法律公益诊所｜旧物管公司不愿退出，该怎么办？

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　　文/羊城晚报全媒体记者 董柳 张豪
　　海报设计/羊城晚报全媒体记者 陈倩
　　咨询人：羊城派读者“健”：
　　记者你好，我们是广州××新村的业主。××新村是比较老的一个小区，里边大部分是周边单位的教职工。现在管理此小区的物业是开发商延续下来的物管公司，只收费不干活，而且经营资质也已经被吊销，但因为以前没有业主委员会没有办法合理合规合法地将物业公司废除。经过广大业主大半年的努力，现在我们小区已经成立合法的业主委员会，也通过合规的方式确认了继任的物管公司，但旧物业拒绝配合，继续经营。接下来我们该怎么办？
　　解答人：广东华穗律师事务所主任、合伙人刘华
　　这类新旧物业公司更换引发的矛盾最近几年频发。业主对旧物业公司不满，要求更换一个新的物业公司，从法律上来讲肯定是没有问题的。
　　业主有权更换物业公司的法律依据主要如下：《民法典》第九百四十六条规定，“业主依照法定程序共同决定解聘物业服务人的，可以解除物业服务合同。决定解聘的，应当提前六十日书面通知物业服务人，但是合同对通知期限另有约定的除外。”以及《民法典》第二百七十八条的规定。所以，从法律上讲，业主更换新的物业管理公司并没有障碍。
　　至于旧物业公司不肯退出的原因，旧物业公司一般都是原来的开发商指定，许多老旧小区的物业管理公司已经经营管理十余年，形成了长期的利益链条。加上当年许多法律尚不完善，旧物业管理公司虽然收取的物业管理费不高，但存在许多其他方面的收益。例如：侵占业主小区地面区域规划停车位收取停车费、垄断废旧物品回收，甚至垄断清洁、垃圾回收等业务，形成较为长期的固定收益。
　　根据以往案例，小区业主对于旧物业公司不肯退出的问题，一般首先会求助于居委会、街道办等政府部门介入协调，并向物业管理协会等投诉。上述途径如果还无法解决，一般会以业主委员会的名义向人民法院提起诉讼。
　　正如前面所讲，小区业主更换物业公司从法律层面上讲是无可非议的，旧小区物业一般也不会在法律层面上与小区业主争辩。双方争议的主要焦点往往是在法律的执行层面，旧物业公司不肯退出往往是在业主委员会成立程序、业主签名合法性等方面提出质疑，认为业主委员会成立程序违法、业主签名造假等，从而否定上述法律程序的真实性。加上业主本身内部就有分歧，因而造成双方争议。
　　对此，我的建议是：一、小区业主排查、完善业主委员会的成立及更换物业公司过程中的业主签名等问题，必要时可邀请当地居委会等部门见证相关过程，完善向旧物业公司书面送达相关通知等法律程序问题。二、上述程序完善后，旧物业公司仍然拒不退出的，建议业主委员会向小区所在地人民法院提起诉讼。(更多新闻资讯，请关注羊城派 pai.ycwb.com)
　　来源 | 羊城晚报·羊城派
　　责编 | 曾潇
　　校对 | 谢志忠

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