今年是华商报改版25周年，4月11日起，华商报启动“爱·我一直在 华商报改版25周年”系列活动的首个专题活动——“我为群众办实事”系列活动。
4月13日上午9时30分，西安市房屋维修资金管理中心主任王养潮、西安市住建局物业处三级调研员齐红卫等带领相关工作人员一行7人，做客华商全媒体直播间，就市民关注的物业管理、维修资金使用问题进行在线解答。
一个半小时里，热线电话不断接进来，还有网友通过网络渠道进行提问，西安市住建局物业处、维修资金管理中心负责人和有关工作人员热情为读者在线解答疑问。
华商报记者将现场提问及其他途径所反映的问题，进行了梳理并邀请工作人员给予了解答。
这些问题与小区物业有关
问：小区物业公司服务有哪些项目?物业公司有哪些资料必须向业主公开?
答：为提升物业服务企业诚信服务意识，规范物业服务行为，增强物业服务透明度，保障业主知情权，促进物业服务公开公示规范化、统一化，去年7月份，西安住房和城乡建设局面向各区县住建局、各开发区住建管理部门，曲江新区社区卫健局，市物业管理服务中心、市维修资金管理中心，各物业服务企业发布《关于规范物业服务公开公示制度的通知》，明确要求西安市行政区域内国有土地上依法建设且实行社会化物业服务的住宅小区必须公开公示内容，分别是：
(一)按 “三证合一”登记制度要求，公示物业服务企业的营业执照彩色影印件;
(二)物业服务企业项目经理或负责人的基本情况(姓名、照片等)、联系方式等基本信息;
(三)物业服务合同或前期物业服务合同约定的服务等级、服务标准、服务内容，收费项目、收费标准、收费依据、收费方式等;
(四)物业服务企业客户服务电话、工程维修电话、应急值班电话、投诉监督电话;
(五)电梯、锅炉、消防、监控安防等共用设施设备日常维修保养单位的名称、资质、联系方式和应急处置方案等;
(六)承接查验报告，以及共用部位、共用设施设备分布图，车位权属等信息;
(七)水、电、气、热等代收代缴事项，专营单位服务电话。
问：若小区物业服务不达标将如何处理?
答：如果小区业主发现所在小区物业服务不达标的情况，可向小区所在辖区住建部门反映，西安市住建局将按照《西安市物业服务企业及项目负责人信用信息管理办法》，对区县住建部门日常监督检查中物业企业存在的违规行为进行物业企业信用扣分。2021年西安市住建局已经对外公示了两批物业企业信用扣分处理结果。
问：小区物业公司乱收费如何处理?
答：根据《西安市物业服务收费管理办法》中的职能划分：
物业收费标准的制定——西安市发改委负责制定《西安市物业服务收费管理办法》和物业收费标准及其他有关政策规定。
物业服务标准和管理行为的监管——西安市住建局负责制定《西安市住宅小区物业服务指导标准》等物业管理服务政策规定;加大对物业企业服务质量监督检查，将物业企业服务质量纳入物业企业信用信息管理，建立守信联合激励和失信联合惩戒机制。
物业违规收费问题的查处——各级市场监管部门负责对超过政府指导价标准收费、不实行明码标价等价格违法行为，依据有关法律、法规以及规定进行查处。业主如果若认为小区存在乱收费的问题，可以向市场监督部门进行反映、查处。
这些问题与业委会有关
问：小区想要成立业委会，业主的身份如何认定?
答：针对小区业委会成立难、召开难的问题，新出台《陕西省物业管理条例》吸收了西安市的做法，设立物业管理委员会制度，对其临时性过渡性质、组建条件和方式、人员构成、职责范围及任期等作了规定，解决了业主大会、业委会缺失或不能正常运行的问题。
同时，针对实践中业主身份认定问题，《陕西省物业管理条例》在第二十八条第二款中列举了“五种情形”，对业主概念进行了细化和补充。
明确房屋所有权人为业主。本条例所称业主还包括：
(一)尚未登记取得所有权，但是基于买卖、赠与、拆迁补偿等转移所有权的行为并已经合法占有建筑物专有部分的单位或者个人;
(二)因人民法院、仲裁机构的生效法律文书取得建筑物专有部分所有权的单位或者个人;
(三)因继承取得建筑物专有部分所有权的个人;
(四)因合法建造取得建筑物专有部分所有权的单位或者个人;
(五)其他符合法律、法规规定的单位或者个人。
问：业主大会筹备经费如何解决?
答：《陕西省物业管理条例》针对群众普遍关心的业主大会筹备经费问题及小区公共收益问题，在第六十五条也作了明确，即经费筹集由建设单位先行垫付，无法确定建设单位的老旧小区，由街道办或乡(镇)政府垫付;支出从物业服务区域公共收益中支出，体现“谁受益，谁付费”原则。
问：小区业委会成立之后不履职、不作为如何处理?
答： 根据《西安市业主大会和业主委员会指导规则》的规定，业主委员会不能正常开展工作，不履行职责，或未按规定及时召开业主大会会议的，由物业所在地街道办事处责令其限期改正。业主委员会逾期仍不履行职责，拒不改正的，街道办事处应当协助业主召开业主大会临时会议，共同决定有关事项。、
这些问题与维修资金有关
问：现在维修资金票据开具有哪些变化?
答：维修资金线上交存于2020年2月28日正式开通上线。将维修资金交存模式由传统的线下单一模式转变为线下线上相结合的模式。2022年4月1日维修资金电子票据已在六家试点专户银行启用，打通了维修资金线上交存“最后一公里”，实现维修资金交存零跑腿。截至2022年3月31日，已有53604户业主通过住宅专项维修资金线上交存系统交存维修资金，累计金额7亿元。
问：业主交存的维修资金是否有利息?如何查询?
答：自2013年度首次维修资金分户计息工作以来，西安市房屋维修资金管理中心已按照西安市住建局《西安市房屋维修资金分户计息方案》连续组织实施了8次维修资金专户业主分户计息工作，保证业主的住宅专项维修资金取得稳定收益。业主可在西安市各维修资金业务承办银行网点，对其个人账户历年维修资金交存、使用、结息情况进行查询。
问：哪些情况下可使用应急维修资金?
答：《西安市物业管理条例》明确，物业保修期届满后，发生外墙瓷砖脱落、电梯故障等6种紧急情况时，为保障业主人身财产安全，经区县物业管理行政主管部门、西咸新区或者开发区管理委员会确认后，可应急使用维修资金，维修费用从相关业主维修资金中直接列支。同时，严禁物业服务企业、业主委员会擅自扩大维修和更新、改造范围。
应急使用维修资金的六种紧急情况分别是：
(一)屋面、外墙防水损坏造成渗漏的;
(二)楼体外立面脱落的;
(三)电梯故障，经特种设备检验检测机构检测，需要维修、更新或者改造的;
(四)消防设施故障，消防管理部门要求对消防设施维修、更新或者改造的;
(五)二次供水水泵损坏导致供水中断的，但专业经营单位负责二次供水水泵设备维修、养护的除外;
(六)专用排水设施坍塌、堵塞、爆裂等造成功能障碍的。
其中，因电梯故障需要应急使用维修资金的，应当经特种设备检验检测机构检测，并出具书面检测意见;因消防设施故障需要应急使用维修资金的，公安消防部门应当出具书面整改意见，整改意见应当包括需要维修、更新和改造的具体设施设备、部位、部件等。
问：应急使用维修资金的情形怎么确认?如何确保应急使用维修资金安全?
答：《西安市物业管理条例》明确，区、县物业管理行政主管部门或者开发区管理委员会是确认应急使用维修资金范围的主体。
当小区发生紧急情况时，物业服务企业应当立即采取应急防范措施，由业主大会或者业主委员会向区、县物业管理行政主管部门或者开发区管理委员会提出住宅专项维修资金使用申请，区、县物业管理行政主管部门或者开发区管理委员会收到申请后，应当立即赴现场查勘。属于《条例》规定的六种应急使用维修资金情形的，区、县物业管理行政主管部门或者开发区管理委员会应当出具《维修资金应急使用确认书》，并通知申请人立即组织维修。
根据规定，工程造价由第三方专业审价机构严格把关，工程竣工后，业主委员会或业主代表参与工程验收，最后，维修资金使用总额及业主分摊情况，须在物业管理区域内显著位置进行公示，以确保维修资金使用安全。
华商报记者 陈思存 张鹏康 实习生 张馨怡/文 邓小卫/图
来源：华商网-华商报
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