29日，昆明市住房和城乡建设局举行《昆明市物业管理条例（听证稿）》（以下简称条例）听证会。听证代表各抒己见，无人对听证稿中提出的“前期物业服务期限在房屋交付后最长不得超过两年”发表反对意见。
希望物业收支更透明
听证代表、昆明理工大学房地产产业链研究中心主任邓晓盈：在实际执行中，要成立业委会很难，业主大会的召开覆盖面不广，建议由物业管理委员会实施管理职责。“今年昆明市住建局曾发布让物业企业公布物业管理收支的规定，但我在的小区就没公开。在物业收支透明方面，究竟是通过物业企业自查还是由第三方审计后再公开，这是难点，也是所有业主关心的问题。”
细化空置房的管理
听证代表、昆明市物业管理行业协会会长张仪姬：条例细化对空置房的管理。此外，由于集中业主比较难，业主大会的召开很难，建议采用社区选取楼长。目前国家在提倡发展新能源产业，在充电桩的安装配套上，条例也应有所体现。还有就是小区内的广告设置也应征询业主代表的意见。
与停车管理办法衔接
听证代表、昆明市交运局工作人员刘祖鹏：条例与《昆明市机动车停车场管理办法》相衔接。建筑区划内，规划用于停放车辆的车位、车库应当首先满足业主的需要，用于出售的应当优先出售给本建筑区划内的业主；鼓励将不出售或者尚未出售的车位、车库优先提供本建筑区划内的业主使用；满足业主需求后，仍有空余的可以临时出租给建筑区划外的其他人；鼓励自有车位、车库的业主，在不使用的情况下，将车位、车库临时出租给本建筑区划内的业主或者建筑区划外的其他人使用。
听证代表、昆明万科物业服务有限公司总经理贺章辉说，鉴于业主大会召开难度很大，建议将业委会的任期不超3年延长为不超5年，这也与住建部颁发的相关法规相一致。也有听证代表建议：应明确物业企业分类为生活服务类，以方便物业企业按照相关政策申请配套补助。
《条例》部分内容解读
1.党建引领与物业管理纳入社区治理体系
值得注意的是，《条例》强化了党建的引领作用，并将物业管理纳入社区治理体系，在共同参与的治理架构中，明确了街道办事处、乡镇人民政府的补位作用，以保障突发失管小区基本的物业服务需求。
2.前期物业管理方法
《条例》明确：前期物业服务合同期限最长不超二年，期限届满前三个月，由业主共同决定是否继续使用前期物业。
在物业管理方式上，业主可以选择自行管理物业，也可以委托他人管理。此举与以往业主被动接受物业不同，业主在物业选择上有了更多的主动权。
3.物业管理委员会制度
本次的《条例》中，提及“物业管理委员会”这样一个党建引领参与社区治理的临时机构，这是昆明首次提出这一制度。
根据物业管理委员会组建要求，物业管理委员会基于分散的业主和统一主体的业主大会之间的，一个过渡性组织，也是一种参与物业管理的全新探索。
从物业管理委员会的职责来看，除了承担物业管理条例要求的相关职责外，还具有组织业主共同决定物业管理事项，并推动符合条件的建筑区划成立业主大会、选举产生业主委员会等内容。不难发现，物业管理委员会的成立，将为长期无法成立业主大会的小区，提供新的参与物业管理的路径。
4.共有收益归全体业主所有
《条例》第六十八条中关于业主共有的公共部分做出了规定，《条例》明确了建筑区划内的下列配套设施设备和相关场所属于业主共有：
（一） 物业服务用房、门卫房、值班室、共用设施设备使用的房屋；
（二） 共用的架空层、走廊、楼梯间、电梯间；
（三） 建筑区划内除城镇公共道路以外的其他道路，除城镇公共绿地或者明示属于个人以外的其他绿地；
（四） 建设单位以商品房买卖合同或者其他书面形式承诺归业主共有的房屋和设施设备；
（五） 其他不属于业主专有部分，也不属于市政公用部分或者其他权利人所有的场所及设施；
（六） 法律、法规规定的其他共有部分。
值得注意的是，小区共用的架空层也是属于业主共有的空间。《条例》中也提及：未经业主同意，任何单位和个人不得占用建筑区划内的共用部位、共用设施设备。
如果物管利用共用部分从事经营活动的，共有收益归全体业主，且需单独列账，专户存储，专款专用，详细记录收入和支出情况，并定期向业主公示。
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