了云南铭钊物业。只是，从去年9月份和这家新物业公司签订物业合同至今，新物业的进驻并不顺利。
“前期物业没有任何资料交接给我们。现在能做的就是派保安维持小区治安。”该物业公司负责人表示，按照《民法典》规定，业委会和新物业签订合同后，前期物业就失效了，他们入驻小区合理合法。
业委会
不移交因担心问题被曝光
该小区业委会负责人说，这个小区本是一个设备齐全的中高档小区，但现在却变成了一个破烂不堪的小区。在前期物业的管理下，小区原有的楼里楼外监控和可视入户门禁等公用设施，长年不予维护失效。2016年至2018年间，小区更是被当时火车站片区最为猖獗的色抢团伙盘踞，更有多部电梯因缺乏维护无法使用，故此才终止和前期物业的合同，引入新物业。
“业委会先后发了3次通知给前期物业终止合同，其都不履行”对于前期物业和新入物业为何一直无法顺利交接，该负责人认为，前期物业侵占小区业主15年的广告、停车、基站等公共部位的收入，更为重要的是前期物业在2015年和2016年背着业主，冒用84万多元维修基金。在住建局报的名目是维修小区的监控、电梯和屋面防漏。事实是监控早已瘫痪从未修过、电梯更是瘫痪加破烂，一旦新物业进驻，这些问题将会被清算曝光。
该负责人出示了一份由官渡区住房和城乡建设局签发的《关于上海沙龙小区物业管理工作的告知》，当中明确指出“前期物业服务合同可以约定期限，但是期限未满，业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同生效的，前期物业服务合同终止”。
解决
纠纷按法院判决执行
江涛表示，由于对业委会解聘前期物业，选聘物业企业，以及在公示时间、招投标等程序上存疑，他们并不认可业委会和新入物业签订的合同。正常解聘物业需提前3个月告知，实际操作中，很多都要耗时五六个月。而此次业委会从2020年8月到9月仅用了20多天就走完流程，要进行解聘。提前告知的时间不够。
此外，此次业委会招标新物业时，有很多传统大牌物业企业都没胜出。有竞标物业曾透露，1.38元/平方米/月是c类标准，但他们提供的b+的物业服务，低于2平方米/月都是亏本，一年起码亏30多万元，所以没有继续投标。新物业签订合同的业主委员会，在成立之前并没有公示选举结果，而是由楼栋长代表开会进行选举，没有严格按照相关法规：应由专有面积占比三分之二的业主，以及人数占比三分之二以上的业主参与表决并通过。
最重要的是，作为该小区的开发商和最大业主，云南中炬置地集团有限公司自有产权面积占比约30%，根本不知更换物业这一重大事项。该公司不同意现在的业委会更换新物业公司。目前，该公司及部分业主已分别起诉上海沙龙小区业主委员会，相关诉状已被官渡区人民法院立案受理，法院传票已通知或送达业主委员会，他们将按照法院的判决来执行。
但业委会认为，诉讼并不能影响新物业的进驻，小区业主现在最需要的就是物业管理正常化。
法规：双过半方可解聘物业公司
根据《民法典》的规定，可以召开业主大会，经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意，解聘物业公司，另行聘请其他的物业公司，这是法律赋予业主的合同解除权。
根据《物业管理条例》的规定，物业公司被解聘后拒绝退场和移交材料的，业主或业主委员会可以向县级以上地方人民政府房地产行政主管部门投诉，由其责令限期改正；逾期仍不移交有关资料的，对物业服务企业予以通报，处1万元以上10万元以下的罚款。物业服务企业拒绝退出、移交的，业主有权拒绝支付物业服务合同权利义务终止后的物业费。
此外，物业服务合同终止的，原物业服务人应当在约定期限或者合理期限内退出物业服务区域，将物业服务用房、相关设施、物业服务所必需的相关资料等交还给业主委员会、决定自行管理的业主或者其指定的人，配合新物业服务人做好交接工作，并如实告知物业的使用和管理状况。原物业服务人违反前款规定的，不得请求业主支付物业服务合同终止后的物业费；造成业主损失的，应当赔偿损失。
春城晚报-开屏新闻记者 张勇 摄影报道
责任编辑 猫恩泊
校对 徐红
编审 李荣
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