开发商将小区车位卖给第三方，第三方加价卖给小区业主违不违法？

民 事 上 诉 状
上诉人（原审原告）：武汉市南国花郡小区第二届业主委员会
地    址：武汉市洪山区新千家街67号南国花郡小区五栋架空层
负 责 人：付志涛，该委员会主任
被上诉人1（原审被告1）：南国置业股份有限公司住
所  地：湖北省武汉市武昌区南湖中央花园会所
法定代表人：武琳
被上诉人2（原审被告2）：上海融达信息科技有限公司
住  所  地：上海市崇明区新村乡耀州路741号（上海新村经济小区）
法定代表人：赵存莲
上诉案由：
上诉人不服武汉市武昌区人民法院（2021）鄂0106民初19551号民事判决书，特向武汉市中级人民法院提起上诉。
诉讼请求：
请求上级人民法院依法撤销武汉市武昌区人民法院（2021）鄂0106民初19551号民事判决书，支持上诉人一审的诉讼请求，即：依法判定确认被上诉人1与被上诉人2于2021年6月20日签订的 《南湖片区存量车位使用权及收益权整售合同》中涉及南国花郡小区地下停车位的部分无效，本案诉讼费由被上诉人1与被上诉人2共同承担。
事实与理由：
2014年1月7日，习近平总书记在中央政法工作会议上的讲话中特别指出：“执法不严、司法不公，一个重要原因是少数干警缺乏应有的职业良知。许多案件，不需要多少法律专业知识，凭良知就能明断是非，但一些案件的处理就偏偏弄得是非界限很不清楚。各行各业都要有自己的职业良知，心中一点职业良知都没有，甚至连做人的良知都没有，那怎么可能做好工作呢？政法机关的职业良知，最重要的就是执法为民。”
上诉人起诉两被上诉人违反法律、常理炒卖小区地下车位协议无效一案，就显然是一件像习总主席说的“不需要多少法律专业知识，凭良知就能明断是非”的案件，但武昌区人民法院的（2021）鄂0106民初19551号民事判决书，对此案“就偏偏弄的是非界限很不清楚”，最终作出了程序违法、臆断事实、歪解法律、偏袒资本、压制人民、丧失政法机关执法为民职业良知和底线的民事判决，激起南国花郡小区全体业主极大愤慨，引发了广大人民群众的严重不满！
下面，上诉人从以下几个方面对一审民事判决的错误，逐一依法依理进行批驳。
一、上诉人起诉的案件是一件涉及群体性纠纷，严重影响社会稳定的案件，也是人民群众广泛关注和在武汉市社会影响较大的案件，依法不得由审判员一人独任审判。
2021年6月20日，南国置业股份有限公司与上海融笙达信息科技有限公司签订了一份《南湖片区存量车位使用权及收益权整售合同》，该合同中涉及南国花郡小区地下车位291个。根据该车位整售合同总价款1950万元计算，南国花郡小区地下停车位，平均每个车位单价约4.2万元。2021年7月7日，上海融笙达信息科技有限公司在南国花郡小区张贴《公告》。公告中称，被告2与被告1“达成南国花郡项目的车位使用权及收益权的整售合作”，并且“后期南国花郡地下停车位将只售不租”，激起了南国花郡小区全体业主的激烈反击，业主们纷纷走出家门小区，拉起维权横幅抗议！引起洪山区委、区政府的高度重视！
原告在咨询法学专家和资深律师的意见后发现，被告1这些出售给被告2的地下停车位均办不了产权证，根据《民法典》等法律规定，其使用权依法应归属于南国花郡小区全体业主。原告向南国置业代表杨林提出质疑抗议，请求南国置业给予原告官方公函回复，但被告1一直拒绝官方回复，并且暗中支持被告2多次采用非法暴力手段，对南国花郡小区物业和居民偷袭，采取套牌、自制道闸遥控器或尾随前车压杆通行的手段，进入小区地下车库偷装车位地锁，与南国花郡小区业主发生冲突，妄图以非法手段达到强占南国花郡小区地下停车位的目的。
就在南国花郡小区第二届业委会选举过程中，声称代表被告1的中间人士曾向业委会候任委员传话，希望南国花郡第二届业主委员会能以500万元左右的价格，整体买下南国花郡小区291个地下停车位使用权。但后来就没有下文，变成了被告2一纸公告贴进小区，利用小区业主多车位少的有利条件，声称地下停车位只售不租，变相迫使小区业主用高达15万元一个车位的价格从其手中购买车位，非法牟取暴利的不法事件。
在激起南国花郡小区全体业主的强烈反抗之后，为了实现非法牟取暴利的目的，被告2不惜重金腐蚀收买政府有关部门工作人员为其站台说话，不惜采取到小区地下车位打砸抢的手段威逼，严重损害党和人民政府的公信力，造成了极其恶劣的社会影响。
2022年1月1日施行的《中华人民共和国民事诉讼法》第四十二条规定：人民法院审理下列民事案件，不得由审判员一人独任审理：（一）涉及国家利益、社会公共利益的案件；（二）涉及群体性纠纷，可能影响社会稳定的案件；（三）人民群众广泛关注或者其他社会影响较大的案件；（四）属于新类型或者疑难复杂的案件；（五）法律规定应当组成合议庭审理的案件；（六）其他不宜由审判员一人独任审理的案件。第四十三条规定：人民法院在审理过程中，发现案件不宜由审判员一人独任审理的，应当裁定转由合议庭审理。当事人认为案件由审判员一人独任审理违反法律规定的，可以向人民法院提出异议。人民法院对当事人提出的异议应当审查，异议成立的，裁定转由合议庭审理；异议不成立的，裁定驳回。
一审人民法院违反上述法律规定，强行由审判员一人独审，不能不说是案件审理质量极其低劣，审理结果严重不公的一个重要原因。上诉人请求上级人民法院在二审中，能对一审人民法院的审判程序违法行为予以纠正。
二、南国花郡小区地下车位所有权依法归予全体业主，有例可循，铁证如山，于法有据！早在19年前的2003年11月12日，南京市鼓楼区人民法院审结了该市首例业主与开发商对簿公堂争要地下车库归属权一案，星汉城市花园的开发商因为销售小区停车位，被法院判为“重复销售”，小区地下车库应归全体业主共有，开发商无权出售。
星汉城市花园是位于南京市中心的一个高档住宅小区，小区3幢楼的楼下建有连片整体地下车库，共有59个汽车泊位。开发商在小区住宅销售时就向购房者承诺：星汉城市花园小区配建机动车库位供业主停车使用。然而小区业主们入住后出乎意料地发现，江苏星汉置业有限公司开始出售地下车库车位，并提出业主只有向他们购买车位方可取得停车权。
当年6月，星汉城市花园业主委员会代表众业主，一纸诉状将星汉置业有限公司告上南京市鼓楼区人民法院，请求法院判决确认星汉城市花园地下室停车库的占有、使用、收益、处分的权利归原告所代表的全体业主所有并按期移交。
法院判被告重复销售  庭审持续了3个多小时，庭上原、被告争辩相当激烈。争议的焦点为：原告是否有本案的主体资格；被告是否有权处理地下车库。
鼓楼法院在充分质证的基础上当庭提出以下观点：一、南京市规划局《建筑工程规划设计要点通知书》要求开发商按每户0.2车位的标准建设车库，这明确了车库作为公共配套设施的功能，建成后的车库作为公共配套设施，是建筑物的辅助设施，应交付建筑物的所有权人共同使用。二、本案中有关文件证实，该小区土地面积已经全部分摊到全体业主，小区的土地使用权为该小区的业主所享有，开发商不再享有该小区的土地使用权，因此也不能享有该土地上建筑物的所有权和支配权。三、被告星汉置业公司并无证据证明车库的建设成本未纳入商品房的成本，因此，车库作为公共配套设施所发生的费用已经计入商品房成本的事实应予认定。被告将车库再行销售的行为有违诚实信用原则。
法院当庭对此案作出一审判决：被告江苏星汉置业有限公司于判决生效之日起十日内将星汉城市花园地下停车库移交给原告星汉城市花园业主委员会管理，并由星汉城市花园全体业主享有该地下停车库的权益；本案案件受理费2000元由被告负担。
这一问题同时也引起了南京市房产和物价等相关部门的高度重视，车库产权证的发放在数月前已经冻结。有关部门已形成了一个意见稿，初步确定今后新建小区的配套车库将归业主所有。而对于过去遗留下来的问题，则将根据具体情况区别对待，主要看开发商有没有将车库的建设成本计入房价。有没有计入不是开发商说了算，必须由物价部门进行审核。审核结果出来之后，还要在相关小区进行公示，业主如有异议，可提请审计部门进行审计。如果开发商确实未将车库成本计入房价的，则发放产权证，否则一律不得销售。
与上述19年前的南京市鼓楼区人民法院判决相比，本案一审武昌区人民法院的判决中出现了这样一句臆断事实的判词：“南国花郡地下室（包括人防、车位及车道）……其建造成本也未分摊到买受人所购买商品房房价中”。上诉人要问审理法官：地球人都知道，房地产开发商哪有不将地下室车库建设成本打入小区总价中，而去单独核算投资的？！19年前如此，现在也如此！被上诉人提供不出来证据，你凭什么就能臆断出一个地下车库建设成本也未分摊到买受人所购商品房房价中的“事实”？物价局核了吗？审计局审了吗？！
我们再来看一个2017年最高人民法院的判例！
2015年，重庆市豪运房地产开发有限公司向重庆市第五中级人民法院提起诉讼，请求依法确认办不了产权证的393个车位的权属归其所有。
重庆市第五中级人民法院认为帝景豪苑小区停车位是由开发商依照行政规划建设的物业附属设施，不能办理产权登记，开发商将商品房向业主出售后，建设范围内的土地使用权归属全体业主。因此，停车位的权益作为附属设施归属于全体业主，其性质与其他公共附属设施性质并无不同。开发商有义务按照规划修建小区附属设施，但并非依据规划建设的附属设施都归开发商。因此，该案停车位属于业主共有的土地使用权的范畴，其权益归属于全体业主。
2015年12月10日，重庆市第五中级人民法院作出一审判决，驳回重庆市豪运房地产开发有限公司的全部诉讼请求。意味着原告重庆市豪运房地产开发有限公司一审败诉了，393个车位应当归全体业主所有。但重庆市豪运房地产开发有限公司不服一审判决，于是在法定上诉期内向重庆市高级人民法院提起上诉，要求撤销一审判决，493个车位归上诉人所有。重庆市高级人民法院经过审理认为一审事实清楚，适用法律正确，遂作出驳回上诉，维持原判。意味着二审上诉人重庆市豪运房地产开发有限公司又败诉了，且是终审判决。重庆市豪运房地产开发有限公司还是不死心，于是本案打到了最高人民法院。
重庆市豪运房地产开发有限公司向最高人民法院申请再审，最高人民法院依法组成合议庭对该案进行了审查，并于2017年8月作出裁定，驳回了重庆市豪运房地产开发有限公司再审申请。最高人民法院认为，根据《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条第一款关于“建筑区划内符合下列条件的房屋，以及车位、摊位等特定空间，应当认定为物权法第六章所称的专有部分：（一）具有构造上的独立性，能够明确区分；（二）具有利用上的独立性，可以排他使用；（三）能够登记成为特定业主所有权的客体”之规定，该案所涉车位不能办理产权登记，因此其不能成为享有专有权的专有部分。即使重庆市豪运房地产开发有限公司在建造帝景豪苑小区时支付了建筑区划内的土地使用权出让金，成为建设用地使用权人，但是小区建设完成之后，随着小区内房屋的出售，小区建筑区划内的土地使用权也随之转移，小区的共有部分土地使用权归小区业主共有。
最高人民法院认为，由于案涉车位不能办理产权登记，不能成为专有部分，原判决确认该部分停车位属于占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位并无不当。
下面，上诉人结合《民法典》和最高法有关司法解释，进一步论证住宅小区非产权车位为什么是属于小区全体业主共有，而不属于开发商所有。
《民法典》第352条：“建设用地使用权人建造的建筑物、构筑物及其附属设施的所有权属于建设用地使用权人，但有相反证据证明的除外”。
众所周知，开发商将小区房产出售以后，建设用地使用权已经转移给小区全体业主，它只相当于代全体业主建造房屋而已。依据《民法典》第352条规定，小区的建筑物、 构筑物及其附属设施的所有权属于建设用地使用权人，即小区全体业主。小区的构筑物及其附属设施当然包括办不了产权证的地下停车库。除非开发商有相反证据证明小区地下车库的建造费用没有纳入小区建设总成本之中。
《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条：“建筑区划内符合下列条件的房屋，以及车位、摊位等特定空间，应当认定为物权法第六章所称的专有部分：(一)具有构造上的独立性，能够明确区分;(二)具有利用上的独立性，可以排他使用;(三)能够登记成为特定业主所有权的客体。”
最高人民法院民事审判第一庭编著的《最高人民法院建筑物区分所有权、物业服务司法解释理解与适用》一书中，有一段关于业主应当妥善行使其对占用业主共有道路或者其他场地增设的车位的共有和共同管理的权利的论述：    实际中占用业主共有道路或者其他场地增设的车位的形成情况会有所不同，主要可分为三种：第一种情况是建设单位在完成初始规划后在尚未对外销售房屋的情况下增设的车位；第二种情况是建设单位在对房屋已经进行销售过程中又增设的车位；第三种情况是建设单位销售完毕，在业主入住后由物业服务企业出面增设的车位。具体适用法律时要注意，对第一种情况即建设单位在完成初始规划、房屋根本未予销售情形下增设的停车位以及第二种情况下建设单位在对房屋已经进行销售过程中又增设的车位，如何确定车位归属问题，应当由建设单位承担举证责任。即使增设车位的行为占用了小区内的道路或者其他场地，如果建设单位能够充分举证证明增设的车位，所有成本（包括土地成本）等均丝毫未计入对外销售的房屋价格中，而且关于增加形成车位的相关手续齐全、合法，那么，此种状况下就其增加形成车位的归属问题，应当适用《物权法》第74条第2款规定，属于当事人约定范畴。反之，如果建设单位无法举证证明，就认定归业主共有。对第三种情形下形成的车位，应当认定属于业主共有。综上，我们就自然能得出《民法典》第275条规定的通过“约定”方式确定归属的车位、车库，一定要是能够办理产权登记的专有部分的车位，并不是小区的任何车位都能出售、附赠或者出租。《民法典》第209条就确立了不动产物权登记才生效的原则，未经登记的不发生效力，构成小区地上建筑物的从物。否则，办不了产权登记的“从物”随便乱卖，既不合法又不合理，而且会引发一系列社会矛盾发生。
进一步说明一下，无独立产权的车位地下停车库的建筑面积不在容积率计算范围内，小区的土地使用权由地上建筑分担。地下建筑成了不分摊土地使用权面积的一部分。依据物权法，计算建筑物容积率的建筑物是主物，不计算建筑物容积率的建筑物是从物。此时的地下停车场便成了依附于地上建筑物的从物而归属于主物（地上建筑物）的所有人即全体业主。
三、两被上诉人炒卖地下车位的协议到底违反了法律禁止性规定没有？
一审人民法院在判决书中，貌似对法律条文采用目的解释的方法来适用法律，实则是不顾公理，睁着眼睛说瞎话，歪解法条，达到为强势资本张目，压制基层人民群众的目的。
判决书奇文如下：根据《中华人民共和国民法典》第二百七十六条“建筑区划中，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要”。及《湖北省物业服务和管理条例》第五十四条、《武汉市物业管理条例》第五十九条的规定，车位不得销售给业主以外的单位和个人，上述条款设立的目的是为了保障停车的利益。……《南湖片区存量车位使用权及收益权整售合同》没有违反上述规定。
请看，《民法典》第二百七十六条规定“车位、车库应当首先满足业主的需要”，“首先”的含义无疑是第一个优先。请问，有将车位先倒卖给第三方，再由第三方加价卖给业主的“首先”吗？法官判词说两被上诉人首先炒卖车位“没有违反上述规定”，这不是睁着眼睛说瞎话吗？更何况《湖北省物业服务和管理条例》第五十四条、《武汉市物业管理条例》第五十九条明确规定，车位不得销售给业主以外的单位和个人，难道被上诉人2不是业主以外的单位？对法律条款不是不能进行目的解释，但解释应该有先后顺序的，目的解释处于所有解释方法的最后一位。
文义解释是其他解释方法适用的前提，如果连法律规范使用的概念、术语等的字面意义都未解释清楚，则不可能适用别的解释方法。准确、合理、严格的文义解释能够保证法律规范所使用的语言文字内涵和外延的统一性，进而保证法律适用的可预期性和安定性，避免对同样的语言文字作出不同解释的现象，进而避免同案异判的情形，也可防止法官和仲裁员在解释法律时的恣意。目的解释往往是在运用了文义解释、体系解释的方法仍不奏效的情形下适用，其解释难度与解释风险均大于文义解释和体系解释。目的解释的前提是司法者须理解立法和法律规范追求的一般价值，如公平、正义、安全、效益等，同时理解具体规范所对应的价值追求。
法律解释应当以阐释立法者于制定法律时的真实意图为边界，不能逾越此边界，否则解释法律就有可能嬗变为制定法律。
我们回过头再分析一下，立法者设立上述条款的目的到底有哪些呢？第一层理解为保障业主停车利益没问题，但立法者的目的绝不仅仅是让业主有车位停车。否则，规定“首先”干什么？规定“车位不得销售给业主以外的单位和个人”干什么？所以立法者的目的还有第二层更具现实可能性、保护性的目的，即：使小区业主能够享受合理价格的停车位，使小区停车位的长期维护有保障等。你将4.2万一个的车位不卖给小区业主，而是舍己求人、舍近求远找一个上海小公司卖给他，再由他高价倒卖给小区业主，逼得一部分低收入业主买不起车位，法律规定业主的利益实际上根本无法实现，这难道没有违背立法者保护业主停车利益的目的？！
同时，法律也明令禁止未依法登记领取权属证书的车位转让。《中华人民共和国城市房地产管理法》第38条规定：“下列房地产不得转让（五）权属有争议的；（六）未依法登记领取权属证书的”。因此，若不能办理产权登记，车库（位）买卖合同是不受法律保护的。同时《民法典》第705条规定：“租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。” 消费者租赁车库（位）（就是所谓的销售使用权），最长期限也只有20年，凡是销售使用权超过20年并且不向消费者声明20年后不受法律保护的，都是欺诈行为。所以消费者们一定要擦亮眼睛，不要被开发商迷惑。四、两被上诉人炒卖地下车位的协议到底违反了公序良俗没有？
《民法典》将弘扬社会主义核心价值观作为立法宗旨，公序良俗原则即为重要体现。该原则通过维护社会公共秩序与善良风俗，用法治的力量引导人民群众向上向善。
“公序良俗”包括公共秩序与善良风俗两个方面。公序，即社会一般利益，包括国家利益、社会经济秩序和社会公共利益；良俗，即一般道德观念或良好道德风尚，包括社会公德、商业道德和社会良好风尚。
《民法典》进一步确认和强化“公序良俗”，共提及8次。其中第八条规定：“民事主体从事民事活动，不得违反法律，不得违背公序良俗”，将公序良俗确定为民法的基本原则。第一百四十三条规定：“具备下列条件的民事法律行为有效：（一）行为人具有相应的民事行为能力；（二）意思表示真实；（三）不违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗。”，将公序良俗作为认定民事法律行为有效的必备条件之一。第一百五十三条规定：“违反法律、行政法规的强制性规定的民事法律行为无效。但是，该强制性规定不导致该民事法律行为无效的除外。违背公序良俗的民事法律行为无效”，可见，当存在损害国家利益、社会公益和社会道德秩序的行为，而又缺乏相应的强制性法律规定时，法院可依据公序良俗原则认定该行为无效。
《最高人民法院关于前形势下审理民商事合同纠纷若干问题的指导意见》进一步提出了"管理性强制性规定"的概念，指出违反管理性强制性规定的，人民法院应根据具体情形认定合同效力。《全国法院民商事审判工作会议纪要》第30条规定：人民法院在审理合同纠纷案件时，要依据《民法总则》第153条第1款和合同法司法解释(二)第14条的规定慎重判断"强制性规定"的性质，特别是要在考量强制性规定所保护的法益类型、违法行为的法律后果以及交易安全保护等因素的基础上认定其性质，并在裁判文书中充分说明理由列强制性规定，涉及金融安全、市场秩序、国家宏观政策等公序良俗的应当认定为"效力性强制性规定"强制性规定，不可作为认定合同效力的依据。
根据法律规定，规章这一法律层级不能作为判定民事行为效力的依据，人民法院不得直接依据规章的规定判定民事行为效力。然而，在违反规章且违反公序良俗的情况下，法院可依据公序良俗规则判定民事行为规定。为此，《全国法院民商事审判工作会议纪要》第三十一条规定：“违反规章一般情况下不影响合同效力，但该规章的内容涉及金融安全、市场秩序、国家宏观政策等公序良俗的，应当认定合同无效。人民法院在认定规章是否涉及公序良俗时，要在考察规范对象基础上，兼顾监管强度、交易安全保护以及社会影响等方面进行慎重考量，并在裁判文书中进行充分说理。”
那么，一审法院的判决书中是如何在裁判文书中进行充分说理的呢？我们的法官大人很霸气武断地用“亦未违背公序良俗”一句话下定论，根本不同意你说理！
在此，上诉人对两被上诉人炒卖车位的协议是否违背公序良俗，结合最高人民法院上述有关规定进行分析。
《全国法院民商事审判工作会议纪要》第三十一条中规定：“规章的内容涉及金融安全、市场秩序、国家宏观政策公序良俗的应当认定合同无效。”
对上述规定我们理解是，违反金融安全、市场秩序、国家宏观政策的民事行为，就是违背公序良俗。同时，社会公众普遍不能接受的行为也应认定违背公序良俗。
在这里重点说一下国家宏观政策。政策有党中央的政策、国家政策、部门政策和地方政策之别，党中央的政策指的是党中央、中办等下发的各种“红头文件”，国家政策是指国务院、国办以及各部委联合下发的各种“红头文件”，如经“一行两会”联合下发的深改组讨论通过的资管新规，就属于国家政策的范畴。一般来说，违反党中央的政策、国家政策的合同，就可以认定违背公序良俗。习近平总书记指出：“房子是用来住的，不是用来炒的”。党中央、国务院多次发“红头文件”确立“房住不炒”的政策基调，这就是公序良俗。作为房子附属设施的小区车位，政策的规定当然及于它，也是不允许炒卖的，“车位是用来停车的，不是用来炒卖的”也就构成公序良俗。很显然，两被上诉人之间炒卖车位的行为，违反了“房住不炒”的公序良俗，同时扰乱了市场秩序，遭到人民群众的普遍反对。他们炒卖小区地下车位的行为不认定为违背公序良俗，天理难容，人民群众不答应！
综上所述，上诉人请求上级人民法院根据本案的基本事实，本着司法为民的理念，弘扬社会主义核心价值观，去伪存真，正本清源，依据法律的规定和最高人民法院的有关司法解释及判例，撤销一审人民法院的判决，支持上诉人的诉讼请求，以维护法律的尊严和社会的公平正义，维护武汉市南国花郡小区全体业主的根本利益！
此致
湖北省武汉市中级人民法院
上诉人：武汉市南国花郡小区第二届业主委员会                                                                                                2022年2月25日

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