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2005年，上饶市委、市政府发文要求“新建住宅小区，开发建设单位必须按照总建筑面积2.5‰的比例配备社区管理和服务用房。”但2007年开发的紫阳景苑并未规划社区用房，规划图是过审了的，行动没跟上政策。
2014年，东市街道要求辖区紫阳景苑开发商移交社区用房，开发商便将物业用房分割用作“社区用房”。物业用房被分割一事引发争议，社区居委会“怒锁”公共卫生间护院，矛盾激化。
彼时，政府文件中的“社区用房”还停在纸上，被弄丢的“社区用房”该不该由业主来偿还？
11栋2楼唯一的卫生间被划在“社区用房”内
紫园社区居委会在通道上装铁闸门，业主无法使用卫生间
大江网/大江新闻客户端 张丽云、记者沈冠楠/文
街道索要社区用房 但小区未配建
开发商擅自分割物业用房 业主有异议
紫阳景苑(推广名：紫阳华庭)，位于上饶信州区凤凰东大道479号，由江西双龙集团房地产开发有限公司(以下简称“双龙集团”)在2007年开建，共分三期开发，由东市街道紫园社区(前身是施家山社区)管辖。双龙集团董事长罗总告诉记者：“当时（规划部门）并没有要求规划社区用房，图纸上只有物业用房，只要物业用房面积达到要求就可以。”
上饶市住建局物业科备案资料显示，紫阳景苑规划图确实没有社区用房，只有物业用房。据悉，该小区物业用房规划在三处：1栋1楼(套内158平米)、11栋2楼(套内511平米)和11栋1楼(套内103平米)。
2014年，紫阳景苑二期房源竣工验收。罗总称，竣工验收需要东市街道盖章签字，街道当时提出必须把社区用房分割出来，否则，不予盖章。
按街道和施家山社区居委会要求，开发商从11栋物业用房中分割了246㎡移交给居委会。(一楼37.56㎡、二楼208.88㎡，合计246.44㎡)
从2014年5月1日起，施家山社区居委会取得了11栋246㎡“社区用房”的所有权，物业用房变成了社区用房。
2020年5月1日，紫阳景苑业委会从开发商手里正式接手物业用房，这才发现，物业用房被“割”走了一块，由此，业委会开始维权。
自2003年9月1日起施行的《物业管理条例》第三十七条规定：
物业管理用房的所有权依法属于业主。未经业主大会同意，物业服务企业不得改变物业管理用房的用途。
未经业主大会同意，社区用房怎么就能从物业用房里分割出去呢？
上锁、砸锁、报警……矛盾升级
居委会、业委会“社区用房争夺战”爆发
对于开发商擅自分割物业用房一事，2021年5月13日，双龙集团董事长罗总回应称，开发商确实无权对物业用房进行分割，但因当时项目二期急需街道盖章，只能按街道的意思办，现如今业委会提出重新分割，诉求是合理的。
据悉，2014年至2020年，开发商将11栋物业用房与一楼自持店面整体出租给一家培训机构，租用物业用房期间，开发商置换了另一处店面给物业办公，且承担小区的物业费。
因培训机构在装修时更改了房屋内部结构，2楼入口有两处，一是从1楼店面西门上楼，二是从业委会物业用房那一端原始楼梯上2楼。
因疫情影响，承租方在去年4月30日撤租。业委会才从开发商手里正式接手物业用房，业委会才详细了解到，物业用房被分割了246㎡并移交给了居委会。
11栋2楼物业用房仅规划了一个卫生间，分割方案显示，卫生间被划在“社区用房”范围内，双方无法独立办公，互为掣肘。因业委会与居委会在“社区用房”分割问题上产生较大分歧，去年11月9日，紫园社区居委会党委书记王莉带领工作人员在2楼通道上加装铁闸门，导致业主无法使用卫生间。这一行为，激化了矛盾。
从业委会提供的视频中记者看到，居委会装铁闸门的那天，街道(时任)包干领导刘永忠（东市街道党工委委员、人武部部长）和街道违法违规建设防控办城管队员均在场。据悉，刘永忠曾在去年8月12日电话告知业委会主任符勋军：街道领导不同意重新分割(社区用房)。
刘永忠表示，社区用房是开发商移交给居委会的，这本来就是社区的“东西”，自己的东西为什么要重新分割？
业委会与居委会的“谈判”，持续了一年多，东市街道两任领导班子均处理过此事。但在今年4月30日之前，业委会提出的“重新分割”一事没有实质进展。
《紫阳景苑小区社区办公用房与物业用房实际使用补充协议书》
东市街道党工委副书记黄海今年4月30日接手此事，5月5日晚便组织业委会、居委会签订《紫阳景苑小区社区办公用房与物业用房实际使用补充协议书》，居委会也作出了一些“妥协”，但本质问题没解决。黄海副书记在与记者交谈过程中也表示：社区用房是居委会的已既成事实，如果再去追究开发商的移交是否有效，没有太大意义。
2005年、2012年关于配建社区用房的文件
居委会索要社区用房 有理有据
业委会维护物业用房 合理合法
黄海及刘永忠均表示，街道向开发商提出移交社区用房要求的依据是2012年上饶市委、市政府印发的《关于进一步加强和改进城镇社区居民委员会建设工作的意见》（下称“《意见》”）。
《意见》载明：“城市新建住宅小区和旧城改造居民区以及零星商住房产开发的建设单位，必须将社区办公服务用房纳入工程规划，规划部门在新建开发项目办理规划立项审批等手续时，在规划设计方案中对社区用房的位置和面积予以确定。按照建筑总面积2.5‰平方米的比例无偿提供社区居委会办公和服务用房”。
其实，早在2005年10月31日，上饶市委办公室秘书科印发的《关于加快社区建设的意见》就提到“新建住宅小区，开发建设单位必须按照总建筑面积2.5‰的比例配备社区管理和服务用房……”。
因此，街道、社区居委会提出移交社区用房的要求，有理有据。
但紫阳景苑小区业委会维护自身权益也合理合法。因项目规划图上明确规划的是“物业用房”，物业用房的所有权依法属于业主。因此，业委会认为，开发商无权分割物业用房，“社区用房”移交手续及协议书无效。
双方的出发点都没错，那么，问题出在哪里？
当地政府文件要求配建社区用房，实际规划审核过程中，规划部门未能及时落实当地政府的政策。文件里的“社区用房”，在实际规建过程中，丢了！
据悉，直到2015年至2016年后，上饶市在社区用房配备工作上才明确了“规划先行”的要求，即新建开发项目需在土地拍卖，规划立项时就预留社区用房。这在一定程度上，才改变了以往小区因物业用房、社区用房分配而发生纠纷的尴尬局面。
网友反映的帖文
“丢失的社区用房”谁来偿还？
“争夺纠纷”谁来一锤定音？
自江西省“五型”政府建设扩大社会参与加强社会监督平台——问政江西介入，信州区“五型”办于2021年4月23日回复称，会核实情况，与反映人一起处理该问题。
5月21日，信州区“五型”办将《紫阳景苑小区社区办公用房与物业用房实际使用补充协议书》相关内容再次回复到问政江西平台，回复称业委会对社区用房划分位置、面积无异议。
因规划问题、历史原因造成的社区用房位置和面积不明，职能部门是否存在监管失职？社区用房该不该由业主来偿还？信州区人民政府是否应该出来破解僵局？
上饶市住建局物业科科长叶群发表示，对于规划图纸上没有规划社区用房的小区，住建和房管部门只有监督权，也无权对物业用房进行分割。
据悉，紫园社区下辖4个小区和1个广场，居委会在紫阳名星广场小区内办公，自2014年5月1日取得“社区用房”至今，从未实际使用该处进行社区办公，而是让开发商整体出租了。出租6年时间里，开发商每年支付居委会3万元租金，居委会党委书记王莉对此没有否认，其表示，收取租金不代表居委会认可了出租的行为。
《中华人民共和国城市居民委员会组织法》第十七条载明：居民委员会的办公用房，由当地人民政府统筹解决。
北京市盈科(南昌)律师事务所律师章立迅表示，“政府文件的效力不能违反民法典，物业用房所有权属于全体业主，业主们没有义务把物业用房分割给社区居委会。”
至于政府文件上要求的“社区用房”，在实际规划中丢失了，谁来负责，当地政府或许应该站出来一锤定音。
——本文转自大江网。
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