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“逾期一年，老物业赖着不走，新物业进不来，还不给业主卖水。”4月14日，永乐路丽苑168小区多位居民反映，2020年11月，该小区选聘了新物业公司，依照约定，老物业公司于去年4月1日撤场，但至今老物业公司仍未撤场，让业主们很烦恼。
解聘一年老物业仍未撤场
选聘新物业合同沦为空文
“公共收益不透明，消防通道不通畅。”“步行通道破碎不堪，老人和孩子被绊倒的情况时有发生。”……4月14日，永乐路丽苑168小区业主委员会副主任王先生告诉记者，该小区有两栋楼276户业主，老物业公司——陕西亚源物业管理有限责任公司（以下简称亚源物业）是开发商指定的前期物业，从2007年入住后，物业服务一直令业主不满。为此，小区于2020年8月成立业委会，监督亚源物业改善物业服务水平，但没有效果。
“业主们对亚源物业失去信任，业委会决定重新选聘物业公司。”王先生说，小区系自备锅炉采暖，考虑到当时临近供暖季，为保证供暖不受影响，在选聘新物业公司前，业委会在2020年11月10日与亚源物业签订了一份临时物业服务协议约定，亚源物业对小区物业服务截止时间为2021年3月30日。同时，业委会将公开选聘新物业公司，并于2021年4月1日起为小区提供服务，如果亚源物业未被选聘为新物业，应配合搬离办公用房及移交全部的物业服务资料。
2020年11月初，业委会通过招投标选择了西安臻泽物业管理有限公司（以下简称臻泽物业）作为小区的新“管家”，并于2020年11月26日完成了小区物业服务合同备案。按照业委会与亚源物业此前的协议约定，2021年4月1日，亚源物业应该撤场，但至今亚源物业仍未撤场，臻泽物业未能进驻小区。
“我们公司为该小区组织了14名物业服务人员，现在暂时安排在别的岗位工作。公司正在等待业委会和老物业公司协商结果，希望早日进驻小区。”臻泽物业进驻该小区经理江先生说。
《西安市物业管理条例》（以下简称《条例》）明确，业主大会决定选聘新的物业服务企业的，原物业服务企业应当在物业服务合同终止之日起15日内撤出物业管理区域，并配合新选聘的物业服务企业办理交接手续。为啥亚源物业在一年后还不撤场？并且还不卖水给业主？“住建局、街道办、社区等部门参与，协商了很多次但一直解决不了。”王先生表示，和亚源物业谈不拢的主要矛盾在小区锅炉折价移交一事上。至于亚源物业不肯卖水，是很多业主从2021年4月1日起拒缴物业费，亚源物业才有此做法。
老物业公司经理“打太极”
个人说法前后矛盾
老物业公司不肯撤场的原因到底是啥？记者来到亚源物业了解相关情况。
“业主补缴了物业费，我们就卖水。”4月14日，亚源物业经理辛女士说，物业公司维修电梯等公共设施花了不少钱，提供了物业服务，但业主们不交物业费，物业公司就用不卖水的方法倒逼业主们缴清物业费。
对公司已被解聘为何不撤场的问题，辛女士回答说，一是他们愿意退场，但不知道交给谁；二是要求业主委员会向公司交50万元的更换锅炉费。原来，几年前，亚源物业依照小区自备锅炉煤改气的要求，更换了小区锅炉，但这项工程可享受政府补贴，业委会要求亚源物业扣除政府补贴，并扣除锅炉折旧费，亚源物业不答应，因为此事协商未达成一致，导致撤场一事迟迟未进行。
“我不知道该移交给谁，如果业主资料外泄了谁负责？”“业主委员会主任自己欠了很多账，我们怎么能移交给这样的人？”……在一个多小时的交流中，辛女士没有正面回答记者“是否出具相关资料”“到底是什么地方谈不拢”“不能以不卖水的违规行为对抗业主不交物业费的违规行为”等问题，总是“吐槽”业主委员会。随后，她拿出一份2021年10月29日亚源物业向小区业委会提出交接的文件，表示亚源物业主动配合撤场。
“你说不知道该移交给谁，现在又说你们主动向业委会移交，前后说法自相矛盾啊。”面对记者的提问，辛女士又说：“我前面都是瞎说的。”
王先生表示，每次协商时，亚源物业从未出示购买新锅炉发票，还存在不公开小区公共收益、将小区消防通道租赁给相邻幼儿园做场地、侵吞隔壁小区赔偿该小区10楼以下住户遮阳补偿金等问题。此外，亚源物业在2020年将公司法人代表变更为80多岁的高先生，“每次协商不拿出任何资料。高先生虽然参加协商，但以‘听不清说啥’等理由让协商‘流产’”。
街道办回复老物业不撤场原因
住建部门曾拟处罚15万元
多方参与，协商一年多仍未解决问题，亚源物业到底为何不撤场？4月15日，记者联系了长乐西路街道办相关工作人员，街道办于4月15日下午向记者给予书面回复。
回复称，丽苑168小区于2020年11月13日召开第二次业主大会（临时），经业主投票表决，解聘亚源物业、新聘臻泽物业，程序符合《西安市物业管理条例》规定。在新老物业公司交接过程中，因亚源物业与业委会就锅炉折价等涉及移交的问题未达成一致，导致迟迟未完成移交。
从2021年4月1日起至今，街道办及社区多次搭建平台小规模协调，新城区住建局、街道办、社区组织过两次大规模协调，未能促成业委会和老物业公司达成协议。2021年4月19日，业委会向新城区住建局物业科反映亚源物业不撤场的情况，亚源物业对选聘新物业公司的程序提出质疑，并提交了部分业主同意其继续提供物业服务的签名表，新城区住建局物业科通过调查询问、向街道办协查等方式进行了调查。
2021年9月23日，新城区住建局在调查的基础上，向亚源物业下发《责令限期改正通知书》，要求其于15日内撤场。2021年10月13日，亚源物业未在规定期限内撤场，新城区住建局再次向亚源物业下发《行政处罚告知书》，拟对其处罚15万元，亚源物业提出听证申请。2021年11月12日，在新城区住建局组织的听证会上，亚源物业表示业委会已经将其起诉到新城区人民法院，且该案件与一名业主起诉业委会撤销业主大会决定一案有关联，法院裁定中止亚源物业与业委会的诉讼。因此，新城区住建局会后向小区业委会发出《协助调查函》、向亚源物业发出《限期提供材料通知书》。2021年11月29日，业委会、亚源物业向新城区住建局提交资料，证实存在前述案件。因两起案件审理的事实将影响行政处罚的决定，故中止调查。
2022年3月30日，业委会向新城区住建局反映，业主起诉业委会案件已撤诉，新城区住建局督促业委会、亚源物业尽快将撤诉信息告知前诉审理法官促进尽快恢复业委会诉讼亚源物业案件的审理。在法院审理判决后，新城区住建局将依据法院认定的事实进行调查，并依法作出决定，促进问题尽快解决。街道办也将继续搭建平台，协调三方进行协商，妥善解决相关问题。
老物业赖着不走怎么办？
律师：申请法院强制撤场
随着城镇化的迅速发展和房地产市场化，城镇住宅小区大量崛起，物业公司入驻小区、为业主提供服务也成了司空见惯之事。随着居民法治意识的增强，一旦对物业服务质量不满意，就会要求换物业，但让人头疼的是，一些老物业却赖在小区不肯走，引发各种矛盾冲突，导致业主相关权益受到损害。遇到这种情况怎么办？
陕西许小平律师事务所罗震东律师表示，对于“老物业赖着不走”现象的处理办法，各地做法不一。他建议业主委员会或者物管会向街办、乡镇、区住建局或者房屋主管部门报告，并向辖区内公安机关请求协助，或者向法院提起诉讼。
北京大成（西安）律师事务所陈晴律师认为，一般情况下，业主委员会更换物业公司都因为程序上有一些瑕疵，导致老物业公司认为程序不合法。“如果业主委员会换物业公司程序合法合规，老物业公司赖着不走，业主委员会可以走司法程序，通过法院强制执行。”莲湖区北关街办、枣园街办物业管理专家顾问何志恒也表示，如果老物业公司不交接和退出，而且久拖不下，业主委员会可以考虑诉讼，如果诉求被法院支持，业主委员会可申请法院强制执行。
绿地世纪城A区业主委员会主任黄胜利表示，现阶段小区物业服务利润空间还很可观，老物业公司当然不愿意撤场。而一些小区因为物业服务矛盾多，一部分业主拖欠老物业公司的物业费，如果撤场，也会给老物业公司造成应收账款追讨难度大，这也是老物业公司不肯撤离的一个原因。他建议，物业主管部门、业主委员会可向法院提请简易程序，强制老物业公司撤场。物业管理部门、物业行业协会、业主委员会协会可将“老赖”拉入黑名单，限制其若干年不能参加物业选聘投标。 文/图 记者 李东峰
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