前言
2022年2月22日深圳市住房和建设局深圳市民政局通告，为《深圳经济特区物业管理条例》制定配套衔接政策 (征求意见稿)》，并向社会各界征求意见。
居民委员会与业主委员会是中国城市社区治理制度中的基本结构部分。居民委员会组织从1954年设立至今，一直是城市基层治理中坚实的基础单元，发挥着不可替代的重要作用。自90年起作为住宅小区建筑物区分所有权人的业主自治组织，承担物权相关事务责任义务，在小区民生与安居中起到至关重要的独特作用。
作为新生事物，在业主组织的建设与发展中，存在并产生方方面面的难题。近几年来一些地方政府与立法部门开始通过建立以居民委员会为主体的“物业管理委员会”的方式，或者通过制定“居民委员会代行业主委员会职责”的方式，试图解决目前业主组织缺位和运作中的僵局问题。
同时，依据中共中央的《意见》：“探索完善业主委员会的职能，探索在社区居民委员会下设环境和物业管理委员会，督促业主委员会和物业服务企业履行职责”；依据《民法典》“地方人民政府有关部门、居民委员会应当对设立业主大会和选举业主委员会给予指导和协助“，对居民委员会与业主委员会在社区治理中的制度安排和权责机制边界的明确，是基层治理建设、发展、创新的重大课题，有待社会各界积极参与探讨并对实践效果进行分析与评价。
为以上目的，于3月12日（周六）晚，在腾讯会议室召开理论与实践研讨沙龙。
深圳风范社
中国社区发展协会社区环境和物业管理工作委员会
和谐社区发展中心
李广友（中国社区发展协会社区环境和物业管理工作委员会研究员、北京和家生活科技集团战略合作中心总监）
居民委员会代行业主委员会职责的前提条件
1、居民委员会代行业主委员会职能需要满足的法理条件
“居民委员会代行业主委员会职责”的说法，最早来源于住房城乡建设部2009年12月1号发布的《业主大会和业主委员会指导规则》，但是，这个指导规则它只是一个规范性文件，没有法律效力。
“业主共同管理权”是业主的建筑物区分所有权不可分割的一部分，不能让渡与业主委员会，不能让度与业主大会，这是法理上的地位。业主委员会的权利是业主共同管理权的一种行使方式。即使是可以代行也应当属于《民法典》第278条的业主共同决定的重大事项。简单地说代行需“征求意见”并且意见征求对象扩大至非业主的物业使用人参与非常不严谨。
2、居民委员会代行业主委员会职能需要满足的程序条件
必须有业主主动提出委托或请求，如上海的规定，经过业主大会决定并委托之后才进行代行，即，业主的委托和请求作为一个前置条件，街道办事处没有不经过业主授权指定居委会代行的权限。
《民法典》对于外部介入的法律定位是“指导和协助”。《深圳经济特区物业管理条例》第六条，列举了各级政府、各个职能部门的一些职责，其中也包括了街道办事处的职责，非常清楚，就是“指导、监督、组织、协调”业主大会成立以及业主委员会选举工作。居民委员会职责是在街道办事处指导下配合建设部门进行对业主大会、业主委员会、物业服务企业的指导和监督，并没有“代行”的相关的说法。但是《管理办法》提出来，街道办事处书面指定居民委员会履行职责即可，那就是说街道办事处没有任何前提条件就可以书面指定居委会。这不但从法理上讲是站不住脚的，而且从程序上讲也缺乏前置的充分必要条件。
3、居民委员会代行业主委员会职能需要满足的物理条件
物业管理良好实施的前置条件就是 “物业管理区域”明确。物业管理中目前存在两个大问题：一是大量老旧小区纳入物业管理，老旧小区普遍存在的最大问题就在于“物业管理区域”没有划分，或者是不明确；另外即使是商品房小区也存在大体量、分区分期建设的楼盘需要明确的物业管理区域划分证明，才能进行下一步的工作安排。
深圳“居代业”的《管理办法》第二条在说到实施范围的时候，将“住宅物业管理区域”简称为“住宅区”。而“物业管理区域”是物理边界严谨的法律词汇，由“住宅区”替代，可能会导致忽略因物理条件不明确、后续无法实施管理的难题。
4、“居代业”投票的业主身份、数量认定条件
《民法典》业主的建筑物区分所有权里的严格概念，包括业主身份的认定，包括业主人数的数量，对于“一人多套”、“多人一套”情况的处理，包括总人数的确定。总人数确定在处理不同的共有情况下，概念不一样，如在处理单元和处理楼栋、处理组团和处理整个小区事务中，如果个人在不同地方、或者在同一楼同一个小区，分别买多套房子，就涉及到很多的技术规则，是非常复杂的情况。
5、“居代业”投票的规模条件
建筑面积是业主投票权的 “砖头数”，目前实践中涉及到停车位有没有专有权，是不是专有部分？关于配套公建等产权模糊的部分是不是专业部分面积？有没有投票权？这些在实践中存在争议。如果专有部分面积数据不确定，那么专有部分总面积的基本事实也不确定，业主共同决定最基础的条件也就不具备。
6、“居代业”的组织条件
只有在小区业主委员会失能或者没有后续的特殊情况下，居民委员会才可以代行业主委员会职责。居民委员会不能代表一个从来没有存在过的组织，街道办事处不能在小区从来没有成立过业主组织的情况下，就指定居民委员会代行业主委员会。
7、“居代业”的制度条件
一个小区设立业主大会，选举业主委员会，制定小区的《管理规约》和《业主大会议事规则》，经《民法典》等法律规定，《管理规约》和《业主大会议事规则》对全体业主有约束力。当“居代业”的《管理办法》第四条的 “计票原则”，如果它和被代行的小区的《业主大会议事规则》有冲突，此时是用哪一个办法？
8、“居代业”的权限条件
居民委员会代业主委员会职责的代行权限应当仅仅是一个召集的权利，而没有实质性的权利。但这个管理办法上面赋予了代行非常多的实体权利，比如包括代行管理住宅区的业主共有资金基本账户。
《民法典》对于业主大会业主共同决定做了非常详细的列举，明确哪些事务属于业主共同决定，需要业主共同决定，这些事务其他任何人无权僭越。《广东省物业管理条例》也列出，街道办事处乡镇人民政府在业主提出协助要求之后，可以协调召开业主大会（包括定期会议和临时会议）。广东省规定街道办事处、乡镇政府是“法定”的协助召开业主大会会议的机关。街道办事处、乡镇人民政府能违反省条例授权指定居民委员会去履行法律已经明确的责任主体的这些职责？
9、”居代业”的匹配条件
关于“一居多业”和“一业多居”的问题。“一居多业”是一个居委会下面有比如十个、二十个物业管理区域，比如老旧小区，一个单体楼，可能就是一个物业管理区域。那这个居委会面对多数量的物业管理区域有没有能力去进行代行？面临很多的业主委员会，数量非常多、事务也非常多，恐怕有心也会无力。
另外就是“一业多居”，如深圳规模庞大的小区，四期建设1万多户，一期一个居委会，在一个物业管理区域里有四个居委会，这种情况下代行安排哪一个居委去代行？
10、”居代业”的时限条件
法律规定业主委员会是由全体业主通过业主大会选举产生，业主大会也能够随时发起对于不符合条件业主委员会委员的更换，这种机制能够保证业主委员会对选出他的业主大会负责，也保证业主委员会委员不但有任期，并且还随时可以更换。
“居代业”的管理办法中，居民委员会代行业主委员会职责的安排，无论是开始实行代行起始的有街道办事处指定，还是代行结束的有街道办事处决定，都是以行政指令作为居民委员会代行业主委员会生效期的条件和判断标准。没有预留任何业主结束代行的方式和方法，明显对业主的物权权利甚少考虑和保护不周。
关于居民委员会代行业主委员会职能，在时限方面应该严格定位于“一过性”、“临时性”和“暂时性”的权宜性安排，管理办法中关于不同情形下的三年、两年、一年的固定时间期限的做法不可取。
建议发起对制定《管理办法》的依据《深圳特区物业管理条例》第一百二十四条进行合法性审查，以便于从《管理办法》的上位法即管理办法直接的制定依据上，从根本上进行反思和检验，这样做以取得更好的一个技术性安排和有可能取得更好的立法效果。
孔维邦（佛山市友邻社负责人）
“居代业”代行性质分析
1、”居代业”的性质有以下内容，建议在《管理办法》中进一步明确
（1）“居代业”是委托关系还是授权关系，其委托/授权的程序是怎样的呢？
（2）“居代业”引起的纠纷，损害业主合法权益，是侵权，还是过失责任？责任主体是什么？
属于行政诉讼，还是属于民事诉讼？
（3）“居代业”是向谁负责、行使权力的边界是什么，
（4）“居代业”不称职怎样办，量化考核的标准是怎样？
2、“居代业”的计票原则与《民法典》不相符，建议对“居代业”指定后投票未能通过做补充规定
深圳的“居代业”管理办法规定的依据有不充分之嫌。办法规定的第十一条【计票原则】与《民法典》第二百七十八条规定的业主共同决定事项表决方式不相符。
若反对代行的投票意见数【突破了】百分之二十，建议实施：反对代行的意见数未超过该住宅区总户数百分之二十的，街道办事处可以启动指定【业主代表】代行。
3、“居代业”中居委会是否有足够人力代行业委会职责
业主委员会成员通常五到十五人，居委会基层行政任务过重，是否有足够精力承担代行业主委员会职责的繁重工作？
焦南凡（律师，中国政法大学博士生）
居委会代行业委会职责的法律问题和社会后果
1、《深圳经济特区物业管理条例》124条是否符合宪法规定和法律、行政法规的基本原则？
第124条作了“居代业”的原则规定，《管理办法》（试行）是依据该条，由深圳市政府住房和建设局、民政局制订的规范性文件。
宪法第十三条和十五条确立了公民合法私有财产受法律保护和国家实行社会主义市场经济的原则，除依法征收外，不受侵犯。民法典第二、三条规定民事主体为平等主体，其财产权利以及其他合法权益受法律保护，任何组织或者个人不得侵犯，因此保护公民合法私有财产权是宪法和民法这样基本法律的基本原则，也是国家经济关系的根本特征之一。根据《民法典》、《物业管理条例》和《居民委员会组织法》的规定，居民委员会除受政府委托，处理应急事务外，其职责限于指导、协助、组织会议和监督，并无法定职权代行业委会职责。
《条例》124条和《管理办法（试行）》中“居代业”这一规定是否符合上位法的基本原则，还需要进行充分审慎的论证和法律审查。
2、建议居委会下大力气做好指导和监督工作
（1）利用政府公信力使业主大会可以有效召开，解决会议启动问题；
（2）遵循法律规则和建立并遵守会议规则，解决规则形成问题；
（3）指导和鼓励小区业主的关键少数带头，加强宣传和教育，带动一般多数业主积极和有序参与，使业主委员会、监督小组、分区域业主代表等机构得以成立，解决业主权力结构形成和业主再组织化问题；
（4）充分利用微信群组、电子投票、APP等现代技术，解决业主会议成本和效率问题；
（5）五是推动业主委员会专职化、统一最低给薪标准、律师服务和业主顾问等机制建立健全，使业主委员会责权利挂钩，解决业主利益驱动和市场机制的形成问题。
3、建议在《管理办法》中增加居委会的行政责任和民事赔偿责任
业主委员会是业主行使财产权的组织方式，是业主为了共同管理和使用共有财产权的法定形式。“居代业“在短期内可行普遍和强力推行，但是从长期来看，不可持续，甚至会有反作用。由于居委会干部的人力、能力、资源的性质和限制，代行业委会职责增加了大量权利却没有同步增加责任，特别是《管理办法》没有明确业主是否能够对其进行行政诉讼？也没有明确业主可以通过民事诉讼来寻求当合法权益被滥用和侵犯时获得赔偿，相当于在制度上留下利益寻租空间，会使居委会成为一个拥有物业共有管理的权力但不受限制的机构。以深圳30%左右的业委会成立率，”居代业“可能会成为小区治理的主要形式，其可能的社会负面后果包括但不限于：不能促进业主个人自主性的成长，不能促进规则形成和业主委会员形成，“居代业”可能会异化成对业主权利的长期限制和剥夺，使临时措施长期化，改变小区业主自治的形态。
如果在紧急状态下实施居代业，除了进一步明确时限、条件、范围、程序外，应同时增加居委会的行政责任和民事赔偿责任，明确将居委会或街道办在代行业委会职责过程中的行为规定为可以进行行政诉讼的具体行政行为或民事诉讼中可诉侵权的行为，绝不能出现只有权力而没有责任的情况。
凌德庆（合肥市中级人民法院特邀调解员 安徽省物协专家委员会成员）
“居代业”与居委会减负、专业能力之矛盾
深圳的“居代业”首先不符合中央最近三番五次强调的给社区减负。社区工作最难的点就是小区问题。我们跟社区街道打交道比较多，请居委会参与组织业主大会，每天上门拉票等等的，居委会头皮都要炸了。“居代业”后，这些事就全是居委会的事，居委会再加一倍的人数代理起来都比较困难。
另外，“居代业”增加了国家的财政负担。居委会的工资收入就是财政支付。李克强总理昨天还在讲“放管服”，居代业与国家的这个政策精神不太相符。
还有一个问题，我们跟居委会打交道比较多，包括跟区、市一级的部门，真正懂小区问题的有多少？讲外行话的人太多太多。小区物权是一个新生事物，是中国改革开放特别是本世纪2000年以后大规模普及开来，通过河南这个业委会候选人缴纳物业费的事件，由全国人大常委会出来说明、审查，这也就证明，一般地方政府部门都没办法处理的问题，叫居委会来搞，难度有多大。
任晨光（北京中闻律师事务所常委会秘书长）
与其居委会代行，不如降低业主组织产生和履职难度
深圳作为改革开放的前沿阵地，所出的这个制度，意味着《民法典》第278条已经造成了很严重的后果。业委会越来越少、越来越难产生，原来有的可能在也存在不了。所以这个后果会很严重，这就是我们现在正在面临的代价，同时，整个社会的物业矛盾非常严重。
“居代业”启动的门槛很低。让居委会，一个跟物权没有关系的组织，只要没有20%的业主反对，就可以代行了。以那么低的方式来代管小区，那为什么不规定降低门槛的方式产生业主大会？那以这个方式产业委会，没有20%业主反对，就通过不就完了吗？为什么不去这么规定？根据《民法典》，这是属于业主的私权利。
第一，居委会代行职责是不需要业主大会的存在，业主自己行使权利又何必要必须要先去先产生业主大会，从《民法典》第278条去看，确实没有说业主作出共同决定，必须先要成立业主大会才能来做，因为这是业主天然的权利，业主只要入住这个小区你就入伙全体业主大会了。
第二，就是刚才讲启动“居代业”的条件很宽松，那为什么要给业委会产生设置那么苛刻的条件？如果需要想办法让业委会产生存在，就应该推动立法，让业委会的产生和运行变得更容易，难度更小。
中国台湾地区他们是怎么来解决这些问题？台湾的公寓大厦管理条例第28条，区分所有权人第一次会议，是由开发商召集，如果开发商召集不起来，后面就是被移交给业主。第一任召集人之后，由管理负责人或者管理委员主任或者管理员的担任，但是。必须要具有业主的身份，担任业主会议的召集人。没有这个身份，没有权利来召集业主会议，不符合区分所有权的授权监督管理的基本原则。
没有业主愿意来担任管理负责人、主任委员或者管理委员的时候怎么办？业主对业主互推，产生一个召集人就可以了，召集业主会议。任期如果业主大会没有规定，依法就是每年重新选一次，这个就很方便。这个很方便，就是这个权利就是业主的。
在台湾除了召集人，还有一个管理负责人，如果是无法通过选举产生，那就招聘管理负责人。通过业主自己推选产生招聘人，就可以成为管理负责人，它产生方式非常简单，业主怎么互推？就两个人以上推选一个人，看谁推选的人多，就是获得业主支持人多，谁多谁就来当选这个管理负责人，它的产生非常方便，我觉得这点值得我们中国大陆去学习。
所以我的建议就是说，首先，《民法典》278条业主共同决定门槛要改，不改的话，将来业主大会、业委会机构很难运行；第二，就是地方法规就不应该去规定居委会或者村委会可以代行业务的职责，这是错误的方向；第三，应该学台湾地区的做法，管理负责人，或者业主会议的召集人；第四，每个楼的管理负责人就组成小区的管理会议，由他们来产生小区的管理员，把小区管理起来。不要搞那么复杂，
陈幽泓（和谐中心主任，人民大学公共政策研究院社区治理与政策研究中心主任）
“居代业” 政策背景、目的、风险与政策建议
1、政府与业主组织关系发展政策的宏观背景
（1）村委会与居委会是体制内制度
政府与基层群众自治组织之间的关系。村民委员会和居民委员会都是由政府设立。《村民委员会组织法》规定”村民委员会的设立、撤销、范围调整，由乡、民族乡、镇的人民政府提出，经村民会议讨论同意后，报县级人民政府批准。”; 《居民委员会组织法》规定：居民委员会的设立、撤销、规模调整，由不设区的市、市辖区的人民政府决定。
（2）业主组织与政府关系重新定位的探索
业主大会业主委员会由业主自发发起，20年来一直处于体制边缘，缺乏制度保障，与政府关系缺乏互信、严重影响了业主组织成立的数量、业委会在业主中的公信力。
在人大法工委“业主自治组织”后：政府与业主组织的关系正处于重新定位中。政府迫切、有必要以行政力量推动业主组织的成立和运作的规范。
（3）深圳《“居代业”职责办法》（试行）
北京等各地“物管会”等规定，都试图以行政化的方式代行业委会职责，但也都规定了“临时性”的性质，规定了需要在短期内过渡为正式的业主组织。这些都是政府与业主关系重新定位进程中从政府视角出发的努力和行动。即使不够成熟，有一定的积极意义，但是，政府这些努力是否会走了弯路？付出很大成本却造成新的问题？希望政府在政策制定和实施”居代业”的政策试点中，与社会公众特别是与业主更多互动。
（4）探讨业主组织与其他自治组织的区别，如何规范成立和运作
业主组织与《宪法》规定的村委会、居委会不同，不具有行政权力性质：业主组织是《民法典》规定的基层自治组织，由法定的程序和双重投票选举产生和运作，是基于物业共有资产所有权的管理维护，特别是，保持财务自主与资金资源的自我平衡、可持续。
业主组织自身性质与权利行使， 在顶层设计与《民法典》中， 都有《民法典》等法律法规规定的保障，难以规避。
中共中央国务院《推进城乡社区治理的意见》全文用到16个“探索” ，仅在此段物业管理文字中用到3个“探索：”“加强社区党组织、社区居民委员会对业主委员会和物业服务企业的指导和监督，建立健全社区党组织、社区居民委员会、业主委员会和物业服务企业议事协调机制。探索在社区居民委员会下设环境和物业管理委员会，督促业主委员会和物业服务企业履行职责。探索完善业主委员会的职能，依法保护业主的合法权益。探索符合条件的社区居民委员会成员通过法定程序兼任业主委员会成员。“
《民法典》对地方行政的权限，也非常明确：“地方人民政府有关部门、居民委员会应当对设立业主大会和选举业主委员会给予指导和协助。“
从宏观政策目的的角度，住宅小区治理的理想结构是，在党组织领导下的三驾马车（居民组织、业主组织、物业服务机构），缺一不可，不能谁取代谁，应发挥政府、市场和社会自治作用机制。
2、深圳“居代业”的前提条件、目的、性质与风险
（1）前提条件的政策目标不明确，是应急事项？还是全权代理？
已开展首次业主大会会议筹备活动，但最终未能成立业主大会，并选举产生业委会的；已开展业委会换届工作，但未选举产生新一届业主委员会的，符合上述情形，且住宅物业管理发生扰乱公共秩序，危害公共安全等紧急情况或重大事件需要业主委员会及时解决的。
（2）启动代行的行为性质，是行政命令还是民事委托行为？
街道办事处指定居委会代行业委会职责，在《管理办法》中的规定显示，依据《深圳条例》，是在没有上位法律、但处于紧急状态下，政府采取的行政行为，代行的性质根据 “指定..代行”的行政权，属于行政“执行权”，它应该是按照法律规定的权限和程序去行使国家职能从而实施的法律的行为。
但是，《管理办法》又规定了业主投票反对少于20%（民事行为）时才生效，又具有民事委托特征。
（3）政策风险
若业主反对大于等于20%，代行不能实施，影响行政机构应对危机时的公信力。若业主投票通过，在业主大会业委会未能产生情况下，被街道指令居委会代行后，业主或者冷漠，或者抵制，或者“躺平”放弃承担责任与义务，严重影响今后组织起来的积极性。
（4）政策建议
街道指定居委会针对”扰乱公共秩序，危害公共安全等紧急重大事件需业委会及时解决的”，可做临时行政决定，通常是针对提供应急服务、动用维修资金等方案（可以有备选方案），经业主反对小于20%通过以后，“居代业”作为业主共同决定，或者业主大会决议，一事一办，特事特办，完成即退出。
3、深圳“居代业”《办法》中业主共有资金管理人的规定、风险、损失赔偿与弥补
共有资金账户管理（《深圳市办法》（试行））规定，居代业中：基本账户管理人为居委会、党支部身份的业主，管理人为统一信用代码证书负责人。若“居代业”决定侵害业主或者公共权益
(1)《办法》规定：
“居委会代行业委会职责做出的决定侵害公共利益，街道责令其改正或撤销”。这属于行政救济，但是业主或者公共利益的损失有谁、如何弥补？
(2) 根据《民法典》“第二百八十七条
业主对建设单位、物业服务企业或者其他管理人以及其他业主侵害自己合法权益的行为，有权请求其承担民事责任”。业主是向代行的资金管理人个人、还是代行的居委会组织诉求承担过失？是管理人责任（日常具体运作）还是代行的居民委员会责任？业主对利益损害的追责，可能会指向代行的管理人，也可能指向居委会，居委会是法人组织，是否可能要承担法人责任？
（3）共有资金管理人的职务过失性质与免责条款
《办法规定》“居委会代行业委会职责做出的决定侵害业主合法权益，或者公共利益，应当承担相应的法律责任，但能证明自己勤勉尽责….除外”，这是对资金管理人职务保障的的免责条款。
（4）区分共有资金管理人的过失责任和侵权责任（用业主的资金或者事务实现个人利益、或者投票或者赞成关于侵权委派的行动…）过失责任，海外法律有免责条款“诚恳合理地为协会利益最大化工作，则业主大会有权补偿执行人员和委员或其他代表大会的代理人所承担的责任或者付出的代价，包括诉讼费、裁决和罚金。
过失如果得不到赔偿，事实上是业主或者全体业主承担运作损失的最终责任。海外相关法律都规定，职务保障的免责条款，必需是由业主大会规章制度的正式规定，来授权赔偿，如果规章文件中没有专门说明赔偿的条款，就要修改文书，使其包含合适的赔偿条款。
（5）政策建议
在政府指导下，预先由业主大会制定对业主委员会、资金代理人、执行人等的个人责任与组织责任，制定职务保障（免责）条款，制定止损与补偿规定。
建议委托有资质和有民事行为能力的社会专业第三方，承担资金管理人的民事责任，签订委托合同。
毕文强（北京盛廷律师事务所主任，和谐中心理事）
研讨总结
我注意到一个问题，对于“居代业”，这么多同事们老师们的发言，要么是完全的反对，要么是谨慎的怀疑。那么还有没有稍微乐观一点的期待？我想再补充一个角度，就是这件事儿为什么会发生。
去年《北京市物业管理条例》出台出现了物管会来行使业主组织的管理权，针对物管会的出现？大家其实还是很有意见的。一年以后，我希望对这件事儿要反思。需要重新去调研。
我一直认为需要重构物业管理体系里的几个维度：第一个维度，业主私有财产及相关权益；第二个维度，物业管理区域内的设施设备以及相关秩序的管理，通俗的讲就是物业管理了；第三个纬度，辖区内的公共管理秩序，通俗的讲就是社区治理。这三个纬度我认为事关私有财产保护、专业管理，还有社会治理。本质上来讲，没有办法截然分割。
如果过于偏重某一个纬度，倾斜大量的资源，我说的这些资源，包括政策制度、财力物力，并不能取得比较良好的效果。实际上我们好多年都是一直单方强化业主权益。拒绝公权力的介入，拒绝公权力在社会治理存在的必要性，认为只要还权于业主，只要依据物权法，依据的《民法典》，就能够解决一切问题。
应该说这个观点有很多人赞同，但是，它也存在着很大的问题，甚至激化了矛盾。这个矛盾是我一开始问的问题，为什么会出现物管会？为什么现在出现居委会代行业委会的问题？同样一味强调这个物业公司的主导权，延续了物业管理早期的习惯，排斥业主组织，反对业主委员会的管理，这种结果也很清楚，就是物业企业的这种强管理，弱服务，导致了业主为了赶走物业公司而成立业主组织。所以，为此要前赴后继来成立业主组织。这种情况往往会出现两个问题，一是前头驱狼、后头入虎的情况不少见，第二种情况，成立了业主组织以后，就发现业主组织本身自行运转有问题，双输的局面远远多于双赢的局面。
按照同样的逻辑分析现在的“居代业”的问题，以社会治理模式来代替业主对共同私有财产权的管理，仍然可能会引发更多的矛盾：
第一，社会治理体系是一个科学的体系。需要充分发挥各方主体的积极性，那么业主作为私有财产的所有者，他天然是关心自己财产的安全、保值、增值。以及秩序管理的问题。因此，直接由居委会这样一个半官方的群众性自治组织来行使这个基于共同私有财产形成的管理权，明显这方面就相冲突，不具有内在的科学自洽性；
第二点，居委会代替行使的后果反而会引发更多的矛盾，最终效果可能并非如最初所愿。比如业主群体认为自身的合法权益被侵犯，那居委会代行使的后果，就面临着更多的压力，甚至有可能被诉至法院，刚才各位老师归纳了，说代行中是居委会为主体？还是授权的街道做主体，还是直接通过地方立法的方式，以法律授权的方式给居委会？因此，这就涉及到居委会在行使权力过程中，如果侵犯了业主的共同权利，业主如何救济的问题，这会引发新的矛盾。
还有一点，居委会也存在着自身缺乏管理能力的问题。我们的居委会从居委会大妈的角色刚刚发生转变，还不能说是一个自治能力特别强的组织。即便乡镇、街道给了居委会很多的资源，很多的人力、物力，也不见得一定能够代替业主组织行使管理权。所以居委会本身目前为止，由于中共中央国务院关于推进城乡社区治理意见促进基层社会治理体系的重新梳理，很多政府社会职责的下沉，即便现在一个居委会对一个小区的对接都已经很难了，何况有很多地方的居委会面对好几个小区。最早的问题出现在大量的工程竣工验收以后，没有主管部门去验收，居委会负不起这个责。另外，目前一些街道物业管理科室，管十几个、几十个小区管不过来。居委会面临着同样的问题，而且其能力要比街道，要比政府部门还要弱很多，所以在这个问题上来讲，居委会做好准备没有？这是一个值得考虑的问题。
第三，根据责权利一致的原则，一个好制度就必须兼顾责权利的问题，居委会如何明确小区管理中的责权利？居委会代替管委会，在这方面存在着天然矛盾？居委会作为群众性的自治组织，它是不可能追求私有利益的，只能追求公共利益，而业主委员会行使的职责是业主组织基于自有的私有财产利益，两者天然是矛盾的，如何统筹很困难。在制度上如何设计必须要解决。
第四点，从实际上来看，基层管理下沉导致居委会自身承担的社会职责非常繁重，对业委会的指导协助监督职责赋予了街道，现在再把这些职责赋予居委会，甚至超越了这些职责，能行使的好吗？
既然存在这么多问题。为什么还是出现了物管会代替业主组织，或者说填补没有业主组织的空白？同样的一个问题，居委会也要做这件事儿，而且是发生在我们普遍认为已经走在前沿的深圳经济特区。我们能不能从这个角度反思？就是或不教反思了，就是在推演，实际上刚才几位老师所讲，从公权力或者社会治理体系的角度上来看，一些政府部门本身就不认可业主的管理能力，现实中也不支持业主组织的管理能力。从整个国家的范围来看，各个城市对物业管理说的概念内涵外延的理解不一致的。有很多城市的物业管理对那儿的业主、物业公司以及地方政府来看，就是一个要交点儿钱凑分子维护设施设备的问题。但是到了北京，到了深圳，到了上海，就不一样了，这是区域的不平衡。
另外，存在业态的不平衡。我们现在发言的多是基于商品房小区，甚至是高档商品房小区,业主们有能力、有知识储备、有技术有法律上的能力，可能已经成为物业管理方面的法律专家，社区治理专家。但是我们这些观点能不能代表绝大多数，能不能代表全国范围内的不同经济条件下、不同业态下的小区？我觉得不见得。甚至就以北京和深圳为例，那些福利房小区的业主、业态和真实的情况，是不是说一定要组织起来，成立业主组织，要自我管理？我觉得这个问题是需要我们深入考虑的。这个假设，这个质疑再延展一下，也就是说是不是存在着一些沉默的大多数，本质上来讲并不想肩负自我管理的责任？
这一点，也被一些地方政府看到，认识到，并予以强化。在这种基础上，基于公共管理的维度，你不管，我来管。如果是这样的话，我们应该怎么办？我其实特别期望我们这些一直致力于社区治理体系的同仁们，对这个问题能够解答。从我个人的角度上来讲，我觉得既然是一个立法，既然提出来这一点，我们是否客观的去分析？比如讲三供一业也好，央产房的转移也好，或者原来处于不规则物业管理状态下的一些小区，一栋楼有三个物业管理公司在管理的小区等。业主压根儿不关心这个小区的业主组织情况，甚至现在还没有养成物业费的支付习惯。所以对这种小区应该如何构建新的模式，这至少不是我们这些商品房小区业主的责任，但却是地方政府地方管理机构必须要面对的情况。所以他们在立法过程中怎么考量的？这个考量有没有偏见? 我们如何消除这些偏见？同时又照顾到这些基础条件与状况的小区。所以我一直在在思考，或者说在在努力想推动一些事情，就是呼吁我们社区治理研究老师专家们，能不能从这些层面尽快针对不同业态的小区。培养他们形成自我管理能力。
针对这一点，我们能够做什么？或者说我们如何能够推进相关的法律问题？《民法典》出台以后大框架已经确定了。关于建筑物区分所有权是从财产角度对于管理的基础已经予以了法律保障。正如目前国家正在制定《农村集体经济组织法》是一样的，虽然已经有了《村民委员会组织法》，立法机关认为村委会这样一个组织是偏重社会公共职能管理，那么同样作为一个农村集体经济组织，这样一个集体经济体仍然需要有一个农村集体经济组织法来进行予以规范。
我觉得这个逻辑同样适用于我们社区、小区，所以用居委会替代是不是逻辑上本身就存在错误？千万不要忽略了我们的建筑物区分所有权共有财产的私有权基础。如果你忽略了这一点，那政府有没有能力每年补贴大量的资金去维护小区？最终还是要根据法律和中央文件一样，业主的事情应当交给业主来办。所以从这个角度上来讲，我觉得现在迫切的是需要形成一种共识，至少要认识到这个社区治理体系里面确实包含了业主自治、物业管理和社区治理三个不同的维度，以及这三个不同纬度的价值取向，如何把它统一的构建在一个体系里面，让所有人形成合力，为小区制度构建理论基础，我觉得，有价值有意义去追求的。
《住宅与房地产》
权威、前瞻、新锐、专业
全方位多角度报道行业动态
本文不代表平台观点
北野 | 陈凤山 | 舒可心 | 蔡若焱 | 秦兵
冯兴元 | 毛寿龙 | 朱宪辰 | 陈幽泓
黄安永│张平│刘明│伍三明
邵里庭│李云亮│周活宁│宋有兴 | 吴龙
梁晓东/彦羽 | 王荷/风月 | 向阳 |廖小斌
王兆春 │赵向标│ 宋安成 │陈剑军
毛志远│余绍元 | 赵凯 |樊高峰│汪双星
王永庆│余谦│官晓东│刘生敏│李东风
陈之平│李国雄│刘素卿│牧樵│邹家健
何志恒│范国振│徐凤岭│黄传炜│冯向荣
郭卫建│陶承东│李广友│季先│徐青山
凌德庆│伍荣璋│陈黑咀│李东&黄志丰
吴书印│忻锦帆│方竹兰│孟宪生│鲁军
张丽曼│王宏勇│彭知军│路军港
刘举│王宏杰│天书│张三羊│刘维胜
魏学成 │张红喜 │林金涛│王占强
罗时金│胡富│周渊凯│万吉生│Eason
雷弢│田大刚│童超 │许铎镡│徐鸿涛
姜树勤│温婷│王伟雄│饶建平│方湘子
卢东卫│樊明晗│李云波│第龙杰│王婧
陈哲伟│王峰│晏华│俞永铭│孟宪生
方湘子 | 傅婷婷│叶海花 | 胡亚楠
分享来源：腾讯网 https://new.qq.com/omn/20220403/20220403A02PII00.html
声明：若有来源标注错误或侵犯了您的合法权益，请作者持权属证明与本网联系，我们将及时更正、删除。 邮箱：tousu@wywb.cn | 
已绑定手机
赣公网安备36010802000956号