物业公司单方涨价，业主有权说“不”！｜上海房产纠纷律师

　　某小区通知物业费涨价
　　后称“同意调价业主已过半”
　　业主不服拒交物业费
　　被物业公司诉至法院
　　物业公司究竟是否有权涨价
　　且看法院如何判

　　基本案情
　　某小区尚未成立业委会，小区二百多户住宅及商铺的物业服务均由开发商选聘的某物业服务公司提供，其中住宅按每月1.6元/平方米的标准收取物业服务费。

　　2018年9月，物业公司在未召开业主大会征求业主意见的情况下，单方发出公告称其已与大部分住宅业主达成按1.85元/平方米标准收取住宅管理费的合意，希望业主在2018年10月31日之前到管理处签署相关文件。
　　两个月后，物业公司再次发出公告称：同意调价为1.85元/平方米的业主已达“双过半”，此后物业费按照1.85元/平方米的标准执行。经统计，同意按1.85元/平方米收费的业主已达到法定50%以上，故此后物业费按照1.85元/平方米的标准执行。
　　小区业主张某因对缴费标准不服而拒交物业费，物业公司将张某告上法庭，追讨物业欠费。为证明调价程序的合法性，物业公司向法院提交了《业主同意调价之签约情况统计表》及其与业主签订的196份格式内容均相同的协议。经法院审查发现：上述所有协议后均没有附房产证及身份证复印件；均未载明物业面积；部分协议的落款签名不完整或字迹潦草无法看清或在签名后写有“代”字；部分协议的落款日期系在物业公司发出调价公示之后。

　　对此，物业公司解释称：上述调价协议是其工作人员上门与每个业主沟通后签订的，其中部分由业主家属代签名；因工作人员已在此工作超过十年，可识别业主或租户，故未逐一核查业主身份及房产证。
　　裁判结果
　　中级人民法院经二审审理后，认定物业公司调价程序不当，判决张某按原物业费标准支付物业欠费。

　　裁判理由
　　法院经审理后认为，案涉小区目前仍未召开业主大会，处于前期物业服务阶段，物业公司为开发商选聘的前期服务单位，有权就其提供的物业服务向小区业主追讨欠费。但物业公司若要调整物业费，必须经过合法程序进行。非经法定程序及有效监督，物业公司不得单方擅自提价。
　　根据《中华人民共和国民法典》《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》《物业管理条例》及《物业管理条例》等相关规定，物业费调价属于应由全体小区业主共同决定的“有关共有和共同管理权利的其他重大事项”，调价程序应正当、有序，并应接受合理监督。在调价前，物业服务公司应向全体业主公示上一年度物业经营情况的审计报告及调价方案，最终方案能否通过，应由全体业主共同决定，经“双过半”（即参与表决专有部分面积过半数且参与表决人数过半数）的业主同意的，才能成功调价。

　　本案中，物业公司作为涉案小区开发商选聘的前期物业服务单位，有权依据其所提供的物业服务向小区业主收取物业服务费，亦有权根据实际需要提出调价要求，但该公司在调价前并未提前公示其上年度物业经营情况审计报告，亦未告知相关行政主管部门，而是自行单方制作相关协议版本并逐一上门签约，且在签约过程中亦未充分核实业主身份，对于部分协议存在落款签名字迹难以辩认、不完整或他人代签情况。
　　上述提价操作模式完全由物业公司主导，无法充分体现业主与物业公司的协商过程，亦缺乏相关行政主管部门监督，形式上、内容上均不符合相关法律法规，难以充分保障广大业主对小区物业管理重大共益事项的知情权及选择权，故法院最终认定物业公司调价依据不足，判决业主按原物业费标准支付欠费。

　　说法
　　随着物业服务的普及，物业纠纷频发，其中物业费调价纠纷尤为敏感和突出。业主时常疑惑：“服务水平原地踏步，物业费怎么每年都涨？”而物业公司却总是说：“一直在亏损，再不涨价就得走人了！”到底孰是孰非？对此提醒，物业服务收费应遵循质价相符、公平公开、合理诚信的原则。
　　一方面，物业服务收费是维系物业服务企业提供物业服务、小区物业管理正常运转的基础。业主享受物业服务理应支付相应对价即物业费。
　　另一方面，对因服务事项增加、服务质量提升、成本上涨等原因导致的物业成本增加，物业公司有权要求合理调整费用标准，但应遵循正当程序原则，依法定程序与业主充分协商，征得业主同意，否则将会被视为擅自调整，无法得到法律的支持。

　　法条链接
　　《中华人民共和国民法典》
　　第二百七十八条下列事项由业主共同决定：
　　（一）制定和修改业主大会议事规则；
　　（二）制定和修改管理规约；
　　（三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员；
　　（四）选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人；
　　（五）使用建筑物及其附属设施的维修资金；
　　（六）筹集建筑物及其附属设施的维修资金；
　　（七）改建、重建建筑物及其附属设施；
　　（八）改变共有部分的用途或者利用共有部分从事经营活动；
　　（九）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。
　　业主共同决定事项，应当由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决。决定前款第六至八项规定的事项，应当经参与表决专有部分面积只四分之三以上的业主且参与表决人数四分之三以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意。
　　第九百三十九条建设单位依法与物业服务人签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务人订立的物业服务合同，对业主具有约束力。
　　《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
　　第二条物业服务人违反物业服务合同约定或者法律、法规、部门规章规定，擅自扩大收费范围、提高收费标准或者重复收费，业主以违规收费为由提出抗辩的，人民法院应予支持。
　　业主请求物业服务企业退还其已收取的违规费用的，人民法院应予支持。

分享来源：腾讯网

https://view.inews.qq.com/a/20220420A024KR00

声明：若有来源标注错误或侵犯了您的合法权益，请作者持权属证明与本网联系，我们将及时更正、删除。 邮箱：tousu@wywb.cn