居委会对业委会和物业如何监督、监督什么？怎么指导、指导什么？

　　大家知道，上海地区业委会的组建率比较高，目前有近9400个业主大会，因为基数大，所以各种情况发生的比例自然也多，各种案例也比较丰富。对于居业关系来说，各种矛盾也暴露的比较充分！
　　上海正在逐步建立以居民区党组织为核心，“三驾马车”等主体共同参与的住宅小区治理框架。社区居民委员会是居民自我管理、自我教育、自我服务的基层群众性自治组织；业主委员会是本建筑物或建筑区划内所有建筑物的业主大会的执行机构，按照业主大会的决定履行职责。居委会和业委会既有联系，又有区别。
　　根据法规来，居委会和业委会的关系，是监督和指导的关系（在各个政府文件，都可以看到类似的表述），但实际工作中，居委会对业委会如何监督、监督什么？怎么指导、指导什么？对绝大部分居委会和业委会来说，都是非常模糊的概念。在实际工作中，大多数居民同时是业主，业主多数也是居民。居委会和业委会的工作重点各有侧重，但也有很多重合。居委会与业委会职责的合理界定是什么?在实际工作中双方如何协调工作，如何履行各自的职责和义务？
　　与此同时，物业管理领域，除了楼上楼下物业管理纠纷等一些“婆婆妈妈”的事项，还有小区保养、维修资金动用等专业性颇强的事项，居委会成员大多非物业管理专业出身，在这些难题矛盾面前，没有用武之地。反而经常由于专业处理不到位，时常“吃力不讨好”。业委会由于一年到头都在和物业管理打交道，专业上普遍胜居委会一筹，所以对居委会的“指导和监督”往往并不“感冒”。
　　所以在很多小区里面，业委会日常事务运行，居委基本不会干涉与介入。一旦涉及到业委会组建、换届，居委会就会如临大敌，还有一旦涉及到物业选续聘、物业费调整、停车规范等敏感议题的时候，居委会也会感觉压力山大。这些都是还是常规事务，如果再具体上升到居委会代行业委会职责这个事情，上海地区大部分居委会不太会去尝试的。因为根据《上海市居民委员会工作条例》第二十条第二款规定该规定明确“经业主大会委托也可以暂时代行业主委员会的相关职责”。说明：居委会在暂时代行业主委员会的相关职责之前，应当取得业主大会的授权。在法律程序上设置了前置条件，需要业主大会授权。上海地区，本身对于居委会的培训比较到位，了解其中潜在的风险，大部分居委会都不愿意过多介入到业委会的事务中来。即便一个瘫痪的业委会存在的意义也远远好于没有业委会存在。能做裁判员，何必下场做运动员。
　　居业关系问题，这几年也引发了很多部门的关注，在上海市十五届人大常委会十三次会议文件（21）关于检查本市贯彻实施《上海市居民委员会工作条例》情况的报告，我们可以看到文件中对此事进行了描述：
　　一是居委会指导监督物业管理难度较大。条例规定,居委会在小区物业管理方面需要承担多项职责,包括协助街镇、房管部门做好业委会组建和换届选举的组织工作、指导和监督业委会督促物业服务企业履行物业服务合同等。长期以来,物业管理纠纷一 直是居民区管理的“老大难”问题。部分小区业主大会组建难、决策难、执行难,部分业主与物业服务企业在服务质量与收费标准上 时常发生矛盾,部分小区停车难、专项维修资金续筹难、公共收益收支不透明、紧急维修渠道不畅通。在问卷调查中,有19. 3%的居民认为所在小区存在物业管理突出问题。这些“物业管理矛 盾”,牵扯了居委会干部大量的精力和时间。由于居委会指导监督物业管理的具体职责不够清晰、指导监督手段不多,以及居委会干 部的物业管理专业知识不足、一个居委会需要面对多个业委会和物业服务企业等原因,居委会开展指导监督存在不少困难。同时, 一些小区业委会缺位、运作失序,物业服务企业“小弱散乱”,或者 没有物业服务企业,居委会“托底”的压力较大。
　　同时在2019年《上海人大》第9期 P27，提到2019年  上海市人大在审议《上海市居民委员会工作条例》执法检查报告中发现尤其是“居业关系”，也就是居委会与业委会的关系，仿佛是众多居委会干部头上的“紧箍咒”，只要一念叨起来就头痛不己。很多居委会干部都“抱怨”一一他们百分之六七十甚至八九十的时间都耗在了协调处理物业管理矛盾上面。
　　这说明政府其实也看到了这个问题的存在，也在着手解决这个问题。
　　以前法规不够完善，很多事情没有明确，都是稀里糊涂做事情，也埋下了很多历史问题，2017年上海市通过了《上海市居民委员会工作条例》，法规是逐步完善了，但社区治理最终还是看落实，落实工作还得看具体的人。整个关系的规范理顺，还需要一定的时间。
　　居委会、业委会和物业被认为是社区治理的“三驾马车”。我们需要思考的是：如何在实际工作中让“三驾马车”产生的“正向合力”最大化，怎样才能给小区的业主、居民带来实实在在的获得感、幸福感和安全感？可以说，“三驾马车”的配合程度直接影响着居民、业主生活的环境和品质，基层党组织的领导核心作用至关重要。
　　理想的模式是在党组织的引领下，各方明确职责，做到相互协调——物业管理企业应当配合居委会做好社区管理、社区服务的有关工作，成为小区专业管理的主体，全面负责房屋维修、环卫清扫、绿化养护、治安保卫等“硬件”工作；居委会将主要精力转移到抓好小区内居民的宣传教育、民事纠纷调解等“软件”工作；业委会则督促物业管理企业配合社区做好这些日常管理工作。
　　当然，即便我们厘清了各自的职责范围，但如何建立党建引领下的社区居民委员会、业主委员会、物业服务企业协调运行机制，充分调动居民参与的积极性，形成社区治理合力，还是一道需要各方在实践中不断寻求突破的难题。
　　以上内容来自3月12日，“社区居委会代行业委会职责”政策分析与选择的探讨沙龙，根据众蚁社区-韩冰先生的课件，整理汇总成该文字稿！并发表于《住宅与房地产》杂志。
　　文章来源：住宅与房地产
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