江苏省无锡市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2021）苏02民终6734号
上诉人（原审原告）：潘*群，男，1966年8月17日出生，汉族，溧阳市。
委托诉讼代理人：徐*婷，江苏法舟律师事务所律师。
法定代表人：张*武，该公司总经理。
委托诉讼代理人：张*征，上海新望闻达律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：友谊嘉园第一届业主委员会，住所地无锡市锡山区友谊南路10号友谊嘉园1号门。
法定代表人：周*飞，该业委会主任。
委托诉讼代理人：张*征，上海新望闻达律师事务所律师。
原审第三人：无锡市东润房地产开发有限公司，统一社
会信用代码91320200770508767Ｊ，住所地无锡市××路××号××大厦××楼××座。
上诉人潘*群与被上诉人上海钰鼎物业管理有限公司（以下简称钰鼎公司）、友谊嘉园第一届业主委员会（以下简称业委会）、原审第三人无锡市东润房地产开发有限公司（以下简称东润公司）车位纠纷一案，不服无锡市锡山区人民法院（2020）苏0205民初3479号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年11月2日立案后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
潘*群上诉请求：一、撤销一审判决；二、一、二审诉讼费、保全费由钰鼎公司承担。事实和理由：一、一审在查明案涉车库、车位依法取得规划许可的情况下，认为案涉车位不属于规划内车位，前后矛盾，认定事实不清。一审向无锡市规划局调取了建设工程的规划许可证和图纸，查明了“案涉车位在建设前依法取得规划许可”，但根据“尚无证据证明属于可以办理产权登记的车位”，得出“无法认定案涉车位属于规划内车位”的结论，该认定事实和结论之间没有逻辑，无法律依据。案涉车位如果不是规划内的车位，是无法通过竣工验收，是否属于规划内车位判断的依据应该是规划许可证、图纸、竣工验收结果材料，而不是车位是否能办理产权证。由于法律、政策等原因，目前无锡市内几乎所有的小区地下车位均不能办理产权登记，不能据此认定案涉车位非规划内，开发商无权销售和处置。根据相关法律规定，在建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属由当事人通过出售、附赠或者出租等方式进行约定。案涉车位已证明属于规划内的车位，在房屋买卖合同和物业临时管理规约中都有相关约定，业主和开发商一致确认车位归开发商所有，所以其认为现有证据上已满足物权法和民法典相关规定，可以证明案涉车位归开发商所有，因此开发商对于车位转让有效。二、一审认定车位属于配套设施，与事实不符。一审中向锡山区建设测绘有限公司调取了友谊嘉园面积实测函并提交法院，该函件明确公用建筑面积包括本幢楼梯、电梯、机房、外半墙。地下室建筑面积单列、单独测绘，故地下室不属于公用建筑。而一审所述配套设施说理不明，概念不清并未查明相关情况。一审判决称“停车位不能脱离小区住宅房屋而单独买卖或转让”无法律依据，其在一审中明确，车位仍然可以优先供小区业主使用，但是收益应该归其所有。综上,请求二审法院支持其上诉请求。
钰鼎公司、业委会辩称：根据《最高院关于审理建筑区分所有权案件适用法律若干问题的解释》第二条规定，建筑物区划内的房屋、车位、摊位等特定空间，如为专有，必须满足三个属性：1.构造上独立，能明确区分；2.利用上独立，可以排他使用；3.能登记为特定业主所有。涉案车位不满足上述三个属性，不能认定为归开发商所有。至今为止，均未看到归开发商所有的产权登记。一审查明事实清楚，适用法律正确。请求驳回上诉，维持原判。
东润公司未答辩。
潘*群向一审法院提出诉讼请求：1、判令钰鼎公司、业委会共同向其支付自2019年7月1日起至2020年6月30日止的车位使用费159600元，并自2020年7月起按照每个车位250元/月的标准向其支付车位使用费。2、判令钰鼎公司、业主委员会承担本案诉讼费、保全费。
一审法院经审理查明：东润公司系案涉小区友谊嘉园的开发商。
2014年5月18日，东润公司作为甲方与潘*球作为乙方签订《友谊嘉园地下室车位划拨书》约定，由乙方在2007年8月份承接的无锡市东亭友谊嘉园内外场工程款至今未付清，经双方友好协商，并经甲乙双方一致同意，甲方将友谊嘉园地下室车位在扣除出售、划拨给民园物业公司后剩余的全部车位使用权划拨给乙方，以此来抵清乙方在友谊嘉园的内外场附属工程款。详见友谊嘉园车位划分表：1、共有车位：……共计133个。2、已出售给业主18个……。3、划拨给物业公司55个……。4、剩余60个车位使用权划拨给乙方所有：Ａ2至Ａ7、Ａ9、Ａ10、Ａ12至Ａ18、Ｂ12、Ｂ13、Ｂ16、Ｂ17、Ｂ19至Ｂ21、Ｂ23、Ｃ13、Ｃ15、Ｃ16、Ｃ19、Ｃ20、Ｃ22、Ｄ2至Ｄ4、Ｄ6至Ｄ12、Ｄ17、Ｅ1至Ｅ10、Ｅ19、Ｅ25、Ｅ26、Ｅ28至Ｅ34。本协议书一式二份，双方各执一份。附件1车位平面分布图。双方签字盖章后生效。东润公司在甲方处盖章，潘*球在乙方处签名。另，东润公司出具落款日期为2013年1月29日的友谊嘉园地下车库车权情况说明，载明：位于无锡市锡山区××路××号××小区地下停车库由东润公司开发建造，地下车库汽车停车位未计入建造成本，产权属于东润公司所有，业主购买地下停车位如有产权上的纠纷由东润公司承担一切法律责任。特此说明。
2017年1月20日，潘*球与潘*群签订《车位转让协议书》，主要内容为：由于东润公司未能结清潘*群和潘*球承包的友谊嘉园小区内外场附属工程的工程款，东润公司将友谊嘉园小区地下室停车位在扣除出售、划拨给民园物业公司后剩余的全部车位60个（实际能使用的车位约55个左右）划拨给潘*群和潘*球以此来抵清工程款。潘*球于2015年1月28日向潘*群借款494000元用于项目投资，由于不能按时还款，经二人协商，同意将友谊嘉园小区属于潘*球的一半车位抵给潘*群，以此来抵清借款本金及2年利息。原属于二人在友谊嘉园小区地下室的车位全部属于潘*群所有，于2017年1月28日之后车位的销售款及出租费全部归潘*群所得，与潘*球无关。
2019年10月28日，潘*群向业委会、钰鼎公司发出告知函，载明：2019年10月25日，应东亭街道春星社区居相关人员召集，业委会和钰鼎公司与车位处分权委托人潘*球和民园物业公司代表俞晨澜一起就友谊嘉园地下机动车库的拥有权和处分权进行了会谈，会谈内容都由社居委做了笔录。会谈中，潘*群声明：潘*群拥有地下车库60个车位的处分权，并出示了相关证据。业委会和钰鼎公司对上述证据并无异议，至于如何将收益返还，还是坚持要主张方（潘*球、潘*群）走司法途径解决。本人根据无锡市物价局（2014）3号文件的规定，现在特向业委会和物业处告知，友谊嘉园地下车库的车位收费标准自2019年11月1日起，应按每月250元标准向本人移交，物业处可以另外收取每车位50元每月的管理费。2019年7月1日至2019年10月31日，按你们已收取的每车位250元每月标准，50元为车位管理费，剩余200元每月应向我方移交。
2019年7月15日，钰鼎公司与业委会签订物业服务委托合同，约定由钰鼎公司负责案涉小区物业服务，服务期限为3年，自2019年7月15日起至2022年7月14日止。双方约定汽车停放费标准（归属物业公司部分）：汽车露天车位50元/月/个。汽车室内车位：50元/月/个。车位租金标准（归属业委会部分）：汽车室内普通固定车位：200元/月/个，汽车室内普通非固定车位：5元/天/个。具体收费详细方案以业委会与钰鼎公司共同确认发布的收费细则为准，钰鼎公司应在次月10日前将停车费明细及车位租金归属于业委会的部分（扣除相应3%的税金后）全额转账到业委会账户。
另，潘*群提供了东润公司出售房屋时与其他业主签订的商品房买卖合同、承诺书、业主临时管理规约，主张东润公司出售房屋时已约定该小区地下车库的所有权归东润公司所有。潘*群还提供了工程结算审批单、建筑面积实测的函，拟证明潘*群和潘*球实际承建了友谊嘉园部分工程，地下车位没有计入公共面积。潘*群陈述其并非友谊嘉园小区业主。
审理中，一审法院调取了案涉地下车库的建设工程规划许可证及相应图纸。
上述事实，有当事人提供的友谊嘉园地下室车位划拨书、情况说明、车位转让协议书、告知函及邮寄凭证、调解纠纷登记表、商品房买卖合同、承诺书、业主临时管理规约、工程结算审批单、建筑面积实测的函（函附表）、提供的物业服务合同、一审法院调取的规划许可证及当事人陈述等在卷佐证。
一审法院认为：根据《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款规定，民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。本案系民法典实施前的法律事实引起的纠纷，应适用当时的法律、司法解释的规定。《中华人民共和国物权法》第七十四条规定，建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位属于业主共有。规划内车位、车库，是建设单位在开始建造之初经规划部门批准，并于建造完成后可以办理产权登记的车位，经一审法院调查，案涉车位在建设前依法取得规划许可，但尚无证据证明属于可以办理产权登记的车位，故本案中尚无法认定涉案车位属于规划内车位。退一步讲，即使本案案涉车位属于规划内车位，第一，因本案所涉车位位于住宅小区内，具有相对的封闭性；第二，住宅小区的停车位是小区业主共同生活的辅助设施，性质上属于小区的配套设施，其目的就是为了保证小区内的居民车辆有地方停放，这些车位是供住宅小区内的业主使用的，具有专用性；第三，住宅小区的停车位与住宅小区的主体建筑具有密不可分的主从关系，相对主体建筑来说，具有一定的附属性和非独立性，因此住宅小区内部的停车位不能脱离小区住宅房屋而单独买卖或转让。潘*群并非案涉小区业主，其受让大量友谊嘉园小区内的地下车位，将损害小区业主利益，故一审法院认定潘*群无权根据友谊嘉园地下室车位划拨书及车位转让协议书取得案涉57个车位的所有权。关于潘*群主张的车位费，系基于其享有案涉车位所有权的基础提出，因一审法院认定其不享有案涉车位所有权，且无证据证明案涉车位在其主张的期间内实际连续被租用并产生收益，故其诉讼请求，一审法院亦不予支持。综上，一审法院依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条，《中华人民共和国物权法》第七十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决：驳回潘*群的诉讼请求。一审案件受理费3492元，财产保全费1370元，合计4862元，由潘*群负担。
本院对一审法院已查明的事实依法予以确认。
另查明，一审中钰鼎公司、业委会称，案涉车位目前小区没有固定的车位，小区车辆包月是150元，物业公司每月收取管理费50元，其余费用归全体业主。临时停车5元/天，归全体业主。钰鼎公司、业委会在一审法院释明的情况下，并未向法院提交案涉车位收费明细及相关证据材料。
本院在2021年12月30日18:30左右到现场查看了车位停车情况，整个地下车位使用率大概在60-70%，因车位编号模糊无法区分具体案涉车位使用情况。2022年2月9日到友谊嘉园小区测绘单位无锡市锡山区建设测绘有限公司进行调查、咨询，该公司工作人员。依据2007年11月2日出具的《关于东亭镇友谊嘉园1#-7#”房建筑面积实测的函》、《商品房房屋状况说明》等材料（一审卷宗P97-P105）中的数据计算、陈述，地下室建筑面积不包含公摊面积。潘*群质证意见为：真实性无异议，同时印证了其在一、二审中观点，诉争的地下停车场并不属于公摊面积的一部分。钰鼎公司、业委会质证意见为：三性不予认可，无法确定该工作人员身份，即便为工作人员也不认可陈述内容，无法达到证明目的。
本院认为，关于《友谊嘉园地下室车位划拨书》的效力问题。潘*球与东润公司之间原存在债权债务关系，债务清偿期限届满后，东润公司无力偿还，双方约定以涉案60个地下车位使用权抵偿东润公司欠潘*球的到期债务本息。涉案60个地下车位非人防车位，由东润公司投资建造，且该小区地下车位的建筑面积不属于销售时分摊的共有建筑面积，故东润公司有权处分涉案60个地下车位。东润公司将涉案60个地下车位使用权转让给潘*球以及潘*球与潘*群之间签订案涉的《车位转让协议书》，属双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规强制性规定，合法有效。关于《中华人民共和国物权法》第七十四条第一款的适用情形，如果开发商在未首先满足业主需要的情况下，将车位、车库出售、赠与或出租给业主以外的其他民事主体，业主可以就该买卖合同、赠与合同或租赁合同损害其特定使用权为由向人民法院提起诉讼。该业主无论是特定的一个还是特定的数个，均属于开发商与其交易合同相对人以外的特定第三人。由此可见，物权法第七十四条第一款确立的法律规则调整的是上述交易合同当事人与交易合同当事人以外的特定第三人之间的利益关系，并不涉及社会公共利益，故该款规定确立的法律规则并非效力性强制性规范。且该规范属授权第三人规范，只有认为被损害合法利益的特定业主才可主张适用，其他人不得主张。因此，一审法院依据《中华人民共和国物权法》第七十四条第一款认定《车位使用权转让合同》无效，属适用法律错误，本院予以纠正。
关于潘*群主张的车位使用费。按照2019年7月15日，钰鼎公司与业委会签订物业服务委托合同，每个汽车室内普通固定车位租金按照200元计算。实际能够使用车位，按照潘*球与潘*群签订《车位转让协议书》载明实际能够使用55个车位计算。因钰鼎公司作为案涉小区管理人收费方在法院释明情况下，拒绝向法院提交案涉车位收费明细及相关证据材料，本院根据现场调查情况酌定车位使用率为50%。故钰鼎公司应向潘*群支付自2019年7月15日起至2022年1月31日止车位使用费167750元（200元*30.5月*55车位*50%）。业委会并未直接收取费用，故业委会在本案中不需要承担责任。
综上，潘*群的上诉请求本院部分予以支持。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十七条第一款第(二)项的规定，判决如下：
一、撤销无锡市锡山区人民法院（2020）苏0205民初3479号民事判决；
二、钰鼎公司于本判决发生法律效力之日起十日内向潘*群支付车位使用费167750元；
三、驳回潘*群其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百六十条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。
一审案件受理费3492元，财产保全费1370元，合计4862元，由潘*群承担2745元，钰鼎公司承担2117元。二审案件受理费3492元，由潘*群承担1972元，钰鼎公司承担1520元。
本判决为终审判决。
审判长 蔡利娜
审判员 俞 彤
审判员 吴晓东
二〇二二年二月十六日
书记员 曹士成
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