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新海南客户端、南海网、南国都市报
记者：陈栋
安装地锁、禁止未购买产权车位的业主车辆进入地库，2022年年初，因车位只售不租，海口紫园小区开发商和物业被责令整改。两个月后，海口紫园小区地下车位再次上锁，开发商将产权车位租赁费用提高到650元/月。此事过后，海口各大小区频出小区产权车位租金上涨事件，引发诸多投诉。海口市住建、发改、市场等相关职能部门表示，目前无明确法规去约束该行为。那么具有公共属性的小区产权车位究竟该如何权衡各方利益达到一个平衡点呢？
海口紫园小区C区被上地锁的地下车库停车位。
部门约谈海口紫园小区后停车位收费问题依然如故
海口紫园小区事件后，越来越多的业主反映其小区地下停车位租金上涨以及“只售不租”问题，引起政府部门重视。3月25日下午，由海口市住建局牵头，联合海口市综合执法局、市市场监管局、市发改委等部门约谈紫园小区开发商及小区物业。
据了解，3月中旬左右，海口紫园小区地下停车位再次上锁，如果没有购买车位或者年卡的车辆，无法进入地下停车库停车。业主唐先生说，原来车位租金是210元/月，现在的租金是原来的3倍，租金上涨为650元/月，或者业主花18万元买停车位。“这明显是故意刁难业主，变相地逼业主买车位。不然的话，业主就没地方可停车。”
约谈会后，海口市住建局物业管理科科长谭柯接受记者采访时表示，约谈主要是要求开发商对租金的价格作出调整，目前650元/月的租金的涨幅确实让很多老百姓难以接受，约谈会的目的就是让开发商主动跟业主沟通，合理地调节价格。
自25日约谈结束至今，记者多次跟海口紫园小区业主以及业委会负责人核实，他们均表示，目前开发商并没有找他们协商，停车位收费问题依然如故。而自海口紫园小区停车位涨价事件后，先是金域湾畔小区、海秀天成小区等单方面宣布涨价，后是海口水滨花园车位一租就要20年。对此，业主担心这股涨价风潮会不会愈演愈烈。
Q
小区地下停车位收费标准有何依据？
A
据了解，目前小区车位一般分为产权车位、公摊车位、人防车位。按照目前施行的《海口市各类停车设施车辆停放服务收费标准》规定，小区停车收费管理按照居民住宅小区的配套停车设施车辆停放服务费收费标准进行收费，已不需要进行备案，有产权的车位执行市场调节价，而对于除产权车位外的其他车位，则需按指导价进行收费，小型汽车露天停车场每月90元/辆，地下停车场每月210元/辆。根据该规定，小区公摊车位、人防车位均执行市场指导价，而产权车位执行市场调节价。
Q
开发商是否可根据市场调节单方涨价？
A
据海口市发改委工作人员介绍，虽然目前施行的《海口市各类停车设施车辆停放服务收费标准》规定，除公共产权外的小区停车收费管理标准已向市场放开，无须进行备案，有产权的车位可执行市场调节价，但这并不意味着开发商可以随意调整这一收费价格。在调整时，握有车位产权的开发商应主动提供调价的相关理由与说明，在与业委会及业主进行充分的协商与沟通后，再确定具体收费标准并进行公示，不应无视业主的诉求与公共利益，不得变相推行“只售不租”。
Q
没有业委会的小区可否执行政府定价？
A
《海口市车辆停放服务收费管理实施细则》中明确，未具备业主与物业（停车）服务企业协商议价条件的居民住宅小区，配套的停车设施实行政府定价。不少业主表示，他们小区没有业委会，是否可以根据以上《细则》实行政府定价？对此，记者跟海口市发改委的工作人员进行确认，其表示，该《细则》针对的停车位不包含产权车位，指的是小区公摊车位。
Q
小区车位涨价问题属于监管空白？
A
《海南经济特区物业管理条例》第五十五条规定，建设单位不得只出售而不出租车位（车库）。第七十二条（二）规定，建设单位违反本条例第五十五条第三款规定，拒绝业主承租的，责令限期改正；逾期拒不改正的，处五万元以上十万元以下罚款。根据该规定，针对“只售不租”行为，街道办就可以要求其整改，之前记者报道的美舍嘉苑小区已经被街道办责令整改。
“调的幅度太快”“坐火箭一样”“这个价格我认为不合适”……在3月25日下午，在海口紫园小区的约谈会上，职能部门对于海口紫园小区停车费的突然上涨问题，认为不合理。但多部门交流意见后发现，对于海口紫园小区开发商的行为找不到处罚的依据，属于监管空白。据此，海秀街道办负责人告诉记者，针对紫园小区的问题，他们曾多次进行协调，但最终都无疾而终。
Q
产权车位可否纳入政府定价范畴？
A
在3月25日的约谈会上，海口市住建部门邀请的律师对海口紫园小区的问题进行了分析。根据《中华人民共和国价格法》第二十八条规定：为适应价格调控和管理的需要，政府价格主管部门应当建立价格监测制度，对重要商品、服务价格的变动进行监测。以及《国家发展改革委关于进一步加强垄断行业价格监管的意见》中规定：由企业依法自主定价的，要落实明码标价规定，明确收费项目名称、服务内容和收费标准。没有提供实质性服务的，一律不得收费。已通过价格回收的成本，不得另行收费补偿。加大执法力度，严禁利用优势地位强制服务、强行收费或只收费不服务、多收费少服务。
“处罚的依据找不到，但也有一些擦边的规定，只不过是没有特别明确。”该律师称，稳定市场价格这也是政府的一个职能，如果开发商不去改正，就是倒逼政府马上出台治理规定，甚至政府也要考虑把自主产权车位纳入政府定价的范畴。
专家：呼吁针对产权车位收费出台条例
《国家发展和改革委员会、住房和城乡建设部、交通运输部关于进一步完善机动车停放服务收费政策的指导意见》（发改价格〔2015〕2975号）第四条第（八）项明确规定了“健全市场价格行为规则。要加强停车服务收费市场行为监管，对交易双方地位不对等的，要通过指导双方制定议价规则、发布价格行为指南等方式，合理引导经营者价格行为，维护市场正常价格秩序。”海南先国律师事务所律师陈虹认为，基于小区业主和开发商地位的不对等性，建议政府部门加强车位租金市场行为监管。
“海口发生过很多这种情况，我个人建议政府健全停车位的条例，由政府对停车位的价格和时间进行调节，并不是开发商想怎么样就怎么样，我觉得这是可行的。”曾参与《海南经济特区物业管理条例》立法的海南法立信律师事务所律师孙雨寒说道。
北京师范大学政府管理研究院副院长、产业经济研究中心主任宋向清认为，从目前的情况看，在海南已经有部分小区开发商在握有车位产权的情况下，持续提高小区内相关车位的租赁及销售价格，并因此与广大业主存在着长期的矛盾。相关部门应提前研究，统筹考虑，由发改、住建、市场监管等多部门联合针对产权车位租赁及销售领域出台相关管理条例或办法，在政策中明确相关责任方及具体责任，厘清产权车位的具体调价程序，为此类事件提供一套科学、系统的政策考量，着力为市场经济下的多方利益博弈进行调蓄与平衡。
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