民情丨小区物业到点不开公共区域灯，合理吗？

　　四川在线记者 张明海
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　　近日，有网友王先生向该平台留言，表示自己是成都高新区某小区业主，称小区物业收着业主3.4元/平米的物业费，签署的合同也写明是五星物业标准服务，但小区物业却“经常晚上到点了，为了节约用电不开建筑楼栋的公共区域灯。”他咨询物业公司这一做法合理吗?
　　业主头疼：
　　小区公共区域灯常常晚上10点都不开，散步不安全
　　王先生介绍，该小区于去年9月交房，随后业主们陆续入住。目前每幢尽管仅入住1/3左右，但因整个小区为30余层高层，因此总入住人数并不少。入住后，业主们曾咨询过物业管家，管家承诺将于每晚7点开启公区灯。

　　入夜时该小区公区仍未亮灯。图片由王先生提供
　　“但没想到的是，经常到了晚上10点了，小区内绿化灯、屋顶灯等都未开启。”王先生抱怨：晚上在小区散个步，黑灯瞎火的，既不安全，也不美观。小区群内，业主们每周基本都会有一两次因当天又没开灯而引起的吐槽，但目前小区因入住人员达不到比例暂未成立业委会，因此大家对此很是头疼。
　　以案说法
　　物业管理专家：
　　到点未开灯不合理，如无特别约定则违法
　　在小区没有满员入住的情况下，如果物业服务到点不开灯，是否合理?
　　对此，《四川省物业管理条例》起草组成员、成都三泰联合物业管理师事务所主任伍三明表示，这一做法不合理。
　　他说，已入住的业主支付物业费，应当享有相对应的物业服务。而同时，虽然一部分业主未实际入住、导致房屋空置，但这部分业主在交房后实际上已经在按照合同约定支付物业费了，“因此以入住率低或者房屋空置为由，降低物业服务标准，而对小区公区不及时开灯，这明显不合理”。
　　“ 更进一步说，如无特别约定，物业到点不开灯则涉嫌违法。”伍三明认为，如果物业服务合同对小区公区开灯时间没有明确约定，业主也可以依据民法典第九百四十二条的规定主张权利。“该条款明确，物业服务人除按照约定外，还应当按照物业的使用性质，妥善维修、养护、清洁、绿化和经营管理物业服务区域内的业主共有部分，维护物业服务区域内的基本秩序，采取合理措施保护业主的人身、财产安全”。
　　北京中银(成都)律师事务所律师宿晓琴则表示， 如果因为没有打开公区灯，导致业主人身、财产安全受到损害的，物业服务需承担侵权责任或违约责任。
　　提醒
　　物业服务须“质价相符”：
　　公区开灯能耗可计入物业费测算清单，由业主进行监督
　　小区公区何时亮灯，如何亮，亮多久?
　　伍三明认为，这些都可以细化为具体的物业服务质量标准，开灯能耗成本计入物业费测算清单，小区业主可对物业进行监督。
　　新修订《四川省物业管理条例》(以下简称《条例》)，将于今年5月1日施行。《条例》第六十条明确：“物业费的测算清单应当作为物业服务合同的附件”。
　　伍三明表示——
　　该《条例》第六十条提到的“物业费测算清单”，将可避免类似物业服务人“到点不开灯”这种不作为情况发生。住宅小区公区开灯的能耗，通常会计入到物业费的测算清单中，把物业费的测算清单作为物业服务合同的附件，将有利于业主监督物业服务是否为节约服务成本而降低服务标准，是否真正实现了“质价相符 ”。
　　他同时建议，政府在制定物业服务质量标准时，可以结合物业使用状况，制定更为细化、量化的规定，“比如就公区开灯而言，可以结合本地区天气和季节变化，规定冬季和夏季夜间开灯具体时间，让标准真正细化成为‘标尺’。 ”
　　小贴士：
　　签订物业服务合同如何避“坑”?
　　注意这两个问题
　　类似该案例，业主在签订物业服务合同时，应注意哪些问题以避免出现类似情况?
　　宿晓琴表示，物业服务合同包括前期物业服务合同和物业服务合同。物业服务基本都是由开发商、物业服务企业事先已拟定好的文本，由于其优势地位，合同中可能存在显失公平、免除自身责任、加重业主方责任甚至损害业主方利益的条款。因此，业主在签订物业服务合同时，应注意以下几方面——
　　一是物业服务标准。不同地区对物业服务标准都有相应的规范性文件，通过物业服务合同约定的服务标准，可大致判断物业服务质量，双方还可就相关服务事宜做出更为细致的约定。
　　二是物业收费类别及标准。需要关注物业收费有哪些类别，及各自的标准，若对费用有疑问或异议，应及时要求物业公司做出合理说明。
　　伍三明表示，对于物业服务人服务不到位的，可以向属地社区街道或者住房建设主管部门反映，也可以由业主委员会通过法律途径追究物业服务人的责任。
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