小区外墙脱落砸死路人，开发商、物业、业主到底谁负责？

　　3月22日晚7时许，上海市黄浦区西凌新邨小区一栋高楼的外墙突然发生脱落，一名路过女子被砸中不幸身亡。据悉，这是一栋26层高的居民楼，水泥块脱落的位置在15楼。

　　网络配图
　　事发时，一名五十多岁的女子正好从2号楼下经过，突然2号楼的外立面一块大约十平方米的水泥墙脱落，直接砸了下来，女子不幸被砸中头部，当场倒地不起。目前，小区南门仍被封锁。物业公司已委托相关机构对房屋质量进行检测，事故原因还在进一步调查中。
　　距离这起事故还不到24小时，上海又发生了一起外立面脱落事件：紧邻该小区南门出入口的一幢居民楼15楼至16楼层外的外立面发生脱落，掉落的墙砖正巧砸中一位过路的女性居民，并将小区南门门头及楼下居民家的花台砸坏。
　　掉落的墙砖碎片在通道上绵延数十米，最大的碎砖约有成年男子两个拳头般大小。随着高层建筑的增多和使用年限的增长，这样的事故估计以后还会遇到，希望能多做一些防护措施，防止悲剧的发生。
　　外墙脱落
　　应由哪一方承担责任？
　　按照我国现行规定，城市小区外墙脱落砸到人在保修期内的由建筑的建设单位来负责。如果超过保修期，发生的外墙脱落，造成人身财产损害的，建筑所有权人和管理人应该承担赔偿责任。
　　《民法典》第一千二百五十三条规定：“建筑物、构筑物或者其他设施及其搁置物、悬挂物发生脱落、坠落造成他人损害，所有人、管理人或者使用人不能证明自己没有过错的，应当承担侵权责任。所有人、管理人或者使用人赔偿后，有其他责任人的，有权向其他责任人追偿。”
　　开发商
　　“该不该由我负责？”
　　来说，如果是新修的楼盘，工程完工在两年以内，这时候出现了问题，比如外墙脱落，那么是由开发商负责。
　　但是，如果超出了保修期，经过司法鉴定，可以证明墙体的确存在严重质量问题，而不是随着时间流逝，自然脱落，那么将由开发商负责。
　　物业
　　“该不该由我负责？”
　　如果小区有物业，本身物业对于小区建筑物的共有部分就有检查维修的责任。这时候脱落了不幸砸死了人，物业作为管理人是需要承担责任。
　　如果小区业主存在拖欠物业费的情况，责任还需要物业承担吗？
　　答案是需要，除非物业已经和该小区解除了合同。拖欠的物业费，物业可以通过起诉要回来，但是并不能因为业主拖欠物业费而免除责任。
　　业主
　　“该不该由我负责？”
　　严格来说，住宅楼的外墙等附属设施，都是由业主委托的物业公司负责管理的，但是在很多老旧住宅楼中，根本不具备聘请物业公司的基本条件，因此在楼宇修缮方面就会存在缺陷，这也是安全事故频发的客观必然。
　　如果，墙体本身是某业主因为装修等个人原因而脱落，那么，将由该业主个人承担承担责任，进行赔偿。赔偿结束后，该业主若认为有其他责任人，可依法追责。
　　若仅仅外墙脱落，无法追究原因，那么，由于建筑物外墙属于全体业主共同所有，将由业主集体承担责任。外墙出现脱落，由谁出资修复？
　　根据《建设工程质量管理条例》第三十九条规定：
　　“建设工程实行质量保修制度。建设工程承包单位在向建设单位提交工程竣工验收报告时，应当向建设单位出具质量保修书。质量保修书中应当明确建设工程的保修范围、保修期限和保修责任等。”
　　建设工程在保修范围和保修期限内发生质量问题的，施工单位应当履行保修义务，并对造成的损失承担赔偿责任。
　　在保修期内，如果确定是质量问题造成的，受害者可向开发商要求赔偿。如果保修期已过，根据《民法典》第273条规定：“业主对建筑物专有部分以外的共有部分，享有权利，承担义务。”
　　业主作为住宅楼公共部分的共同所有权人，有维修保养该大楼并保证其安全的义务。若该小区业主有缴纳住房专项维修资金，应当由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决且经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意后可动用这部分资金来维修；如果没有住房专项维修资金，维修费用就需要整栋楼的业主共同承担。
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