物业拒不撤场？罚款预告、释法引导，妥善化解僵局

　　文/羊城晚报全媒体记者 张豪通讯员 云法宣
　　小区卫生差、物业服务不到位，更换物业陷入僵局，业主与物业之间的矛盾一触即发
　　这样的僵局该怎么破？4月8日，广州白云法院公布了一起类似的物业纠纷案件，法院通过罚款预告和释法引导成功妥善化解物业拒不撤场僵局。
　　案例回顾：物业公司服务不到位被“炒鱿鱼”
　　多年前，昌某物业公司依据建设单位指定对某小区进行物业管理，提供物业服务，未与该小区各业主之间签订物业服务合同。
　　2020年9月10日，小区成立业主委员会。10月25日，业委会向物业公司发出通知，称小区已于10月24日召开了业主大会，表决通过了该小区“重新选聘物业服务企业”的决定，要求物业公司于10月30日前将该司在小区组织物业服务的有效合同或协议提供给业委会，否则将于11月30日24时0分终止其在小区的物业项目，并在12月15日前完全退出小区物业管理区域。
　　后双方就物业服务合同终止与否等相关事宜产生纠纷。
　　2021年3月27日，业委会再次向物业公司发出通知，称根据2021年1月1日起施行的《广州市物业管理条例》的相关要求，于2月7日召开了业主大会。根据会议表决结果，正式通知终止与物业公司在小区的物业项目，终止时间为4月15日24时0分，并于4月15日前移交物业服务用房及相关资料。物业公司未按上述要求撤出小区，遂成讼。
　　法院判决物业公司按期撤场遭拒
　　白云法院经审理认为，业委会已提供了表决票等相关证据证实涉案小区业主大会表决同意终止与物业公司之间的物业服务合同关系，在物业公司未提供证据证实上述会议表决决议已被撤销或认定为无效的情况下，该表决决议仍合法有效。业委会作为涉案小区业主大会的执行机构，据此终止与物业公司之间物业服务合同关系，属于履行业主大会决议的行为，符合业主大会决议内容。在物业公司拒不履行决议事项的情况下，业委会享有合法诉权。
　　物业公司并未与业委会或者涉案小区业主签订物业服务协议，其只是依据建设单位的指定对涉案小区进行物业管理，依照《广州市物业管理条例》的规定，在业委会成立后，享有解除与物业公司之间的物业服务合同关系重新选聘新的物业服务人的合法权利。业委会已明确表示终止与物业公司之间的物业服务合同关系，双方的权利义务已然终止，物业公司依法应向业委会交还上述场地及物业经营管理权，故法院对小区业委会的诉讼请求予以支持。
　　一审判决昌某物业公司向某小区业委会交接相应手续并腾空场地，经二审维持原判决。
　　然而二审结束，物业公司仍百般推脱，拒不履行交接腾退义务，致使新物业公司不能进驻，严重影响全体业主享受物业服务的权利。无奈之下，小区业委会向白云法院提出强制执行申请。
　　罚款预告和释法引导妥善化解物业拒不撤场僵局
　　案件进入执行程序，白云法院向物业公司发出执行通知书，责令其必须在收到执行通知书后立即履行生效法律文书所确定的义务，但其逾期未履行。经办法官组织双方多次进行调解。
　　经办法官释法说明，首先，物业公司作为被执行人必须履行生效判决的内容，交还小区物业经营管理权和腾空场地的义务必须履行，如拒不履行的，法院将依法强制执行，并可对拒不履行的相关责任单位和个人进行罚款、拘留等处罚，构成犯罪的，将依法追究刑事责任。
　　其次，针对物业公司提出的物业费问题，与本案不属于同一法律关系，物业公司应通过另案起诉的形式，主张业主支付所欠付的物业管理费，业主拖欠物业管理费并不构成本案执行的合法抗辩事由。
　　再者，针对物业公司提出的员工工资问题，员工只是与物业公司存在劳动关系，向员工支付工资是公司的责任与义务，而非业委会或业主的责任与义务，同样与本案不属于同一法律关系，亦不构成本案执行的合法抗辩事由。
　　经过多次调解，物业公司的法定代表人王某仍表示不服，以“就算拘留我，我也不服，坚决不搬”“员工被强制腾空没地方住、拿不到工资就让他们找法院”等抗拒配合执行，执行工作推进一度陷入僵局。
　　为有效打破僵局，经办法官结合案件主要矛盾和实际情况，进行了多方化解调处：
　　一、依法张贴公告和拒不履行风险告知书
　　按照法律规定，经办法官到现场张贴公告，限物业公司于30日内履行生效判决义务，并在拒不履行风险告知书中明确告知，逾期仍不履行的，将对物业公司处以二十万元的罚款。由于张贴公告时物业公司未到场，在物业公司的注册地址亦未找到其经营场所，经办法官以短信的方式将上述内容告知了物业公司的法定代表人及作为委托代理人的公司员工。
　　二、做好现场留守物业人员安置工作
　　经办法官通过现场调查得知，留守的两位老人均年过六十，还有一个半月的工资没有拿到，法官现场向两位老人进行了释法引导，告知他们不用担心，如果物业公司真的拖欠工资，可以通过向劳动监察等部门投诉，以及通过寻求法律援助等方式维护自身合法权益。同时，法官还与业委会协调一致，如果物业公司以员工为要挟，由业委会先行垫付两名老人被拖欠的工资，再通过行使代位求偿权的方式向物业公司进行追偿。
　　三、持续做好协调推进工作
　　在张贴公告后，经办法官仍积极地与双方联系沟通。一方面，坚持不懈地给物业公司做释法和风险分析等工作，希望物业公司权衡利弊，避免因小失大，白白损失二十万；另一方面，协调申请人联系新物业进场，对涉案的场地和物品暂不处置，最大化地做好小区居民良好生活环境的保障工作。
　　在公告期满前，物业公司向法院提交结案申请，表示其已将所有人员及物品搬离小区，案件执行完毕。(更多新闻资讯，请关注羊城派 pai.ycwb.com)
　　来源 | 羊城晚报·羊城派
　　编辑 | 曾潇

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