事关你我生活的问题有了明确规定 《济南市物业管理条例》今起正式实施

　　买房一阵子，物业一辈子。物业管理的质量与水平，直接关系到居民群众的生活幸福感。5月1日，从调研、审议、到批准历时两年多的《济南市物业管理条例》正式实施，关于业委会成立难、新旧物业交替难等问题有了明确规定。
　　破解物业管理“先天不足”难题
　　新建物业前期规划建设不到位，给交付入住后的物业管理带来了一系列“先天不足”问题。为破解这一难题，《条例》对物业管理区域的划分、物业服务用房的配置、业主共有部分的界定、物业承接查验等内容作出规范。
　　《条例》规定，原则上建设用地规划许可证确定的红线图范围内，共有设施场地不能分割的，划分为一个物业管理区域，住宅物业按照建设工程项目总建筑面积的千分之五配置，最少不低于一百平方米。其中，办公用房的面积按照千分之三比例配置，用于经营的面积按照千分之二比例配置。为业主自治提供资金支持，业主委员会工作用房应当从物业服务用房中安排，建筑面积不得低于二十平方米。不动产登记机构在办理不动产首次登记时，应当将业主共有部分在不动产登记簿上登记为业主共有。
　　为减少后期物业纠纷，《条例》要求，物业承接查验时建设单位应当邀请一定数量的业主代表以及物业所在地的街道办事处、镇人民政府参加，承接查验发现的问题应当在协议约定的期限内予以整改;移交资料不全的应当限期补齐。
　　破解业主大会召开难题
　　针对社会各方面普遍提出的业主大会召开难、业委会成立难等问题，《条例》从六个方面作出规定：一是街道办事处、镇人民政府切实担负起组织、指导的法定职责。只要达到召开首次业主大会会议条件的，不管业主是否申请，其都应当及时组建业主大会筹备组。二是有关单位必须提供业主名册。街道办事处、镇人民政府有权要求建设单位、前期物业服务人履行配合责任，提交业主名册;对拒不提交的行为，由市住房城乡建设部门纳入信用等级评价体系。同时，街道办事处、镇人民政府有权向不动产登记机构查询业主名册，不动产登记机构应当及时提供。三是筹备组发动业主协助筹备工作。对业主人数比较多的，筹备组应当以幢(楼)、楼栋单元等为单位，组织业主推选业主代表(单元长)或者招募志愿者，协助筹备组开展工作。四是主管部门提供示范文本。市住房和城乡建设主管部门应当为业主大会成立提供业主管理规约、业主大会议事规则、选举办法等示范文本。五是对业主的界定、投票权的计算、表决规则、表决方式、计票监票、表决结果公示等程序作出详细规定，为实际工作提供遵循。六是对经两次筹备组织召开业主大会会议但未选举出业主委员会的情形，设立临时物业管理委员会，继续推动设立业主大会并选举产生业主委员会。
　　破解新旧物业交接难题
　　老物业不撤离，新物业难接手，新旧物业交替导致小区物业管理“空当”，类似问题并不鲜见。为此，《条例》首推“应急物业服务人”制度，当物业服务人违反合同擅自终止物业服务造成突发失管状态时，街道办事处、镇人民政府应当组织确定应急物业服务人，提供垃圾清运、电梯运行等维持业主基本生活服务事项的应急服务。
　　《条例》明确，物业服务项目交接时，原物业服务人应当与业主委员会、新物业服务人签订交接协议，并移交物业服务用房、相关设施及本条例第五十条规定的档案和资料;结算物业服务费和预收、代收的物业管理区域公共收入等费用;结清委托专业性服务企业对特种设备维修养护、工程施工等开展专项服务的费用。交接完成后，业主委员会应当将交接情况自交接完成之日起三日内在物业管理区域内向全体业主公告。原物业服务人不得以业主欠交物业费、对业主共同决定有异议等为由拒绝办理交接，不得以任何理由阻挠、干扰、妨碍依法新选聘的物业服务人进行服务。
　　对于物业服务人拒不移交相关资料、资金和物品，或者拒绝撤出物业服务区域的，业主委员会或者业主可以向街道办事处、镇人民政府、区县住房和城乡建设主管部门报告。物业所在地的街道办事处、镇人民政府、区县住房和城乡建设主管部门应当加强对物业服务人交接工作的监督协调。业主委员会或者业主也可以向辖区公安机关请求协助，或者依法向人民法院提起诉讼。物业服务人有破坏设施设备、毁坏账册等违法行为的，由公安机关依法处理。
　　此外，《条例》指出，应急服务期间的物业费在社区公示后，由全体业主承担。原物业服务人因违反合同造成业主损失的，应当依法承担相应的赔偿责任。
　　《条例》还明确，物业服务人不得有这些行为：违反物业服务合同减少物业服务事项、降低物业服务标准;采取中断供水、供电、供气、供热或者限制业主及其车辆出入等方式催收物业费;擅自增加收费项目、提高收费标准;非法收集、使用、传输、买卖在物业服务活动中获取的业主个人信息;擅自处分属于业主的物业共有部分、共用设施设备的所有权或者使用权;挪用、侵占住宅专项维修资金、业主公共收入;擅自拆除、损坏物业管理区域内的共用设施设备;擅自撤出或者拒不撤出物业管理区域;终止服务撤出时，拒不移交属于业主共有的档案资料、物品、资金等;损害业主合法利益的其他行为。
　　物业服务人在保证业主知情同意的前提下，可以采用信息化、智能化技术开展物业服务相关活动，但不得将人脸识别、指纹等生物识别技术作为唯一服务手段。
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　　值班主任：颜甲

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