物业投拓必看！全国重点城市市场容量哪家强？ | 城市进入②

　　文 | 研究员 何俊峰
　　本文共2575字，阅读约需5分钟
　　通过收并购、招投标等方式迅速扩大第三方物业管理规模及占比，是物企扩张规模的主流路径。当下，随着外部环境变化，物企规模扩张步伐虽有所减缓，但可以预见的是，这将仍是2022年企业发展的主旋律。
　　但正所谓“欲速不达”，在扩张之余，企业也应停下脚步先思考一个问题：这个城市适合进入吗？每家企业都有其特点，每个城市也都有其特质。选对了，可成为高地；选错了，亦可成为泥沼，反而会拖滞企业发展的步伐。
　　物企如何选择适合自己的城市进入？城市选择该考量哪些因素？进入城市之后又该如何布局？
　　这些问题需要探索，但并没有固定答案。为此，我们推出了“城市进入”研究专题，是为对此的思考。
　　本期我们将从市场容量角度了解不同城市市场空间、物业管理覆盖情况以及市场化程度，帮助企业城市进入过程中找到适合自己的市场机遇。
　　重庆住宅物业管理规模第一
　　苏州仍有近3亿㎡老旧小区待覆盖
　　城市住宅市场容量决定了企业可拓规模的大小，各地统计年鉴数据显示，截至2020年，重庆住宅存量规模最大为8.8亿㎡，上海、北京紧随其后，分别为7.1亿㎡、6.2亿㎡。
　　从各地住宅物业管理覆盖情况来看，重庆住宅物业管理规模最大为8.0亿㎡，其次是上海7.0亿㎡，北京5.9亿㎡。一线城市中上海、北京排进前五，管理面积均在5亿㎡以上，深圳、广州管理面积分别排名第7名和第9名，管理规模均在3亿㎡左右。
　　值得注意的是，除重庆外，中西部城市中成都、武汉住宅物业管理规模也已跻身前五，当前重庆、成都、武汉住宅物业管理规模均在5亿㎡以上。

　　根据克而瑞物管监测，2020年全国物业管理覆盖率为69.3%，比例仍然不高，但住宅物业管理覆盖率显著高于非住物业管理覆盖率。
　　公开资料显示，2019年上海物业管理覆盖率为81.1%，其中住宅物业管理覆盖率为97.7%，显著高于非住62.1%。根据计算，2020年上海住宅物管覆盖率进一步提升至98.4%。
　　根据监测，重点20城中苏州、青岛、西安待覆盖面积排名前三，苏州待覆盖面积最高为2.7亿㎡。通常而言，城市内未覆盖物业管理服务的多为老旧小区，对于想要切入老旧小区或以老旧小区作为主要拓展对象的企业而言，这些城市无疑是重点关注对象。

　　新项目物业费高出均值15%
　　重庆新盘体量一骑绝尘
　　众所周知，楼龄越短的项目物业费普遍越高，且维护成本更低，因此楼龄较短的项目是企业重点关注的对象。
　　根据克而瑞物管监测，重点20城平均物业费为2.35元/㎡/月，而楼龄5年及以下的项目平均物业费为2.7元/㎡/月，相对平均水平高出15%。

　　根据监测，重点20城中5年及以下楼龄的项目规模超过1亿㎡的城市仅5个，其中重庆、武汉等中西部城市最为突出，重庆5年及以下楼龄项目规模遥遥领先其他城市，规模高达2.4亿㎡，武汉次之1.6亿㎡，重庆新项目规模占重点20城总规模比例已达14%。

　　近一年成交的住宅用地规模反映了城市新项目规模的增量水平，从数据看，重庆、长沙、武汉、成都等中西部城市表现依然强劲，重庆成交规模2877万㎡居首位。随着项目的建设交付，这些项目将在未来一年转化为该城市企业拓展的对象，重庆新项目规模将进一步与其他城市拉开差距。

　　北京业委会成立率不及全国均值
　　上海市场化程度最高
　　住宅物管市场化程度决定了企业可获得项目的难易程度，业委会是维护小区业主权益而设立的组织，其组建数量一定程度反映了城市物业管理市场化程度。
　　近年，随着物业管理行业的高质量快速发展，行业价值逐渐显现，特别是在疫情突发事件中，物业管理在稳定社会，提升基层社会治理中发挥重要的贡献，中央层面及各级地方政府逐渐将物业管理作为基层治理的重要抓手，探索发展新模式，提出鼓励成立业委会，扩大物业管理服务覆盖范围，提升物业管理服务水平。

　　从一线城市业委会成立率来看，上海遥遥领先，据相关人士介绍，截止2021年11月，上海市业委会组建率已超过95%，广州、深圳业委会组建率与全国平均组建率30%水平基本持平，北京业委会成立率仅22.5%，低于全国平均水平。

　　如果说较高的业委会成立率是城市物管市场化前提条件的话，那城市中标数量的多少则是市场化程度的结果体现。据不完全统计，2021年全国物业管理服务招投标市场中标项目累计达55087个，中标总金额达到620.25亿元。
　　根据克而瑞物管监测的重点20城数据统计，2021年全国物业管理服务招投标市场上海最为活跃，全年累计中标项目达8845个。广州位列第二，但中标项目数量不及上海三分之一。

　　小结
　　市场容量是物企城市进入，实现高额营收目标的关键指标。但有效市场容量的确定、细分市场容量的判断决定了企业最终拓展城市的名单，而不同城市间细分市场的选择、市场化程度的比较将更好为企业提供选择依据。
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