2021年6月9日《姑苏晚报》A06版
日前，吴中区玩美天地小区，一起因堵门引发的肢体冲突，以一位业主受伤入院收场。然而，该起冲突的背后，另一场事关小区物业服务的纷争，已持续半年有余，至今没有尘埃落定。找一家令人满意的物业公司，是该小区众多业主的诉求，然而这件对很多住宅小区而言很平常的事，在玩美天地，却并没那么简单。
冲突
小区门口一位业主被打受伤
在那次肢体冲突中受伤的是吴女士，玩美天地业主。吴女士说，6月4日中午，她开车经过小区东门，看到门口被堵，还围着很多人，车辆无法通行，便下车查看，这时她后方又驶来一辆车，同样被堵。与吴女士发生肢体冲突的，正是后车车主，冲突造成吴女士面部、右腕部受伤，被送往医院，还有一位上前劝架的业主眼镜被打碎。
该小区业主陈先生目击了事发经过。他说，这件事与小区物业保安收取停车费有关，因不少业主不认可保安的收费方式，拒缴停车费，此前已多次发生争执。当天，部分业主聚集到小区该门口，搬来锥桶、水泥块和一人多高的卡通人偶，将大门堵住，不让车辆通行。
那些业主为何拒缴停车费，甚至要堵门？陈先生说，究其原因，是他们对现有的物业服务不满。
纷争中，一些业主采取了堵门措施。小区业主供图
纷争
业主需要什么样的物业公司？
玩美天地小区的这场物业服务之争，始于去年12月。郭巷街道姜家社区工作人员说，去年12月，为该小区提供前期物业服务的“无锡永基物业”因合同到期撤出，之后先后有两家物业公司入驻该小区，一家因建造车位遭到业主抗议，撤出小区；另一家因“历史遗留问题”难以解决，撤出小区。
今年2月初，“无锡永基物业”的前员工吴先生带着一个20人的团队回到该小区，接手了该小区的物业服务工作。不过据吴先生称，该小区账目混乱，物业费难以收齐，只能靠收取停车费支付员工工资，但并非所有业主都愿意缴纳停车费。
账目混乱，正是部分业主不愿缴纳物业费、停车费的理由。该小区部分业主称，去年“无锡永基物业”撤出时，业主缴纳的装修押金、物业费、停车费等存在交接不清的情况，之后入驻的物业公司所收取的相关费用，也有部分未退还；同时，有些业主已购买和租用了停车位，却被外来车辆占用；有些业主已缴纳了整年的停车费，出小区门时，却还需与保安反复确认。
基于诸多“理由”，小区业主组建了一个“维权讨论”微信群，已有成员近300人，主要商讨一个话题——如何更换物业公司。
困惑
“大业主”主导小区话语权？
然而，玩美天地的业主们在商讨更换物业方案时，发现最绕不开的，是“大业主”。他们所说的“大业主”，是小区的开发商，也是小区众多商铺的业主。
郭巷街道姜家社区的工作人员说，玩美天地小区所属的古玩城是个商住一体化项目，该项目约有1300户商户和700户住户，其中约45%的项目面积由开发商自持，所以开发商是该项目最大的业主，“由于法律有‘双三分之二和双过半’的规定，该小区想要更换物业，必须经过‘大业主’同意，如果‘大业主’不同意，问题便僵持于此”。
社区工作人员所说的“双过半”，源自民法典等法律法规。相关法律明确规定，选聘和解聘物业服务企业或者选举业主委员会成员，属于业主共同决定事项，应当由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决，经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意。
按照该小区部分业主及相关工作人员对法律条款的解读，若“大业主”不出面，则该小区更换物业等事项将陷入僵局。对此，江苏丰云律师事务所律师鲁云亮认为，破局的关键在于如何评判开发商的自持面积。比如45％的面积是否包含公共面积？商铺和公寓是否需要分开评判？如果经评判后，开发商自持的面积依然大于三分之一，那么除非“大业主”同意，否则“小业主”的确难以更换物业。
昨天，记者尝试联系该小区的“大业主”，未能联系上。代管该小区物业服务的吴先生称，“大业主”身在外地，暂时无暇回苏州处理小区事项，不过据他所知，“大业主”已经在联系新的物业公司了。至于新的物业公司能否获得小区业主的认可，从而结束纷争？目前尚未可知。（姑苏晚报记者 叶永春 实习生 刘争）编辑：李俊锋 (新媒体运营师、高级摄影师)
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