3月房企发债回温，政策支持民营房企融资｜北京资管周度报告

　　本期「资管周度报告」涵盖了政策规划、行业动态、企业动态、项目动态、大宗交易5个部分，主要覆盖商办、租赁及产业园市场。
　　本周要点（4月11日-4月17日）
　　头条：3月房企发债回温，政策支持民营房企融资。
　　行业：证监会、国资委、全国工商联支持上市房企积极向新发展模式转型；首个保障性租赁住房REITs项目已报送国家发展改革委；北京今年持续降低核心区人口、建筑、商业、旅游密度；北京银保监局推进保障性租赁住房金融支持尽早尽快落地；上海住建委:"类住宅"未销售可考虑转租赁。
　　企业：万达商管接手北京蓝色港湾两个项目运营权；传龙湖智创生活上市已获港交所批准，拟募资78亿港元；永辉门店数字化用工落地，计划年内提升30%用工效率；华夏中国交建REIT募集规模1524.12亿元，配售比例0.84%。
　　项目及交易：北京大兴机场临空区筹建25万平米数字产业社区；三里屯北区将全面升级改造；深铁大运TOD综合项目开建，规划25万㎡商业区；三峡旅游拟购买长江旅发和行胜公司100%股权。
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　　本周头条
　　3月房企发债回温，政策支持民营房企融资
　　4月11日，证监会、国资委、全国工商联发布《关于进一步支持上市公司健康发展的通知》，表态支持民营企业依法上市融资、并购重组，完善民营企业债券融资支持机制。
　　克而瑞点评：
　　受制于现金流压力，一季度房企拿地规模大降，国企仍为拿地绝对主力。今年一季度，22个重点城市中有7个城市完成首批供地出让，受集中供地延期、疫情反复等因素影响下，全国土地市场成交规模同比下降超8成。截至3月底，已有19个城市公布首批供地，完成首批供地的城市中，合肥、厦门、北京等热门城市首轮土拍回温明显，其中合肥首批土地出让平均溢价率高达11.2%。企业性质方面，国企成为土地市场拿地主力，一季度拿地占比升至65%，受现金流压力影响，民企拿地占比由2021年的39%微降至35%。
　　房企境内发债回春，海外债发行“解冻”。3月房企境内发债703亿元，单月发行规模创近半年来新高。一季度房企发债总规模1589亿元，环比上升43%，同比下降47%。境内债券融资1291亿，同比下降33%。海外债方面，一季度房企海外发债较去年年底有所恢复，债券发行总规模298亿元，环比上升90%，同比下降86%。为应对即将到期的海外债，多家房企债券交换要约通过，大发地产、祥生集团、正荣地产、荣盛发展等民营房企高息发行美元新票据实现债务展期。
　　据CAIC统计，2022年二季度，200家核心房企境内外债券合计到期规模约1865元，其中海外债约为889亿元。二季度，民企约有764亿海外债即将到期，约占二季度到期海外债总规模的85%。境内方面，民企另有约408亿债券即将到期。
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　　行业动态
　　1）证监会、国资委、全国工商联支持上市房企积极向新发展模式转型
　　4月11日，证监会、国资委、全国工商联联合发布关于进一步支持上市公司健康发展的通知。其中提到，要营造良好发展环境，稳定企业预期。坚持“两个毫不动摇”，对各类市场主体一视同仁，不设置任何附加条件和隐形门槛，营造公平竞争的市场环境。支持民营企业依法上市融资、并购重组，完善民营企业债券融资支持机制，激发民营企业的活力和创造力，充分发挥民营上市公司在稳定增长、促进创新、增加就业、改善民生方面的重要作用。
　　2）首个保障性租赁住房REITs项目已报送国家发展改革委
　　4月13日，保障性租赁住房发行基础设施REITs产品取得突破性进展，深圳市人才安居集团项目近日已经报送到国家发展改革委，成为全国首个正式申报的保障性租赁住房REITs项目。安居集团本次项目募集的资金将继续投资于深圳的保障性租赁住房建设，预计可新增保障性租赁住房2000余套。
　　3）北京：今年持续降低核心区人口、建筑、商业、旅游密度
　　北京市京津冀协同办会同各有关部门近日编制印发《北京市推进京津冀协同发展2022年工作要点》。今年北京市将继续紧抓“牛鼻子”坚定不移疏解非首都功能，抓好核心区控制性详规实施，提升核心区服务保障功能，持续降低人口、建筑、商业、旅游密度。今年北京市将严控非首都功能增量，严格执行修订后的新增产业禁止和限制目录（2022年版）。抓好核心区控制性详规实施，提升核心区服务保障功能，持续降低人口、建筑、商业、旅游密度。
　　4）北京银保监局：推进保障性租赁住房金融支持尽早尽快落地
　　4月11日，新市民金融服务媒体通气会正式举行，北京银保监局副局长王威称，近期已配合相关部门明确了北京市保障性租赁住房项目认定管理程序，将推进保障性租赁住房金融支持尽早尽快落地。下一步，北京银保监局将以《关于做好辖内新市民金融服务工作的通知》为行动方案，督导辖内银行保险机构切实提高政治站位、深入落实监管要求，围绕新市民重点领域金融需求创新金融产品、优化金融服务，针对性解决新市民问题。
　　5）上海住建委:"类住宅"未销售可考虑转租赁
　　上海市政协常委屠海鸣在《关于借鉴香港“群租房”管理经验，加强白领公寓、单身公寓等集中式租赁住房的建议》提案中表示，上海应尽快研究制定商业用房改建为租赁住房的具体操作办法。同时，实行“发牌”制度，对于符合条件的这类租赁住房，发放允许经营的“牌照”。
　　上海市住建委回复称，将研究制订“商业用房改建为租赁住房”的实施细则，“我们建议，对于区域商办闲置较多，职住不平衡的，在不改变土地使用性质的前提下，允许其改造为公寓对外出租。”住建委表示，对于“类住宅”清理整治过程中尚未销售的项目，也可以考虑转型为租赁住房。
　　6）广东省工业和信息化厅印发《2022年广东省数字经济工作要点》
　　全面实施“广东强芯”工程。加快湾区半导体、广大融智、智能传感器三大产业集团建设，大力推动集成电路制造项目落地建设，推进深圳中芯国际、粤芯二期等重点项目建设投产。继续组织举办中国IC30人圆桌会。推进关键芯片供应及应用，加快芯片战略储备中心建设，实施汽车芯片应用牵引工程，引导汽车“链主”企业牵头开展关键芯片研发验证和产业化应用。围绕“广东强芯”工程战略部署，布局实施广东省重点领域研发计划“芯片设计与制造”战略专项。
　　7）河北住建厅与建行签署发展保障性租赁住房战略合作协议
　　近日，河北省住建厅与中国建设银行河北省分行签署发展保障性租赁住房战略合作协议。建行河北分行提供的贷款支持具体包括住房租赁支持贷款、住房租赁购买贷款、住房租赁抵押贷款、住房租赁应收账款质押贷款、住房租赁经营贷款等5个对公信贷产品。

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　　企业动态
　　1）万达商管接手北京蓝色港湾两个项目运营权
　　4月12日，据媒体报道，蓝色港湾有限公司拟将北京SOLANA蓝色港湾以轻资产方式委托万达商业管理集团进行运营管理。据悉，蓝色港湾有限公司仍是SOLANA蓝色港湾项目的业主，将持续保障项目的长期发展，商户将于近日全部换签物业合同，运营公司为北京亮马万达广场商业管理有限公司。据了解，在新的合作模式下，“SOLANA蓝色港湾”作为广受市场认可的商业品牌将保持不变；此外，于2016年被蓝色港湾接手的北京五棵松卓展购物中心，亦将委托万达团队进行改造并轻资产运营，并更名北京五棵松万达广场。
　　2）传龙湖智创生活上市已获港交所批准，拟募资78亿港元
　　4月14日，据瑞恩资本RyanbenCapital，龙湖集团(00960.HK)建议分拆附属公司龙湖智创生活在港上市，外媒引述知情人士称，龙湖智创生活有关计划已获港交所批准，计划上市集资约10亿美元(约78亿港元)。据了解，龙湖智创生活于1月7日在港交所递交招股书。招股书显示，截至2019年、2020年及2021年前9个月，龙湖智创生活营业收入分别为43.69亿元、64.68亿元、77.71亿元；净利润分别达到6.81亿元、9.31亿元、11.3亿元。截至2021年12月28日，龙湖智创生活物业管理服务总签约及战略合作面积4.4亿平方米，在管面积约2.5亿平方米。
　　3）永辉门店数字化用工落地，计划2022年内提升30%用工效率
　　4月12日消息，基于永辉自研系统YHDOS底层架构，实现门店考勤线上管理、定编排班、用工数据实时可视的人效提升计划，已进入推广阶段。据悉，推行门店数字化用工制度后，永辉数字化标杆店如福州奥体店、泰禾店等已提升超20%的用工效率。永辉技术团队负责人表示，2022年将在全国推广门店数字化用工体系，在系统全线打通、全国门店跑通后，永辉全国超1000家门店有望在今年内获得30%的人效提升。
　　4）金风科技拟188亿建温州海上风电产业基地等项目
　　新疆金风科技股份有限公司发布关于投资建设温州海上风电产业基地暨签署战略合作框架协议及相关项目投资协议的公告。公司与温州瓯江口产业集聚区管理委员会就金风科技温州深远海海上风电零碳总部基地等项目落地瓯江口相关事宜签订《项目投资协议》，与温州洞头区政府就打造国际领先的深远海海工装备制造及服务产业集群相关事宜签订《项目投资合作协议书》。上述协议约定公司及引入其他企业投资共计约188亿元。
　　5）万科创始人王石发起的SPAC向港交所申请IPO
　　港交所文件披露，Destone Acquisition Corp.（深石收购企业有限公司）4月8日向港交所递交招股书，计划在主板上市。该SPAC的发起人为万科创始人王石及亚投基金管理有限公司（Asia Investment Fund Management Ltd.），计划专注于绿色科技、环保消费品及服务的收购目标。该SPAC独家保荐人为摩根士丹利。
　　6）华夏中国交建REIT募集规模1524.12亿元，配售比例0.84%
　　4月12日，华夏基金发布华夏中国交建REIT认购申请确认比例结果公告。该基金公众发售部分的配售比例为0.84%，刷新了公募基金产品配售比例的历史最低纪录，华夏中国交建REIT此次发行累计吸金超1500亿元（比例配售前）。公开资料显示，此次华夏中国交建REIT发售，战略投资者合计数量达到了40家，其中非原始权益人的战略投资者认购份额比例55%，两项数据均位居已发行的公募REITs项目之首。根据公告，40家战略投资者皆已根据战略配售协议，按照网下询价确定的认购价格认购其承诺的基金份额并全额缴纳认购款，对应的有效认购基金份额数量为7.5亿份，认购规模约为70.49亿元。
　　7）首创集团拟发行5亿元住房租赁专项公司债，询价区间2.8%-3.8%
　　4月12日，北京首都创业集团有限公司发布2022年公开发行住房租赁专项公司债券(面向专业投资者)(第二期)发行公告。本期债券的发行规模为不超过5亿元(含5亿元)，期限3年，最终票面利率将由发行人和主承销商根据簿记建档结果确定。起息日为4月15日。本次债券票面利率询价区间为2.80%-3.80%(含上下限)。

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　　项目动态
　　1）北京大兴机场临空区筹建25万平米数字产业社区
　　近日，据北京临空发布官微，北京大兴国际机场临空经济区（大兴）管理委员会主办数字经济专场活动，提到今年将设立数字经济产业子基金，筹建约25万平米的数字社区，计划2至3年建成。据了解，为促进数字经济产业发展，大兴机场临空区已完成多轮产业专项研究，出台了支持私募基金、数字经济产业的专项政策，建立了目标规模500亿规模的产业发展母基金，参股5支子基金，储备近40家待合作子基金。
　　2）三里屯北区将全面升级改造，建连桥增强街区连通性
　　4月15日，媒体获悉，今年三里屯商圈北区将进行全面的升级改造，为增强商业街区连通性，提升街区景观，三里屯太古里西区与南区之间将建设一座连桥，计划今年7月开工，年底前完成。此次升级改造，品牌将邀请国际级建筑大师，打造中国首个以单体建筑形态呈现的顶尖奢侈品全球旗舰店集群，每个店铺都可成为一个独特的具有全球影响力的时尚地标。
　　3）深铁大运TOD综合项目开建，规划25万㎡商业区
　　4月12日，深圳东部最大交通枢纽——大运枢纽的物业开发项目步入重要建设节点，全面开启综合体北区的建设工作。大运枢纽物业开发项目为大运综合交通枢纽上盖物业，位于龙岗“一芯两核多支点”的“一芯”——“湾东智芯”的大运深港国际科教城中，总建面约50万平方米，规划内含住宅、商业、办公、生活配套等多维业态，其中北区规划为住宅及裙楼配套商业。
　　4）星盛商业签约深圳创智云城二期商业项目
　　近日，星盛商业成功与深圳市特区建发科技园区发展有限公司签约合作，将为特建发集团位于深圳南山区的创智云城二期商业项目提供前策定位及招商方案服务。本次合作是星盛商业与深圳国企的首次牵手，一方面意味着星盛商业不断完善全价值链服务体系，拓展更为多元化的服务模式；另一方面标志着星盛商业持续深化与国有企业的合作成效，助力企业可持续获取优质商业项目资源。
　　5）龙湖苏州首个轻资产项目落地科技城 ，规划为星悦荟
　　4月13日，龙湖智创生活发布消息，其旗下星悦荟项目正式入驻苏州科技城，系龙湖苏州首个轻资产项目，地址在如今的时尚水岸商业广场。2021年8月，龙湖集团与苏州科技城签约。据协议，双方拟共同探究，提升科技城商业体综合运营水平，打造一座带有科技城气息的全新商业标杆项目。
　　6）呼和浩特市新城区：建设吾悦广场、时代广场两个商业综合体
　　2022年，新城区共实施500万元以上项目128个，新建项目58个，其中5亿元以上项目14个，续建项目70个。新城区在培育优质产业，打造“宜业”城区。目前，中国（草原）绿谷、中国航天科工六院、华为内蒙古区域中心等19个科技城高新技术项目陆续开工建设；建设吾悦广场、时代广场两个商业综合体，发展消费经济、楼宇经济、打造区域现代化消费中心。

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　　大宗交易
　　1） 三峡旅游拟购买长江旅发和行胜公司100%股权
　　4月12日晚间，三峡旅游发布公告称，公司拟以发行股份的方式向三峡基地发展有限公司(以下简称三峡基地)购买其持有的长江三峡旅游发展有限责任公司(以下简称长江旅发)100%股权、向宜昌交旅投资开发有限公司(以下简称宜昌交旅)购买其持有的宜昌行胜建设投资有限公司(以下简称行胜公司)100%股权。
　　2） 青岛聚港产业园竞得市北区邮轮母港启动区1宗商服地
　　4月13日，据青岛市自然资源和规划局消息，青岛聚港产业园投资运营有限公司竞得青岛市市北区邮轮母港启动区一宗商服新地块。据悉，该地块位于市北区港通路以西、新疆路以北、规划港平路以南、大港海关以东，规划用途为商服用地。该地块土地面积为3155.1㎡，规划建面为19561.62㎡，其中出让部分土地面积为3135.7㎡，规划建面19441.62㎡，容积率≤6.2，建筑密度≤50％，绿化率≥5％。
　　作为国内领先的房地产大数据应用服务商，克而瑞于 2019 年初开启了存量资产市场的深度布局。自此，克而瑞大资管立足行业前沿、广聚业内专家，为存量时代赋能，一道开启中国真正的资管时代！与此同时，克而瑞大资管通过大量扎实、专业的研究成果树立了在资管领域的高度与深度。
　　目前，克而瑞大资管形成了投管云、资管云、商用楼宇数据库、城市租赁系统等四大线上产品，以及投资可研、市场监测、上市顾问、专项研究、资产评估、资产优化等六大咨询服务体系，助力资产商提升管理效率、把握市场机遇，赋能中国资管市场。
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　　仅为个人观点，不代表所在企业观点
　　克而瑞，成立于2006年，行业领先的中国房地产大数据应用服务商，现信息覆盖387个城市。依托强大的专业研究力量和咨询顾问团队，克而瑞服务于TOP100强中90%的房地产企业，并为政府、企业和购房者提供房地产线上线下信息服务的全面解决方案。
　　经过十余年淬炼，克而瑞从行业数据到客户数据，实现了房地产大数据闭环。依托大数据和大研究两大核心平台，克而瑞的服务业务覆盖一手住宅、二手租赁、资产管理、建筑建材、证券研究、物业管理研究等。创新研发产品CRIC系统、投资决策系统、数据营销系统、场景化大屏、CAIC中国房地产资管信息服务平台等，为大量房企提供了决策依据。

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