江门小区成立业主大会指引！需20%以上业主联名，业主代表超6成..

乐居买房讯4月29日，江门市住房和城乡建设局公示《关于首次成立业主大会和业主委员会工作指引（2022年修订）》。

文件重点内容如下：
一、申请成立首次业主大会
一个物业管理区域内，符合以下情形之一的，业主可以向街道办事处（乡镇人民政府）提出成立业主大会的书面要求，提交《成立首次业主大会和业主委员会申请书》（附件2）：
1、20%以上业主联名的；
2、已交付使用的物业建筑面积达到物业管理区域建筑面积50%以上的。
收到业主的申请后，街道办事处（乡镇人民政府）应当根据小区的开发建设情况，审议业主的请求是否符合成立业主大会条件的规定，并于收到申请之日起3日内答复业主。

二、成立首次业主大会筹备组
（一）筹备组成员的组成
由业主代表、建设单位以及街道办事处（乡镇人民政府）代表7～15人组成。
筹备组成员人数应为单数，其中业主代表应当不少于业主大会筹备组人数的60%。业主代表应由物业管理区域内的住宅业主和非住宅业主组成。
（二）筹备组业主代表建议从具备以下条件的业主中产生
1.具有完全民事行为能力；
2.遵纪守法，热心公益事业，责任心强，具有较强的公信力和组织能力；
3.履行业主义务，按时交纳物业服务费用和住宅专项维修资金，无损害公共利益行为；
4.本人及其近亲属未在为本小区提供物业服务的企业及其下属单位任职。
三、成立首次业主大会筹备组程序
（一）筹备组工作方案制定
在《关于成立首次业主大会和业主委员会的倡议》公示期间，街道办事处（乡镇人民政府）根据业主的反馈意见和小区规模、楼宇类别的实际情况会同物业所在地的县（市、区）住房城乡建设主管部门研究制定《关于 住宅小区（大厦）推选产生业主大会筹备组的工作方案》（附件4）（以下简称为“筹备组工作方案”），开展组织筹备成立业主大会筹备组的相关工作。
筹备组工作方案应明确筹备组人数、候选人的条件、产生的方式和要求、报名期限等内容。
（二）筹备组工作方案公示
筹备组工作方案在物业管理区域显著位置公示不少于7日，并在小区内设点收集业主的意见。
公示期间业主可实名提出书面的反馈意见，业主提出异议的，由街道办事处（乡镇人民政府）组织协商并确定工作方案。
（三）筹备组应当开展的筹备工作
筹备组组织制订《首次成立业主大会的工作方案》，按照法律规定开展成立首次业主大会的筹备工作：
（1）确认并公示业主身份、业主人数以及所拥有的专有部分面积；
（2）确定首次业主大会会议召开的时间、地点、形式和内容；
（3）草拟管理规约、业主大会议事规则；
（4）依法确定首次业主大会会议表决规则；
（5）制定业主委员会委员候选人产生办法，确定业主委员会委员候选人名单；
6）完成召开首次业主大会会议的其他准备工作。
四、确定业主人数和投票权数
筹备组向建设单位或物业服务企业索取业主资料，确认业主人数，确定每户业主在首次业主大会上的投票权数。
投票权数为专有部分面积占建筑物总面积权重。面积和业主人数按照下列方式确定：
（一）专有部分面积，按照建筑面积计算；建筑物总面积，按专有部分面积之和计算。
（二）建设单位已经出售的专有部分的业主人数，一户按一人计算；建设单位未出售的专有部分按一人计算；总人数，按照两者之和计算。车位、摊位等特定空间可以在《业主大会议事规则》中约定是否计入用于确定业主投票权数的专有部分面积内。
决定《业主大会议事规则》的首次业主大会会议，车位、摊位等特定空间计入用于确定业主投票权数的专有部分面积。
五、业主委员会成立
（一）首次业主大会会议结果公示
业主大会自首次业主大会会议表决通过《管理规约》、《业主大会议事规则》，并选举产生业主委员会之日起成立。
将首次业主大会的投票表决结果、业主委员会名单在物业管理区域显著位置公示，采用书面征求意见形式的，应将书面征求意见的结果在物业管理区域内公示不少于30日，业主有权查询相关材料。
《管理规约》、《业主大会议事规则》表决的公示内容应当包括业主的房号和专有部分面积，业主对《管理规约》、《业主大会议事规则》的赞同、反对、弃权意见和意见汇总结果等。业主委员会委员表决的公示内容应当包括业主的房号和专有部分面积，业主对业主委员会委员候选人的赞同、反对、弃权意见和意见汇总结果等。
业主委员会应将业主投表决票选票及召开业主大会的相关资料妥善保存。
（二）异议处理
对投票表决结果有异议的，可参照下列办法处理：
（一）异议提出人应当在公示期间实名提出书面异议。
（二）采用书面表决票补充投票的，异议提出人可以查验本人的书面表决票或者选票，但应当出示本人的有效身份证件和有效房产凭证；筹备组应当将异议提出人的书面表决票或者选票供其查验。
（三）异议提出人对公示的业主人数、专有部分面积等业主投票权数提出异议的，向筹备组反映。
（四）有证据证明不是业主或者业主委托代理人投票的，可以向筹备组反映，筹备组应当进行核实。
（五）筹备组应当在业主大会会议表决结果公示期间或者公示期限届满之日起在筹备工作期限内对异议进行处理。
（六）异议提出人对筹备组的处理仍有异议的，可以向街道办事处（乡镇人民政府）反映处理。筹备组违反相关规定的，由街道办事处（镇政府）依法处理，并通告全体业主。
本指引自2022年5月1日起施行，有效期至2027年4月30日。
来源：江门市住房和城乡建设局
文章来源:江门住建委

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