西安一小区耗时3年成功换掉物业，换物业流程4步骤你清楚吗？

好的物业为小区保值增值添砖加瓦，烂的物业和你斗智斗勇！
01“魏玛公馆”小区
耗时3年之久 终于换掉物业 ！
3月19日，魏玛公馆成功迎接新物业进小区，那么这个小区做对了哪些步骤可供借鉴，又遇到了哪些坑呢？
魏玛公馆换物业时间线梳理：
2018年8月，因为魏玛公馆很多业主对永绿物业服务质量并不认可，于是成立了业主委员，成立后，曾多次向永绿物业提出希望改善服务的意见建议，但成效不大。才产生了更换物业的决心！
2020年9月，聘请律师指导召开业主大会，经开区物管中心在开箱验票日现场监督，共1395户投票不再续聘永绿物业。
之后，通过招投标，公开选聘了新的物业公司，2021年1月4日，与新物业签订了服务合同。
当天，小区业主委员会向永绿物业出具了告知函，要求其在一周内完成交接及退场事宜。但永绿物业并不配合。
2021年1月-2022年3月，魏玛公馆原物业公司一直拒不退出。直到3月19日，经过多方协调，永绿物业才退出，之后新物业正式入驻小区。
前后耗时3年之久，才换掉物业。
魏玛公馆业主做的一些关键步骤是可以借鉴的：
1、成立业主委员会
2、聘请律师指导
3、绝大多数的业主都很团结，有组织有行动
但也遇到了一些问题：
1、个别业主不同意，告业委会，导致换物业推进过程出波澜
2、原物业不配合离场，威胁业委会和业主
从魏玛公馆换物业的经过来看，换物业不难，难的是面对困难的坚持，以及内部人心的考验。
02“换物业”4步骤
你家小区到第几步了？
有了现实的案例，再来看更换物业的流程都有什么？
01成立委员会
02和老物业解约
03公开聘选新物业
04业主投票选出新物业
根据《物业管理条例》，以上换物业的各个流程环节，每一位业主都有资格和权力参与决策。

看这4步是不是很简单。
但很多小区连关键的第一步都没迈出去。第一步，成立业委会。

成立业委会细分步骤和注意事项：

业委会成员选出后，要及时在小区内公告结果。
第二步，和老物业解约。
前提是需要征得小区一半以上业主同意。
在一半以上业主都同意更换物业后，如何与老物业解约是个难题。
根据魏玛公馆的案例可以知道，老物业不退场，新物业就没法进来。
更换物业的理由要有法律依据，先看下《物业合同》是否在有效期内。
如果是，要找到物业违反其《物业合同》的具体事项。
有违约的情况并且有足够的证据就可以根据《物业法》解除其合同，终止其受聘关系。
如果《物业合同》到期了，走居委会程序，不自动续签，重新与招标的新物业公司签约合同就可以了。
第三步，公开聘选新物业。
这一步，从魏玛公馆的案例来看并不难。但需要一些懂得招标流程的业主牵头。
方式有以下几种：

第四步，业主只需要在投标的物业公司中投票选出新物业即可。
03 换物业需要注意的“坑”
换新的物业并不代表着从此万事大吉，一片祥和，就怕走了一批豺狼，又来一波虎豹！
所以，换物业时这些隐藏的“坑”要注意！
1、警惕套路公司。一些浑水摸鱼的公司，以各种手段干扰业主大会正常选聘，从中谋取私利。
常见手段是，先渗透进群聊中，摸清业主心态，再伺机不断质疑小区问题，煽动业委会更换物业，同时攻击不配合的业主带头人。最后在选聘物业的业主大会上，帮助投票造假，达到其目的。
2、警惕换物业后，物业费上涨。

由于业委会对物业服务市场不了解，缺乏议价能力，换物业后连带物业费上涨也是存在的。
面对这种情况一定要弄清楚涨价的原因是什么。
3、警惕换物业后，老物业不退场或不移交办公用房。
换物业后，老物业不退场或是不移交办公用房是最常见的。
本文中提到的魏玛公馆就遇到了这样的坑，老物业拖拖拉拉1年之久，不让新物业进场，并且险些与业主发生冲突。
西安智慧城小区物业退出，但不移交办公用房，追究才发现物业用房的产权竟在开发商名下。

所以，老物业让人忍无可忍，但换新物业也不意味着一劳永逸。
换物业的每一环都需要有人愿意出力，出时间，因为繁碎的细节，以及人心的难测，免不了新的问题出现，所以，这可能是西安很多小区业主投诉物业，但物业又难以换掉的原因之一吧。
04换物业太麻烦，业主自治怎么样？
今年1月木兮就曾写过关于取消物业，实现业主自治的成功案例（具体可查看：不能再等！取消物业，已有小区开始行动！）
文章中有不少成功自治的案例，比如西安的和平花园小区，在2018年辞退老物业后，实行业主自行管理。一年后，年底实现收入141万，盈利83万。

城北农业局小区，2009年经过全体业主大会通过，选了6名业主成立业委会自行管理。每年在扣除工勤人员的工资后，还能结余一两万元。
福州台江区的桂园怡景小区取消了物业后，改为11名业主自治，运营一年后，除去开支竟然还有13多万元的盈余。
南昌“阳光枫情”小区业主，赶走了物业后，事事躬亲，5年时间还节省了100多万资金。
事实可见，这些由退休业主牵头 ，半自愿，半工资的形式，服务小区正常运营的自治模式是成功的，也是很多人向往的。
但通过这些成功案例发现，这些业主自治成功的小区多半都不大，且以邻里关系更牢固的老小区居多，业主中多得力的退休人员。
而要将这种自治模式搬进人多的大型社区，年轻社区，实行效果就要打问号了。
并且也有业主反应业主自治也存在不好的一面。

所以，面对烂物业，你更倾向换掉它，还是选择业主自治呢？
来源：（微信公众号）木兮聊房

分享来源：网易网

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