【以案释法】小区物业这类收费行为属违法→

　　最近，昆明市云秀康园6号院的住户发现，该小区物业突然在小区外的道路上设置了道闸，道闸内原本的路面临时停车泊位变成了收费停车场，住户们越想越不对，开始质疑物业的收费行为。

　　事件
　　物业“圈地”收费遭业主质疑
　　业主质疑的停车场在云秀康园6号院外，原本是出入小区的一条断头路，长约200米，路面一侧被画了线，一共有30余个临时停车泊位。一个多月前，云秀康园小区物业在路口设置了道闸，安装了扫码交费系统。
　　云秀康园的住户们认为，小区物业既无相关资质，也未跟业主沟通，没有资格在这条路上收费。而物业工作人员则称，安装道闸是为了方便业主进出。
　　在现场有一张公示牌，内容显示云秀康园6号院外的停车场编号为“官渡停0343号”，经营单位是云南官房物业服务有限公司，停车场地址为官渡区古渡口路1111号。记者发现，停车场道闸旁一块路牌标有“矣六路”字样。
　　记者找到云秀康园小区物业，6号院物业主管刘女士表示这条道路尚未交付。“在没有移交市政部门之前，这条路属于小区内部道路，是我们的大业主也就是开发商委托我们进行管理的。”
　　此外，物业表示，设置道闸也是无奈之举。该小区外部道路无人管理，因停车不收费，经常出现乱停乱放、交通拥堵的状况。
　　如今路是通了，可如此收费，导致租车位的住户租金上涨。

　　调查
　　未经备案和批复被责令整改
　　根据《昆明市机动车停车场管理办法》，需占用业主共有部分设置车位的，应编制居住区车位设置、管理方案，依法经物业管理区域内专有部分占建筑物总面积1/2以上业主且占总人数1/2以上业主同意，并经有关部门批准。
　　如果是占用业主共有部分设置的经营性停车场，那么经营者应在办理完商事登记后向辖区道路运输管理机构办理备案手续。
　　对于云秀康园小区物业在道路上设置道闸的情况，该小区业主群内不少人回复，并没有接到设置地面停车场的意见征询。
　　云秀康园小区物业在标有“矣六路”字样的路段收费，该行为是否合规?记者向官渡区交通运输局反映了该情况。
　　该局协同相关部门现场查看后给出答复：公示牌上的“官渡停0343号”停车场本身确实是经备案、批复的正式停车场，但其范围是该小区地下停车场，路面的30余个泊位没有相关备案和批复。
　　对于物业的这种行为，昆明市道路运输管理局官渡分局和官渡区交通运输局都已下发整改通知：超出备案范围的停车区不得悬挂0343号标识；未经批复的路内停车泊位停止收费。
　　昆明的路面停车泊位申报由街道社区牵头，街道社区应先向附近居民征求意见，如有停车需求，则按程序逐级申报，由专业机构设计规划，再由上级交通运输、交警等部门审批。
　　释法
　　利用共有部分经营由业主共同决定
　　云南民定律师事务所律师马燕飞认为，该案例中，云南官房物业有限公司私自设立路面停车泊位并收费的行为明显是违法的，依据《昆明市机动车停车场管理办法》规定，设立路面停车泊位需要相关的备案和批复，未经批复的路内停车泊位应停止收费。
　　如果是物业需要占用业主共有部分设置车位的，依据民法典第二百七十八条第一款第八项规定，改变小区共有部分的用途或利用共有部分从事经营活动，由业主共同决定。
　　由于设置车位并收费的行为是从事经营活动，依据民法典第二百七十八条第二款规定，要求面积占比三分之二以上，且人数占比三分之二以上的业主参与表决，而表决的业主当中，又需要有面积占比四分之三以上，且人数占比四分之三以上的业主同意。
　　只有同时满足上述条件，才能决定小区业主共有部分是否可以设置车位并收费。
　　依据民法典第二百八十二条规定，建设单位、物业服务企业或其他管理人等利用业主的共同部分产生的收入，在扣除合理成本之后，属于业主共有。也就是说，利用小区业主共有场所产生的收入属于业主共有。依业主共有部分的经营与收益情况，物业公司必须向业主定期公开，并向业主大会、业主委员会进行报告。
　　实习编辑：刘欣怡
　　审核：郑玉明、高明
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