近半年来，
南宁不少楼盘加大促销力度，
推出了“赠送物业费”的优惠措施。
开发商的承诺能兑现吗？
楼盘推出“买房送物业费”优惠
南宁市江南区某楼盘，单价9000多元，买房就送10年物业费；
长虹路某楼盘主推大平层，认购指定房源就送物业费；
枫林路一楼盘低密准现房，购房送8年物业费……
近段时间，在朋友圈中，随处可见类似的信息。这些信息是否属实？
▲南宁某开发商打出的广告。
购房者朱先生告诉记者，此前，他在良庆大桥南一楼盘看房时，置业顾问告诉他，可赠送20万元物业费，该楼盘的物业费是2.8元/平方米，合计下来，他看的那套房可享受45年免物业服务费的优惠，这让他颇为心动。
但在进一步咨询中，朱先生发现，该项承诺可能只是“空头支票”，难以兑现。11月14日，记者致电该楼盘售楼部，一名置业顾问表示，他们已取消此项优惠。
另一楼盘也承诺赠送10年物业费，公开信息显示，这里的房价在2万~4万元/平方米之间，基本都是改善型户型。
置业顾问称，一套合院200多平方米，物业费为5.8元/平方米，以此为例，一套房的每月物业服务费为1200元以上，一年约1.44万元，10年物业费超14万元。
对于这些听起来很有诱惑力的优惠方式，不少购房者却心存疑虑。
开发商不得承诺减免物业费
一般来说，商品房在交付前，由开发商与前期物业服务企业签订合同。将物业费“赠送”给购房者的企业多数属于集团化企业，旗下有关联的物业服务公司。
但有购房者担忧，若将来换了物业服务公司，那后面的公司还认账吗？
记者就此向多家物业服务企业负责人了解情况，他们均表示，在接手项目时，一般都是跟业委会签订合同，在此过程中，如获知有免物业费人群的信息，则需要联合小区业委会一起，要求开发商承担相应的免单费用，否则就只能业主自行承担。
《广西壮族自治区物业管理条例》
广西房地产业协会物业管理专业委员会相关负责人明确表示，2021年起正式实施的《广西壮族自治区物业管理条例》第52条规定，建设单位与前期物业服务人应当按照设区的市、县级人民政府物业费相关规定，在前期物业服务合同中明确约定各项收费标准。建设单位出售物业时，不得承诺或者代物业服务人承诺或者约定减免物业费。
由此看来，开发商在销售过程中赠送物业费的行为违反了相关规定。
承诺赠送的物业费是否有效
开发商之前已承诺赠送的物业费是否有效？
对此，司法界人士有不同的观点。
1
前南国法援公益律师莫绪毅
如果开发商未违反强制性规定，把赠送物业费的条款写进了购房合同中，应属于有效承诺。因为前期物业服务合同是由开发企业与物业服务企业签署，他们可就赠送内容进行一些约定。
但成立业委会后，物业公司是与业委会签订合同，物业公司就可以不认“旧账”。
2
广西民族大学法学院副教授蒋鸣湄
开发企业和物业服务公司是两个主体，即使同属一个集团，是有关联的企业，但在法律范畴仍是两个主体。因此，开发商无权处分另一主体的权利。即便将赠送内容写进合同，也是无效条款。购房者最终可能无法享受此赠送优惠，只能追究开发商缔约过失责任。
如果在房产销售过程中，开发商和物业服务公司共同与业主签订了合同，物业服务公司认可了开发商的赠送内容，则可视为部分有效。在前期合同结束后，如果业主大会更换了其他物业服务公司，那么赠送内容也将失效，存在风险。
此前案例
最高人民法院微信公众号曾发布过一个案例：2005年1月，湖南省安乡县的王女士与安乡某房产开发商签订了购房合同书，购买某小区的4套房屋。开发商在购房合同书附件中承诺，物业费“四套终身按一套收取”。由此，王女士拒绝交纳另外3套房屋的物业费，被物业服务公司起诉到法院。
法院经审理认为，购房合同书附件中“四套终身按一套收取”的约定，对物业服务公司没有约束力，王女士不能由此主张免交另外3套房屋的物业费。法院最终判决王女士需向物业服务公司交纳物业费7395.36元。
该案承办法官说，房产开发公司与物业服务公司各自具有独立的法人资格，是两个不同的法律关系主体。王女士与房产开发公司之间形成的是房屋买卖合同关系，而与物业公司之间形成的则是物业服务合同关系，这是两个完全不同的民事法律关系。
在未获得物业服务公司授权委托的情形下，房产开发公司无权擅自处分物业服务公司的权利，无权在购房合同书附件中就物业费收取事项对被告作出承诺，其减免物业费的承诺是一种无权代理行为，根据合同法的规定，无权代理行为在未经被代理人追认的情形下，对被代理人不发生法律效力。
来源丨南国早报记者 李俭芹
值班编辑丨黄莉莎
值班校对丨麦雪莉
值班主任丨唐海波
值班编委丨王 冲
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