怎样当一个业委会主任？

　　在物业管理区域内如何当好一个业委会主任，业委会主任看是一个平凡的岗位，但要做好这项工作却是一个不容易的事情。你不仅要有一定的热情、一定的能力、一定的知识还要有高尚的品格、无私奉献的精神。
　　首先，业主委员会主任是一个没有报酬，无私奉献的岗位:要成为一个合格的业委会主任，你必须有满腔的热情、充足的时间，奉献的精神当然还要有一定的经济能力，因为这个岗位是没有报酬的。那些企图在业主委员会主任岗位上谋得私利的人，是不可能成为一个合格的业委会主任；
　　其次，业主委员会主任是一个需要掌握一定知识及管理技能的岗位:业主委员会是业主大会的执行机构，不紧要起草编制《小区业主大会议事规则》及小区内的各种规约；与物业公司进行协商制定《物业管理服务合同》文本，同时业主委员会还要监督《物业管理服务合同》及小区内规约的实施情况；处理主业物业公司的各种投诉；管理小区内维修资金的使用和筹集。作为业主委员会领导者的业委会主任当然要掌握法律、管理、维修等多方面的知识只和技能。那些只凭一腔热情，固执独断专行不具备一定知识和能力的业主是不适合这一职务的；
　　再次，业主委员会主任必须是诚信、公正、品质高尚且有一定的社会影响力的业主:物业管理区域内的业主来自四面八方，大家对物业管理的要求也不尽相同，协调这样一个大家庭，让大家统一思想，统一共识，不是一件容易的事情。同时在调解业主之间，业主与物业公司之间的纠纷时主任必须做到诚信、公平、公正。在处理小区内公共收入及维修资金的筹积使用时，这就要求我们的业委会主任必须有高尚的品格和无私的精神。在处理小区与社区居委会、街道办的关系时，业主委员会主任的社会影响力为小区谋得更多的社会资源。那些没有诚信、品质低劣、自私自利的业主不适合当任这个职务的。
　　总之，物业管理区域内的业主委员会主任看是一个普通的岗位，但是要胜任这个岗位不是一件容易的事情。
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　　在现行的物业管理法律法规及社会环境下，做一个称职的业主委员会主任是一件非常具有挑战性的事。
　　要当好业主委员会主任，必须具备如下一些条件。
　　首先，身体健康，学习能力强，且有足够空闲时间。你只要认真阅读理解一遍《中华人民共和国物权法》，《物业管理条例》，《住宅专项维修资金管理办法》，《业主大会和业主委员会指导规则》，《x×市物业管理办法》等有关法律法规，你就知道事情有多繁复，过程有多冗长。
　　第二，必须具有真正的全心全意为人民服务的善心善意。由于业主委员会是公益组织，但在与物业公司签订合同時似乎又有点i法人"味道，在业主委员会的运作过程中，又必须作出一些与小区物业管理(服务)有关的具体决策，因此，似乎又有一点"权力"味，所以，必须以公心示众，廉洁奉公，做好
　　一个自带粮草的老黄牛。
　　第三，有了全心全意为人民服务的心之后，还得有坚定的意志，厚厚的脸皮。因为业主委员会主任不仅要面对物业管理公司，还要面对来自部份不明事理的业主的冷嘲热讽，甚至猜疑。因为人正影子斜呀！
　　第四，必须具备群众工作经验，具备领导者能力，具备博学多才素质，具有良好的与各色人等沟通交流的能力。
　　要求太高了吧?
　　是的。这就是为什么许多小区成立业主委员会难的原因。
　　还有一个题外话，我手中的
　　《物业管理法律法规文件汇编》，正文的字号估计是7号字，比正常出版物字号小得多，而它的读者，多数都是退休人员了。呵呵呵呵……

　　我经常想，假如某一天业主代表选我当业主委员会主任我应该怎么当呢？第一我要先摸清“家底”，把一些基本数字掌握起来。小区有大有小，不管大小都是一家人，既然是一家人，作为业委会主任你总得知道小区内有几幢楼，多少户，多少人。有几个地下车库，多少停车位，买停车位的业主有没有产权证，地面多少停车位，多少健身器材，几个消防通道，物业多少从业人员，安保多少从员，监控安装分布情况。小区人员构成情况，多少特困户，多少需要社会救助人数，等等，等等。第二要根据小区实际情况，定期或不定期召开业主小型座谈会，认真倾听他们对物业公司、业主委员会工作意见或建议，制定切实可行的规章制度。没有规矩不成方圆，有了规矩就要一件一件抓好落实。第三要经常组织业主委员会成员认真学习法律法规，要想为业主尽好责，服好务，必须自已先学习好有关文件，法规条文，知道哪些可为，哪些不可为，帮助业主在日常生活中解惑释疑，真正能帮到点子上。第四要想业主之想，帮业主之需。业主既然是用票选了你，就是信任了你，你就要用心回报业主，不能辜负人家对你的期望。“人心都是肉长的”，投之以桃，报之以李，为业主服务即要热情，更要热心。第五要当好这个“班长”。业主委员会主任在小区也属于“高干”啦，多的几万人，几千人，少的也几百人，业主委员会干的好不好，业主最有发言权。业主委员会胜任不胜任，关键是主任。所以，自己要事事处处严格要求自己，严于律已，宽于待人。首先要清正廉洁，真正做到一身正气，两袖清风。真抓实干，无私贡献。时刻想着自己是一名有着几十年党龄的老党员，共产党员的宗旨就是全心全意为人民服务。时刻想着为党争光，为党旗添彩。活着的价值，就是为人民、为社会多做贡献。如果坚持一直这么做，业主仍然不满意，我会辞职下台，诚恳向业主鞠躬致歉。

　　参加过三届业委会，两次当副主任，把一个差点烂尾的小区变成了环境优美、邻里关系密切、各种硬件大幅提升的小区，我觉得一个业委会非常关键。业委会成员大公无私，业委会主要负责人要有奉献精神和大局观，能够动员各种关系为小区服务。自己能够有组织力。热情敢担当，不计名利。

　　成立小区业主委员会是政府（及社区）为了便于管理，在所管辖的区域内设立的一个联络点。业委会实际上就是政府与市民的一块连结桥梁。对国家的政策方针，社区可以直接传达给业委会，由业委会转达到业主手中。小区内出了问题，先由业委会自行解决，解决不了就直接向社区反映。从表面上小区就象一个行政村，根据地域来说，不要说象个组，只能算一家住户。业委会只能算一个户主，只有带领全家人如何把家庭搞好的权力，没有想把小区变换成经济区，随意改变结构的权力。
　　根据各居民小区的情况，要想把小区搞好，是一个非常辣手的事情。小区业主都来自于五湖四海，贫富悬殊极大，有的是工作逼迫，有的是为了婚姻，向对方承诺在小区买的房，绝大多数都是按揭，入住小区后不仅背负着沉重的房贷，每年还要交纳上干元物业费，这是大多数业主心里无法平衡的坎。所以收物业费就成了老大难问题。这个问题是很难解决的。不管你如何换物业公司，换业委会，这个矛盾都将持续发展。
　　总之，要想当好一名合格的业要会主任，只有取消物业费，或许你会受到小区90%的业主的拥戴，10%的业主同样对你不满。

　　业委会，首先是业主大会选举出来的！为小区业主办事，说话的，而且在任时间，不能违反小区的利益，做到公平，公正，公开，才能继续联任，否则，业主可以，取缔！

　　当选业委会主任，有一定的偶然性，要当好业委会主任，非常不容易，能力欠缺的，可能想干也干不长久。
　　首先业委会主任不是一个名誉职位，而是实打实的要负责任，很多事情的实施，需要业委会主任签字，盖章后才能生效。签字意味着负责任，有时重大事项甚至要负法律责任! 涉及诉讼也是先找业委会主任。
　　作为业委会的带头人，要定期组织业委会成员开会，讨论研究小区物业管理方面的问题，拿出解决办法，并督促物业公司实施。
　　业委会一方面对全体业主负责，另一方面要协调好与物业公司的关系，让物业公司配合实施业委会做出的决议，这里有一个互动的过程，而不是一味打压责备，最终达不成协议，一事无成。
　　有了业委会之后，对于物业公司有选聘权。对前期物业，服务和口碑差的，要坚决换掉。然后重新选择合适的物业公司，这里困难不少，好的大牌物业公司，费用高，请不起。收费低的，有的服务太差，不能用。
　　如果搞小区自治，那么所有的事情，都要业委会操持，时间和精力能不能达到，是个问题。还有收费多少，更是个难题。遇上业主刁的，干脆不交费了，拿他怎么办？
　　所以业委会主任，要有公德心，还要有公信力，小区业主才能信服你，支持你。而业委会主任，必须拿出足够的时间，操合事，这才有可能当好。
　　最后一点，业委会主任，最好是有信仰的人，公信力好。

　　公德心！要有雷锋精神，还要有军队宗旨：全心全意为人民服务！

　　随着国内房地产市场的发展，各城市中占地面积大、业主众多的商品房小区不断拔地而起，很多小区业主已经超过千户。
　　业主实现物业管理的主要形式：通过业主大会决议。然而，从小区业主自治的现状来看，不容乐观，业委会作为业主大会的执行机构，筹建难已经是过去式，运行难正在凸显，还有业主组织机制的制度设计问题以及业主群体自身组织意愿和能力不足的历史文化因素。目前既要让业主广泛参与，又要实现高效管理，成为一个难题。
　　中国的业主大会-业主委员会制度架构，纯粹是从西方发达国家和地区照搬来的。对标为海外普遍小规模的业主协会总会员即业主人数不超过300人。我们台湾“小区”的平均业主人数只有不到百人。在这样的人群中选举产生的业委会委员（美欧一般模仿股份公司机制称其为“理事”、“董事”，英文是Director）。在这样的组织规模下，每10-70业主中产生一名委员，这个委员与业主的交流是容易的和充分的，委员们在一起做出的决定，则不容易产生滥权的结果。自我国91年创建第一个业主委员会起,业主委员会已伴随着中国房地产业的发展走过了27个春秋，明显水土不服，我们在照搬这种机制时，没有考虑“国情”：几乎所有的小区业主人数都是上千人，一些甚至超过万人。相同的机制，则必然导致业委会委员与业主们之间的交流是不充分和不方便的，再加上我们国家业主委员会因为其兼职公益性、非专业，当初凭着一腔热情来了，相关部门也没有给与很好的培训，到岗后不知从哪里干起，也没有组织群众的经验，不懂得宣传，由于信息不对称引起的误解此起彼伏。
　　业委会难做，业委会主任更难做。
　　一个“好业委会 主任需要具各如下能力:
　　一、具备助人自助的信念和乐于奉献精神
　　业委会主任是一份公益性的工作，要贡献自己的私人时间和精力，如果没有一份为助人自助的坚定理想和信念，是难以坚持下去的，更别说做好了。
　　二、超强的责任心和坚韧不拔的意志
　　业委会主任的工作千头万绪，繁琐复杂，却又与小区居民的生活息息相关。一个好的业委会主任就要顶住各方的压力，以超强的耐心和责任心将这副重担挑起来。业主与物业管理公司、开发府之向的矛盾更是错综复杂，一个好的业委会主任应该以极大的耐心、勇气、坚韧不拔的意志和技巧去说服各方，避免矛盾激化，努力达到“三方和谐”。这些事说起来容易放起来难，可能需要几个月、无数次的沟通才能初见成效。做这些工作没有报展，业土也看不见，但作为业委员会成员，必须默默地干，相信大家都想把事情办好。
　　三、出色的组织和行政管理能力
　　如何在这种情况下把大家组织起来，就委求业委会上任具各出色的组织协谓能力，建立行之有效的激励机制，同时还要具有定的个人魅力和号力，可以将业委会的其他成员牢牢地图结起米，形成最大的向心力和凝聚力。
　　如何把大家组织起来，让大家互相认识、相互尊重，培养共同的价值标准和行为准则，实践中，我认为业主代表是非常重要的队伍。我们要充分发挥业主代表议事协商功能，在业委会就业主普遍关注的事项进行协商、研究，对涉及重大公共事务的有关决策进行前期论证。
　　所以，想问一个问题：业委会组织能力建设提升，特别是业委会主任，大家认为最关键是抓住什么？
　　小区是业主的，小区要和谐，要善治离不开居民广泛参与。关键是不断挖掘居民、特别是吸引大量小区能人参与到小区建设、小区管理中来，增强业主主体意识、责任意识、公共意识、参与意识。这也是考验业委会主任的组织能力。
　　一般有三种发掘“小区能人”的方式：使它们参与到业主代表队伍或者小区人才智囊库。 
　　其一，抓住关键少数，在小区中识别并培育具有威望有影响力的小区能人。可以在小区自组织或者公共活动中寻找。自娱自乐的文体团队和志愿者队伍中有组织能力的领头人、小区中的老党员、退休的体制内人员、教师、国企中高层干部、私营企业主等，这些群体有潜力成为小区领头人。
　　其二，抓住对公共事务最为关注、最具有改变能力的个体和群体。如业委会成员、业主代表、居民代表以及有特殊技能的医生、律师、书画家等；
　　其三，以滚雪球的方式积累小区领头人。在小区举行一些公共活动或者开展一些服务项目的时候，将一次活动的积极分子积累并吸引或者转移到下一次活动和项目中，通过多次的面对面沟通和交往，将其转变为小区领头人，这样的方式尤其适合对于在职人士和年轻群体的吸纳和转化。
　　最后再简单提下业委会的宣传工作，加强小区舆论引导，及时发布业委会工作信息，传递好声音，正能量，除了传统的张贴纸质公告，在互联网时代，我们业委会也要通过多种途径做好宣传工作，实践中QQ，微信群，建议做好实名工作，建议建立业委会官方公众号，对于重大信息，可以用短信推送公众号链接方式，在实践上效果非常好。
　　最后，希望业委会主任适应不能改变的，改变不能适应的！学习规则，理解规则，应用规则，对法规多一份尊重。
　　携手推动业委会的发展，并让小区变的更美好！

　　小区成立业主委员会大部分都有私心。建议小区党员成立自愿党支部和物业共同管理小区。仅供参考