 作为一个在长沙某小区担任过两届业委会委员的普通法律工作者，最近几年我不断接到很多朋友、客户等关于业委会的咨询。为此，我把一些复杂的、敏感的问题归类整理了下。
一、成立业委会真的对小区好吗？
真不一定，要看业委会成员的素质。如果你的小区业委会成员满足以下条件，那么这个业委会大概率会比较成功:
（1）素质较高，有房地产、物业、法律、财务等方面专业背景；
（2）社会阅历丰富，家庭财务状况相对比较富足；
（3）相对有空闲时间；
（4）三观端正，最好有党员背景。
反过来，那些对小区有负面影响的业委会成员有这样一些特征:
（1）无业游民，或没有固定工作，经济情况一般或者比较窘迫；
（2）缺乏关于物业管理相关的专业知识；
（3）有违法犯罪和不诚信行为（不良征信记录、长期欠缴物业费等）；
（4）三观不正，经常参加各种维权活动，有职业维权者嫌疑，俗称“医闹”、“房闹”等；
（5）与外部职业“物闹”团队勾结的小区不安定分子。
最近几年，长沙被业委会有意也好，无意也好玩残的小区数不胜数，华宫大厦、金泰小区等等都是很好的案例。
二、业委会成立后如何对小区起到正面作用?
（1）代表全体业主监督物业公司履行合同义务，对业主经常投诉而物业公司不解决的问题，要进行分析：不在物业公司职责范围内的问题，要跟业主解释清楚，物业公司不是万能的；该物业公司负责而没有解决的，坚决按合同办事。
（2）自身要清白，不要接受物业公司免物业费、停车费等小恩小惠，吃人家嘴短，要还的!
（3）每个小区都有一些顽固的、只享受权利、却不承担义务的老赖型业主，在劝说无效后，不要浪费时间，坚决支持物业公司，该法律催收的就法律催收。
（4）对部分素质低下业主占用公共区域违章搭建、偷公共区域水电、破坏公共设施、豢养大型犬类等损害公共利益的行为，坚决和物业公司一起制止，但要记住，业委会和物业公司是没有执法权的，要取证举报给相关政府部门来处理。
（5）物业公司对公共收益的使用，必须要经过业委会审核，最好年初制定一个改造、整修计划，做到取之于民用之于民。
（6）每月至少要全面逛一次小区，对物业公司的履职情况进行检查，发现问题要求其限期整改。
三、物业公司不履职能换么？
如果在业委会成立后，发现物业公司合同履行情况不佳，多次协商要求整改但是屡教不改的，可以考虑换，但要谨慎。换物业公司之前，一是要充分收集物业公司不履职的证据，二及时召开业主大会进行招投标选聘新的物业公司。
四、什么样的物业公司比较靠谱？
全国性的物业公司会有排名，中国物业管理协会、中国指数研究院的排名相对比较权威，基本排名前50的物业公司都还算靠谱，有健全的管理体系，服务水平差别不大。
如果你的小区现在就是这种全国百强的物业公司管理，只要业委会不瞎搞，一般都会管得挺好的。如果有人瞎BB要换什么不知名的物业公司，尤其是那种成立时间较短的物业公司，千万别理，100%都是有利益关联的。道理很简单，街头小作坊的东西不可能比正规大厂的好。
五、小区自治可行吗?
2017年的时候有几个业主跟业委会提要求搞自治，上一届业委会主任钱叔（从国企物业公司退休的高管）就带着我们去考察了长沙几个媒体报道号称自治做得好、还给业主发钱的小区，结果看完后所有人都在摇头：有些业委会完全是外行，只有表面保安门守得好、保洁地扫得干净，而在看不到的地方：电梯保养明显不到位，运转时嘎嘎异响，对讲都呼不通；配电房一片杂乱，问了电工几个基础问题都不知道；有个十二年的小区，消防主机完全坏了，消防栓都没有水，不用公共收益去维修，而去给业主发钱，心里怎么想的？有个更夸张的，小区强电井门大多没有上锁，有业主在强电井里偷电烧开水，物业也不采取任何措施，这要是导致火灾后果不堪设想......就这样的所谓自治小区，居然还被媒体报道奉为楷模，为了点击率，你们良心何在？
道理其实很简单，你家里的车子发动机、变速箱等关键部件不做维保、维修，每天只把车子里外搽的干净，有用吗？
钱叔从他家拿了厚厚几本物业方面的资料说，物业管理绝对不是看看门扫扫地那么简单，还涉及设备保养、消防、强电、弱电、建筑工程等各个方面的专业知识，拿最基础的物业公司采购来说，各种常用的工程物料就有三百多种，总共有1500多种，有80%以上的物料普通人连名字都叫不上来，更别说在哪买，哪里便宜这些了。所以，专业人做专业事，业委会尽好自己本分就好了。
六、现在真的有所谓的“物闹”这回事吗？
百度“物闹”，有878万的结果，你说有没有？相关的帖子，手段、特征什么的说得非常清楚。在我大长沙，物闹有专门的圈子，有专门勾结小区内部闲散人员搞事的法律界败类、物业行业败类，只要哪个小区有风吹草动，他们就像苍蝇一样飞过来，手把手教你怎么成立业委会，各种文件、套路一应俱全，还帮你疏通政府关系，搞成了给钱就行。你猜猜什么样的人会去找他们？咨询费又从哪里来？
为什么会有“物闹”？就一个字“钱”。那么，物闹怎么赚钱呢？看仔细了：
第一步：先抓住物业痛点，放大不足，控制小区舆论；培养几个无业游民成立或者取代老业委会，控制小区话事权。
第二步：约谈物业公司，要求物业公司交出公共收益，合法合理；公共收益怎么用？不好意思，基本业委会说了算，所谓召开业主大会过方案不过是走个过场，谁有空仔细揪着这个看？即使有少数认真的业主，不好意思，少数服从多数，这个事俗话叫做“被代表”，民主就这么玩坏的。那么公共收益里如何捞钱呢？
一是业委会可以领取“工资”的，而且法律没有禁止哦!少则几百，多则几千，业委会一般7到9个人，大家自己算算。我听房管局的朋友说最高的是长沙某个国企开发的楼盘，业委会主任每月1万!完全把业主当傻子，当然，后果是被业主投诉，政府出面撸了。
二是各种找物业公司吃拿卡要，不然就各种刁难。
三是小区各种需要用公共收益维护、维修的项目，暗箱操作，包给利益相关单位做，从中拿回扣。
第三步：如果物业公司配合，OK，大家一起合作，公共收益都是基操，还有更猛的，搞公共维修基金!毕竟老小区外墙、电梯、消防设备、监控室等等要维护也很正常。操作手法还是暗箱操作，这种专业的东西，一般业主哪里看得懂。多数业主不同意？没事，小区各种群都控制在业委会手上，洗脑的东西早就准备好了，不修会造成什么后果，谁担得起？最后民意再次被强奸，而且还是合法的。
第四步:如果物业公司不配合，嘿嘿，赚钱的机会更多了!
一种是通过招投标选聘物业公司，暗箱操作手法参考新闻“长沙蓝山郡小区换新物业，业主质疑优秀的全国百强物业落选”、“长沙一小区业委会暗箱操作，要遭业主罢免”，各位自行百度，这里就不赘述了。那么“内定”物业公司会给多少钱呢?在长沙，十年左右、20-30万方左右的小区大概在50万-70万元之间。除此之外，每年还有固定的关系维护费。我为什么知道这个？全国排名前十的物业公司，已经有三家托各种关系找到我们业委会，明码实价!还可以商量，只要成功帮他们拿下物业管理权。为什么我前文强调进业委会家境要殷实？殷实才经得起诱惑啊!那些没有正常工作，生活拮据的，又有几个是活雷锋呢？反正我一个都没见过。
第二种就更不堪了，几个业委会成员自己成立个物业公司或者干脆买个物业公司的壳（表面看起来跟业委会没有任何关系），对业主允诺投入几十万进行改造，物业费降个几毛钱什么的，来个低价竞标，业主们一听有便宜可以占，太好啦!拿到物业管理权后，第一步就是缩编，简单举个例子，原来物业公司员工20个人扫地，现在我只要10个人，维修工6个人，我只要3个人。业委会都在他们手上，根本没人监督，也不可能会有业主每天数人头。公共收益、公共维修基金什么的就更不用说了。等业主们醒悟过来，小区早就烂了，几百万到手，大可拍拍屁股走人。小区的设施设备损坏，物业费降到低点，根本就没有品牌物业公司愿意接手。二手房中介和买房者也不傻，用脚投票，小区房价跌到让业主心寒，长沙很多小区就是这么被玩残的，后果就是房价比区域均价低了不少，还有更多小区正在被玩残中。
七、我看到很多新闻说有的业委会自治，搞得很好，年终还给业主分红，靠谱吗？
这个问题，要辩证来看，我们也去考察过这样的小区，确实真的有，但是不可复制。
首先，这种具备相关知识，又能热心为民，有大把空闲时间，一分钱不拿的业主委员会，你肯定你小区就有？我大湖南虽然是雷锋故乡，但是学雷锋的一样稀缺。
第二，这种分红，无非来源于三个部分:一是物业费剩余，二是公共收益，三是业委会成员因为一分钱不拿而节约的管理人员工资。但随着人工和材料成本不断上涨，又能持续多久呢？
第三，物业管理真的真的太操心了，事多且碎，责任又大，毕竟就一块多的物业费，不可能做得尽善尽美，所以总有人挑你的毛病，说你坏话。这也是虽然我们小区第一任业委会主任钱叔虽然是业内人士，但坚决不同意自治的原因之一。再说，又有几个小区有像钱叔这样的业委会主任呢？
八、业委会拿公共收益给业主发红包是否合适？
这个问题很多业主都会问，我的回答是:法律上可以，但太短视，原因如下：
一是随着时间的流逝，人力、物力的成本只会越来越高，小区要维修的地方只会越来越多，物业公司靠收物业费迟早亏本，想涨物业费？即使业委会支持也非常难，因为在大部分业主心里，根本不能理解涨价，也不愿意去理解。如果没有其他收入作为弥补，物业公司要么退场，要么降低服务标准，减少人员投入，可是从奢入俭难，必将激起大面积业主投诉。这个时候，要维持现有物业服务标准，只能靠公共收益来弥补。
二是小区的各种设备设施只会一天天老化甚至报废，维修和更新的费用会越来越高，公共维修基金宝贵而有限，动起来也非常难。不攒点公共收益，以后怎么办？所以说，拿公共收益去发红包的，都是一些短视行为。人性如此，发出去的红包，等需要的时候，又有多少人能拿得出来？
所以请大家记住，业委会成立的目标是为了保证广大业主的利益，这个利益，除了短期利益，还有长期利益。业委会必须看得长远，像经营家庭收入一样经营小区公共收益，坚决不能当“月光族”。
九、为什么成立业委会要社区、街道把关？
这也是很多要成立业委会的小区业主关心的问题。
第一，我国是共产党领导的人民民主专政的社会主义国家。任何民间组织，必须自觉接受党和政府监督，这是必须的前提。
第二，我知道的城市，关于业委会成立这个方面的法律法规，都规定业委会成立必须要在基层政府组织，也就是街道和社区指导下成立。
第三，小区里有物业公司、业主、开发商等多种利益在里面，只有街道和社区才能站在公正立场上协调多方利益。
第四，鉴于物业行业市场化兼并、扩张已成趋势，导致物业管理权炙手可热，“物闹”在湖南省乃至全国已经泛滥，专业化程度非常高，祸害了大批原本正常的社区，鉴于各个小区业主监督实际缺位，普通业主信息不对称，没有精力和时间去充分了解业委会候选人是否有资格和能力履职，社区和街道有责任和义务对业委会候选人进行甄别，对整个成立过程进行监督。
最后说一句，绕开街道社区，通过控制业委会牟利的事情，不是新鲜事，全国各地都是有案例的，大家自行百度。
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