一大波上海国企物业租金减免即将落地，小微企业和个体工商户无需提供受疫情影响的证明材料，即可免除2022年6个月租金，总减免额度有望达到100亿元，是2020年时的4倍。 今年3月以来，新一轮奥密克戎疫情来袭，全国累计报告本土感染者近50万例，波及30省份，已经对实体商业产生冲击。
回想2020年1月份，新冠疫情爆发之初，全国上百个购物中心业主宣布共克时艰、减免租金，但是今年真正落地租金减免政策的企业目前并不多，这是哪些原因造成的？
“两年多前减租的商场比比皆是，今年情况不一样了，民企自身压力也不小，很多购物中心都有几十亿到一百多亿的银行贷款，针对还款与利息，银行并没有提出减免的措施。”上海一位从事商业地产行业多年的资深人士对第一财经说道。
好消息是，一大波上海国企物业租金减免即将落地，小微企业和个体工商户无需提供受疫情影响的证明材料，即可免除2022年6个月租金，总减免额度有望达到100亿元，是2020年时的4倍。
无需材料，上海国企为小微免租6个月
3月奥密克戎疫情爆发以来，全国多省市的商户无法正常开门营业、损失较大，这一情况在上海尤为突出。
在4月22日的上海疫情防控发布会上，就有记者提问上海市国资委主任白廷辉，上海之前出台了抗疫情助企业促发展21条，其中包括国企免租金的举措，目前政策落地情况如何？
白廷辉表示，疫情以来，各类市场主体都遭遇了生产经营上的挑战，国有企业也不能例外，但越是困难时刻，越需要国有企业挺身而出，为社会排忧解难，目前已要求全市各国有企业全力落实好房租减免工作。
发布会上，白廷辉明确了一个最新举措：“承租上海国有企业房屋的小微企业和个体工商户无需提供受疫情影响的证明材料，全部可以免除2022年6个月租金，其中租期不满一年的按比例免租。”
这对于很多承租了国企物业的小微企业来说是个重大利好。做服装生意的张毅祥对第一财经表示，他每个月的店铺租金人工成本超过80万元，承租的两栋物业业主均为国企，但是他是通过二房东租的，此前他一直没有得到任何可以减免租金的消息。
根据上海相关规定，从二房东手中租来的国企物业，同样享受租金减免的优惠，与“二房东”无关，要确保最终承租人受益。
像张毅祥这种情况，他能享受到的免租政策已经在加速落地。
上海市国资委主任白廷辉表示，目前各国有企业迅速组建了工作专班，制定实施方案，落实责任分工，抓紧抓实房租减免工作，“我们将制定操作指引，并在市国资委门户网站上予以公布”。
经初步排摸，上海国有企业房租减免共涉及超过8万户小微企业和个体工商户，按照全市小微企业和个体工商户统一免除6个月租金测算，免租总金额预计超过100亿元。
2020年时，上海有34家国企落实房租减免政策，当时一共减免租金25亿，今年的减免额度有望达到2020年的4倍。
自身难保，民营房企减租积极性大降
国企产权物业的租金减免已经在国资委安排下进行，但是大量非国有产权房屋的承租人能享受到什么政策？
目前国家对于非国有产权物业，都是建议、鼓励减免，并未出台硬性规定。2020年武汉新冠肺炎疫情刚刚爆发时，全国有上百个购物中心业主站出来为租户减免租金，其中一大半都是民营企业，但是今年响应号召的民企显著减少了。
2020年1月底，全国商业地产商龙头纷纷宣布减免租金，包括万达、新城、龙湖、华润、远洋、大悦城、中骏、弘阳、嘉里等，这其中有央企国企，也有民企和外资。民企中，当时仅万达就减免了约30亿-40亿租金，新城和龙湖都推出了67天租金减半措施。
但今年这些企业的表现远没有两年多前那么积极。“目前集团还没有要减免租金的消息，我们也有苦衷，现在民营房企自己都很艰难。”某大型房企旗下有数十家在营购物中心，其中不乏位于上海及长三角城市的商场，其相关负责人表示民企普遍面临的困境降低了减租积极性。
对于今年为啥还没减租的话题，上海资深商业地产从业者Kathy表示，“我在上海好几个知名商业项目都担任过职务，深知这波疫情对商场和租户都是很大的挑战。2020年时，大家真的齐心协力、共克时艰，商场和租户患难见真情，愿意减租的商场比比皆是，商场减租后，政府也会相应减免税收，但是今年时局不一样了，这一波疫情其实对商场也是不小的打击，过去两年里，商场业主在疫情防控上已经有很大的投入，整体看下来基本都是亏的。”
Kathy认为，目前购物中心业主承担的压力也已爆棚。一方面，疫情后的消费结构改变，高端奢侈品消费赚得盆满钵满，仅个别高端商场行情非常好，而中低端消费的空间遭到挤压，前景黯淡。另一方面，很多商场都有几十亿到一百亿的银行贷款，针对还款与利息，银行并没有提出减免的措施。
“购物中心还为抗疫付出了很大的代价，商场的员工工资、第三方劳务合同的钱，这些开支一分不能克扣。以这波疫情为例，当时政府的通知说只需要封闭4-5天，很多商场都是留了100多人的物业团队驻扎在现场，这些人在商场的待命也都是成本。”
Kathy表示，做了这么多年商业地产，看着不少零售品牌创始与成长，知道他们现在很难，很多人在反映商场的租金成本太高，但实际上，有些租户是固定租金，有些租户是提成租金，商场也在承担很大的风险和成本。
金融扶持缺位，需在政策端加大支持力度
由于当前上海的疫情防控还处于社会面清零的攻坚阶段，虽然出现积极向好的趋势，但各方对于人员流动和生产生活何时完全恢复常态尚无明确答案，这或许也是造成企业减免租金政策现阶段难以快速落地的原因之一。
克而瑞集团战研中心高级分析师林欣蓝对第一财经表示，《上海市国有企业减免小微企业和个体工商户房屋租金实施细则》于2022年4月1日印发，当前政策落到市级层面，区级实施细则尚未公布，同时因本次疫情封控结束时间仍不明了，企业一方面需要参与保供，一方面需要对未来现金流进行测算以应对长时间的封控，据克而瑞了解，部分企业已经开始逐步着手免租流程，如中环集团、仁恒置地等，正在研讨租金减免政策，相信将在未来几周作出免租举措。
接下来该如何提升物业业主们的减免租金积极性？
林欣蓝表示，商用物业基本都背负着银行贷款，目前未了解到有银行对商场还贷进行延期调整，金融支持举措多以扶持小微企业与个体工商户为主。
不过，在企业减负层面，《上海市全力抗疫情助企业促发展的若干政策措施》中提到，将实施大规模增值税留抵退税，存量留抵税额于2022年6月底前一次性全额退还，增量留抵税额自2022年4月1日起按月全额退还。在《关于促进服务业领域困难行业恢复发展的若干政策》中也提及，对生产、生活性服务业纳税人当期可抵扣进项税额继续分别按10%和15%加计抵减应纳税额，对不裁员、少裁员的企业实施普惠性失业保险稳岗返还比例从60%提高到90%。林欣蓝表示，相信接下来政策端会对商用物业的经营给予一定的扶持。
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