如何看待物业和业主关系？

现在的物业有好，有坏，为什么有的物业很上心的去做好每一件事，有的物业确只想着收钱不做事。

　　物业和业主应该是平等的关系。业主缴交物业费，有权利享受正当合理的服务，也有义务遵守所居住小区的规章制度，服从物业管理。物业有权利按照物业有关规定，管理小区并依法依规收取物业费，同时接受业主提出的合理建议，改进物业服务工作。
　　但现实生活中，有的物业和业主的关系相当紧张，矛盾突出。有的业主认为物业不尽责，服务差，拒绝缴纳物业费。物业方面认为业主要求太高，不缴物业费就给个别业主停水停电，一来一往，往往两败俱伤，业主正常的生活秩序被打乱。物业触犯众怒，被罢免。小区则陷入无人管理状态，问题丛生。
　　那么如何处理好物业和业主的关系呢？
　　一、物业部门要严格遵守法律法规，依据物业管理办法开展服务工作。不能把小区变成物业的家天下，仗着人多势众，违纪违法，欺压业主。
　　二、物业管理要人性化。对特殊情况要灵活变通，不能教条化管理。物业要提供优质的服务。对员工要加强培训，不能纵容员工服务态度粗暴，蛮横、无理。
　　三、物业要依法依规收费，不能乱搭车收费，不能收费很积极，服务很落后。
　　四、业主要尊重物业。要服从管理，对物业不合理的地方，可以通过业委会提出申诉。业主要尊重物业员工，要尊重员工的劳动。不能认为自己付钱就是上帝，高高在上，看不起物业人员，甚至侮辱他们的人格。
　　五、业主要按时缴纳物业费。不能因为与物业有意见，因此拒绝缴纳物业费，不能有理在前，理亏在后。有意见可以通过业委会跟物业协商，不行的话也可走法律渠道。
　　物业管理在我国大部分地区也只有二、三十年的历史，时间短，经验不足，问题存在不少，有关物业与业主的矛盾时有见报。希望政府加强指导，让物业管理越来越成熟。也希望两者有矛盾时，退一步海阔天高。小区是社会的缩影，小区文明和谐，社会也就文明和谐。中华民族大家庭也会越来越文明团结富强。

　　吴律师认为：物业和业主的关系，在法律上属于一种 委托管理法律关系。
　　现在物业与业主之间的关系由于各种原因比较紧张。一般原因多出于 开发商选聘的前期物业 并不是业主自己做主选定的物业服务企业，前期物业又占“位”不让的事实。业主现想解聘辞退前期物业的，又要遇上得成立业主大会、业主委员会 表决确定是否“解聘”，然后是向法院诉讼解决或向政府反映的问题。（现实中向法院诉讼解决的情况较多）
　　但凡委托管理法律关系，在事实上均是由委托人将一定事务委托予受委托人来完成，委托人支付受委托人一定的费用。前期物业服务，由开发商选聘物业，业主按房屋交付约定入驻小区后的物业服务费用由业主支付。
　　为完成物业管理委托事务，需物业人具有相应的完成委托事务的资格和能力。
　　物业人首先应当具备独立的法人资格，同时物业还应当具备对特定服务对象提供管理服务的能力。
　　比如，有的小区配备“地源热泵”，地源热泵的夏、冬两季的运行使用及非使用期间的维护管理等，需要由专业的人员具体实施，物业为这样的小区提供管理服务的，应配备足以胜任此事务的工作人员。

　　所以，物业和业主的关系是：业主就“小区内的 房屋及配套的设施设备和相关场地的维修、养护、管理，及维护小区内的环境卫生和安定、安全等秩序”的事务，委托具有相应能力的物业服务法人企业，进行管理的法律关系。

前期物业管理服务
　　前期物业管理服务源于开发商的委托。
　　开发商将商品房住宅小区出卖业主的，在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，由建设单位为开发小区选聘物业服务企业，为小区提供物业管理服务；
　　开发商与其选聘物业签订书面的前期物业服务合同。
　　前期物业服务合同，开发商——前期物业服务企业签订的合同，但前期物业服务费是由入住业主向前期物业交纳的。
　　【《物业管理条例》第二十四条：住宅的建设单位，应当通过招投标的方式选聘物业服务企业；投标人少于3个或者住宅规模较小的，经物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门批准，可以采用协议方式选聘物业服务企业。】

物业服务合同
　　物业服务合同 是业主委员会——物业服务企业之间签订的合同。
　　业主委员会 是代表业主的合法主体。
　　物业服务企业 必需是经业主大会选定的物业企业。

　　开发商选聘的前期物业，是临时物业，业主通过业主大会决定对前期物业解聘的或者责令前期物业限期退出的，前期物业已不具备继续存在小区的合法依据；如前期物业占“位”不退的，业主可以通过向法院提起要求前期物业退出小区的诉讼，将前期物业辞退。（业主诉讼，应以本小区 业主委员会 为原告，以前期物业服务企业为被告）

　　吴律师提示：物业服务合同中的物业服务企业应通过业主大会由业主表决确定。

　　商品房小区，每一个业主有自己的专有部分，形象的理解，可以认为关上自家的大门，门内的部分就是自已专有的。
　　但业主不能永远生活在自己的家门内，需要出门，需要走楼梯或乘坐电梯，需要有停车场停自己的小车，需要小区内的道路步行出门或开车出门，还需要保安看守大门，垃圾有人清扫，绿地有人维护等等。 这些楼道、电梯、小区内的停车场、小区内的道路、绿地等是有关业主共有的财产或共有物业。业主的生活，需要这些共有物业在良好状态下正常运转。而维护这些共有物业一般需要有资质的物业公司来完成。因此在通常情况下，业主的生活需要物业公司，离不开物业公司。
　　物业公司是业主选聘来对业主的共有财产或共有物业做服务的。 业主们一块商量，达成一致意见，通过招标或协商的方式，选出一家物业服务公司，由小区的业主委员会代表全体业主与物业公司签订物业服务合同，将业主一方和物业公司一方的责任和权利，用契约的方式固化下来。
　　因此业主与物业公司之间的关系是商业合作关系，是合同关系，是业主花钱，购买物业公司的服务。物业公司通过对共有物业管理维护，通过给业主的专有部分的维修维护，给业主提供服务，并挣取相应的报酬。 物业公司和业主是通过提供服务、获得报酬，建立起一种相互依存的商业伙伴关系。
　　物业公司为了更好地给业主提供服务，需要管理来辅助
　　物业公司通过对共有物业进行维护给业主提供服务。 但这些共有物业不是存在于真空中的，是存在于业主生活小区中。即共有物业与用这些物业的业主共存，业主的行为在很大程度上影响对共有物业的使用。
　　比如，小区中有停车场，业主们已通过协商，达成了如何规范停车的规定，并授权物业公司对停车场实施管理。 如果有的业主，不遵守规则，胡乱停车，影响了其它的业主正常使用停车位。这时，物业公司有权对于违规停车的业主进行规劝。 这种规劝就是为了达到更好的服务效果，而进行的辅助管理。 这种管理的本质，是物业公司按业主共同决定和授权执行管理权，是物业公司代表大多数业主对个别不遵守规则的业主进行管理。
　　业主和物业公司及物业从业人员是平等的商业伙伴关系
　　在小区内，业主是物业的所有者，是物业的主人。物业公司是按合同为业主提供服务的。有些业主称自己是主人，称物业公司是保姆或仆人。 这种认识是不正确的。
　　应认识到，社会在发展进步，社会上从事服务行业的人越来越多，社会分工也起来越细。 从某种程度上讲，我们每个人都是为它人服务，而又得到很多它人提供的服务。我们出门坐车，到银行存钱，去医院看病，都是在享受它人提供的服务。 而从事公交、银行、医院的人，一方面在服务它人，而在另外的方面又需要其它人提供的服务。 因此，不能说从事物业服务行业的人，因为其工作性质是提供物业服务，就是保姆或仆人。 业主和物业公司及物业从业人员是平等的商业合作伙伴关系。
　　二、 业主和物业公司之间的关系为什么这么对立、尖锐？
　　业主和物业公司之间的对立、尖锐关系的产生，有三个方面的原因：
　　一个是物业公司自身的问题。
　　由于受过去计划体制的影响，有些物业公司没有树立起服务业主的意识，认为自己还是准行政组织，是来管理业主的。 在很多小区，物业公司是开发商指定的“前期物业公司”，是开发商的子公司或孙公司。 物业公司虽然在小区服务多年，但没有与业主平等协商、平等签订服务合同，而是一种不平等的“事实”服务、强制收费。有些问题本来是开发商遗留下来的，是开发商的问题，但由于物业公司是开发商的关联公司，物业公司不能摆脱开发商的压力，从而为开发商掩盖问题，替开发商推脱责任。 还有一些物业公司，如《业主奏鸣曲》中所描写的，公司的主要负责人，有私利，为了保护自己的私利，为了避免失去自己的私利，用非法的手段，对待业主。
　　二是开发商遗留问题。
　　在很多小区，由于开发商的遗留问题，如房屋质量低劣、配套物业质量差、违反当时规划开发等。业主在买房和入住时，没有发现这些问题。在一定时间后，问题暴露出来后，开发商不负责任，不给解决。这会从两个方面影响物业公司的服务，一是硬件质量差，物业公司不可能在低质量的硬件上提供高水平的服务。二是业主很容易将对开发商的怨气，转成对物业公司的抱怨。 这样，本来是业主与开发商的矛盾，变成了业主与物业公司的矛盾。 由于很多物业公司是开发商的子公司或孙公司，与开发商有关联，使这种情况更严重。
　　三是业主自身的问题。
　　《物权法》赋予业主通过共同决定行使对共有财产或共有物业的管理权，如制定和修改建筑物及其附属物业的管理规约；选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人等。就全国范围来讲，大部分小区的业主还没有建立起自己的组织，没有成立起业主委员会。有些小区虽成立了业主委员会，也没有真正运作起来，不能通过公开、公平、公正的协商，在广泛参与的基础上，形成业主对于共有财产或共有物业管理的共同决定，不能将这种意愿以契约的形式表达出来并体现在物业服务合同中。 这样，本来是业主与业主之间的矛盾，如上面所举的业主违反规则停车的例子，却容易转化成了业主与物业公司的矛盾。
　　三、 化解业主和物业公司之间矛盾的思路
　　要化解业主和物业公司之间的矛盾，需从上面所提的产生矛盾的三方面入手：
　　物业公司方面要树立物业公司的目标是为业主提供服务的意识。在接手一个小区的物业服务时，要有一切权力来自于业主共同决定的意识，从合同的签订上，要做到将一切权力，即服务内容及辅助管理权利，都明确表述在物业服务合同中。
　　开发商的遗留问题，需要开发商有良好的商业道德，来主动解决遗留问题；有些共性问题，需要政府有关部门通过立法来规范。当然也需要广大业主理性、坚定的维护自己权益。
　　业主的自身问题，或业主自治的问题，需要建立合理的业主组织和运作规则，更好、更有效地体现和实现业主的共同决定。很多商住小区的业主感觉成立业主委员会难，进行决策难，对业委会监督难。 造成这种局面的原因，一方面是业主的参与程度不够。 但部分原因也与《物业管理条例》中规定的业主大会/业主委员会组织构架有关。 我国商住小区的特点是普遍较大，小区户数的中位数在一千户左右。《物业管理条例》中业主大会/业主委员会构架设计的初衷可能是保护每个业主的权利，但实际上由于业主大会(由全体业主组成)的“松散性”，实际执行起来往往成了每个业主都可以管，每个业主都管不了的局面。从《物业管理条例》实施五年多的实际情况看，业主大会/业主委员会构架对于推动小区业主自治没有起到应有的作用。 因此，要创新业主组织，建立起公平与效率统一的决策机制，让业主对于共有财产的管理，在有组织有制度保障的基础上，能参与，能决策。 如有的小区建立起业主代表大会制度，基于全体业主授权的基础上，由几十位业主代表组成的业主代表大会做一定范围有关共有物业管理的决策，起到了较好的效果。 另外，在业主参与物业管理较差的小区，政府加强对于业主自治的推动、指导和监督，也是非常必要的。

　　好的情同手足，孬的势如水火。

　　开发商购买土地，批量建设，业主购买使用权，整个小区以业主为主，物业不管是开发商招聘也好，还是业委会招标也好，都是为业主服务的，同样业主也应该尊重每一个物业工作者，二者即是雇佣关系，也是合作关系，物业作为服务行业，应当以服务至上为原则，业主作为物业服务的享受者，也应当配合好物业合理的规章制度。

　　业主与物业公司之间的关系是商业合作关系，是合同关系，是业主花钱，购买物业公司的服务。物业公司通过对共有物业管理维护，通过给业主的专有部分的维修维护，给业主提供服务，并挣取相应的报酬。 物业公司和业主是通过提供服务、获得报酬，建立起一种相互依存的商业伙伴关系。
　　物业公司为了更好地给业主提供服务，需要管理来辅助
　　物业公司通过对共有物业进行维护给业主提供服务。 但这些共有物业不是存在于真空中的，是存在于业主生活小区中。即共有物业与用这些物业的业主共存，业主的行为在很大程度上影响对共有物业的使用。
　　业主和物业公司及物业从业人员是平等的商业伙伴关系。
　　（一）处理好两者之间的关系，可以丰富公共关系的内涵。处理好了两者之间的关系可以为物业服务企业获得有利的公共宣传，为物业服务企业建立良好的“形象”，及时处理好在物业服务活动中可能发生的一切事情，也可提高自身在社会公众中的形象和地位，使个人价值得以体现。（二）处理好两者之间的关系，有利于降低成本，提高效率，促进双方关系的融洽。业主一方出现问题，物业方立即帮忙处理，矛盾少办事效率自然高，双方不用对簿公堂，减少了诉讼，双方当事人既节约了诉讼成本费用，又节省了时间，解决了问题；我们也因此提高了工作效率，在业主当中更有影响力。（三）处理好两者之间的关系，有利于两者之间权利义务的实现。权利和义务是两个对等的关系，任何一方在享受权利的同时都要承担相应的义务，业主若在物管活动中与物业服务企业关系融洽，其权利得到充分的享受，那么他们也很乐意承担相应的义务。（四）处理好两者之间的关系，有利于预防、减少纠纷。物业服务方面做得好，双方关系融洽，业主自然不会无理取闹，有事找物业，物业方面不仅尽职责所在，还尽力提供帮助，那么物业纠纷就无从而起了。

　　物业就是业主请来管理小区的，

　　业主是房子的主人，物业公司是业主雇来做“家政”服务的。业主花钱雇物业公司来做“家政”，物业公司为业主提供“家政”服务，收取费用。业主与物业公司的关系属于雇佣关系。

　　建议选择开发商自己的物业公司。外包物业后期有问题会跟开发商互相推手那个不好