光靓研究·房地产编（175）：小区公共收益的分配、使用和管理

“光靓研究”介绍
湖北光靓律师事务所对已经发布115篇文章的“旭光说法”栏目进行改版，升级为“光靓研究”，并分为十个专业编，即“政府事务编”、“建设工程编”、“房地产编”、“公司及商事合同编”、“婚姻家事编”、“医疗卫生编”、“知识产权编”、“刑事辩护编”、“财产保险编”、“劳动争议编”。
光靓研究（175）

小区公共收益的分配、使用和管理
一、公共收益的权属和分配
二、公共收益的使用
三、业主对公共收益享有知情权、监督权
随着房地产行业导向由开发向管理运营的转变，存量房的物业管理纠纷近年来呈现不断上升的趋势。其中，小区公共收益属于较易产生争议的一类问题：如住宅小区物业公司收取的公共收益权属究竟归谁？业主对该部分收益享有哪些权利？本期光靓研究将就此展开说明。
一、公共收益的权属和分配
小区的公共收益指物业管理方利用业主的公共部位或公共设施进行经营活动而产生的收益。实践操作中，主要包含：公共车位或占用业主共有道路的停车费；电梯、道闸或小区围栏的广告费；公共设施对外开放产生的租金使用费等。对此部分的收益，我国《民法典》第二百八十二条规定：“建设单位、物业服务企业或者其他管理人等利用业主的共有部分产生的收入，在扣除合理成本之后，属于业主共有。”可见，扣除合理成本后的公共收益权属应当归业主。
而物业公司和业主方多数情况下，会通过《物业委托管理合同》对双方分配公共收益双方的比例进行约定。如没有明确约定，则应按照法律规定，在扣除公共收益对应的物业公司人工、能耗等常规成本项目后，将剩余收益分配给业主。
二、公共收益的使用
我国《物业管理条例》第五十四条规定：“利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的，应当在征得相关业主、业主大会、物业服务企业的同意后，按照规定办理有关手续。业主所得收益应当主要用于补充专项维修资金，也可以按照业主大会的决定使用。”可见，公共收益的法定用途有两种：1.补充专项维修资金；2.按照业主大会的决定使用。
三、业主对公共收益享有知情权、监督权
根据《民法典》第九百四十三条“物业服务人应当定期将服务的事项、负责人员、质量要求、收费项目、收费标准、履行情况，以及维修资金使用情况、业主共有部分的经营与收益情况等以合理方式向业主公开并向业主大会、业主委员会报告”以及《武汉市物业管理条例》第三十五条“物业管理区域的公共收益属于全体业主共有。业主委员会应当每半年公布一次公共收益的收支情况，接受业主监督。管理规约规定或者业主大会决定聘请专业机构对公共收益的收支情况进行审计，业主委员会拒绝的，街道办事处、乡镇人民政府应当约谈业主委员会，督促其限期聘请专业机构进行审计；逾期未聘请的，街道办事处、乡镇人民政府应当代为聘请，对负有责任的业主委员会委员依照本条例第三十二条第一款的规定予以处理。审计结果应当向全体业主公告，审计费用从公共收益中支出”之规定，可知，业主有权听取物业公司对公共收益收支情况进行的报告，其中，武汉市辖区内进一步规定频率为每半年一次。同时，业主大会有权要求对公共收益的收支情况进行审计。
参考案例
谢XX与武汉XX物业管理有限公司业主知情权纠纷一审民事判决书（2019）鄂0104民初1870号
本院认为，《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十三条规定：业主请求公布、查阅下列应当向业主公开的情况和资料的，人民法院应予支持：
（一）建筑物及其附属设施的维修资金的筹集、使用情况
（二）管理规约、业主大会议事规则，以及业主大会或者业主委员会的决定及会议记录
（三）物业服务合同、共有部分的使用和收益情况
（四）建筑区划内规划用于停放汽车的车位、车库的处分情况
（五）其他应当向业主公开的情况和资料
谢XX作为XX楼的业主，有权要求公布、查阅该建筑物共有部分的使用和收益情况。谢XX要求XX公司XX楼2016年9月至2019年2月的公共收益（包括广告费、停车费、公共区域租金）账目及收支明细在公告栏公布的诉讼请求，于法有据，本院予以支持。XX公司辩称其已经在公告栏进行了公示，但其公示的内容仅有各项收入总额及支出数额，并无详细的收支明细，不足以让业主清楚了解该建筑物共有部分的收益及支出情况，故XX公司应当按照《前期物业管理服务协议》约定将公共收益账目及收支明细在公告栏公布3日以上。银行对账单、费用清单及发票采取在外张贴、公示的方法不现实，也不利于相关资料及凭证的保管，谢XX可以到XX公司查阅。
综上，依照《中华人民共和国物权法》第八十二条，《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第十三条第三项的规定，判决如下：
一、被告武汉XX物业管理有限公司于本判决生效之日起7日内将XX2016年9月至2019年2月的公共收益（包括广告费、停车费、公共区域租金）账目及收支明细在该XX楼公告栏公布3日以上；
二、原告谢XX有权查阅XX楼2016年9月至2019年2月的公共收益收支明细对应的银行对账单、费用清单及发票。

作者：李响
梁旭光
湖北光靓律师事务所

分享来源：网易网

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