江西省住宅小区地下车位（库）业主研讨会10月24日在抚州成功举行！

　　江西省住宅小区地下车位(库)业主研讨会
　　10月24日在抚州成功举行

　　随着群众生活水平的不断提高，机动车已成为人们生活的必备工具之一，停车位也就成为了城镇小区居民生活的必须配套设施，但由于各小区停车位严重不足，地下停车位（库）已经成为城市居住小区十分紧缺的资源，江西各地住宅小区地下停车位出现的乱象，加剧了社会矛盾和冲突，严重影响了住宅小区居民的幸福感、获得感、满足感。
　　2019年10月，自然资源部发布《关于城镇住宅小区地下车位(库)确权登记若干问题的意见(征求意见稿)》，自然资源部要为全国城镇住宅小区地下停车位（库）登记确权，近似乎顺应全国广大“买”了地下车位但一直没有产权证的业主们的呼声和要求，给他们服下定心丸和安心生活工作，努力建设和谐社会，但是该意见稿引起了全国业主、专家学者、法律界人士和广大有识之士广泛忧虑、质疑甚至批评，迄今征求意见中止没有颁布施行。
　　在自然资源部出台地下车位（车库）规章尚且十分慎重的前提下，在没有对应上位法依据的前提下，2021年4月九江市自然资源局发布《九江市城区地下车位(库)登记管理规定(试行)》，并于8月1日正式施行，九江市在当前立法尚未对地下车位(库)确权登记形成明确意见及界定停车位(库)权利归属的背景下，进行确权登记实现车位产权明晰、权责明确这一举措，是被称为“积极探索的大胆尝试”。省内其他一些市级政府甚至县级政府也开始跟风，陆续开始颁布和拟颁布地下车位（库）不动产权登记规定。

　　2019年6月新余市自然资源局出台了《住宅小区地下车库（位）管理使用意见》、2020年9月萍乡市自然资源和规划局发布“关于公开征求《萍乡市地下车位（库）登记指导意见（征求意见稿）》意见的公告”，2021年7月瑞金市自然资源局发布《瑞金市地下停车位（库）不动产登记规定（征求意见稿）》，2021年10月九江市武宁县自然资源局发布《武宁县地下车位（库）登记管理规定（试行）》自2021年10月1日起施行。
　　为了对这些地方政府纷纷出台的地下车位（库）登记规定的合法性以及如何依法解决小区停车难问题、化解小区矛盾纠纷、促进社会和谐稳定等方面的问题进行研究和探讨，2021年10月24日9:30来自江西南昌、九江、新余、抚州、吉安、宜春、景德镇等地一些小区业委会、热心业主联合发起江西城镇住宅小区地下车位（库）业主研讨会。研讨会在抚州公元1959小区成功举行，采用线上线下方式同步举行，该会引起了广大业主的关注和反响。
　　各参会人员就江西省部分市（县）行政机关出台的“地下车位（库）登记管理规定或意见”等有关规章、规范性文件及目前江西省小区地下车位（库）的确权登记问题进行了发言，为解决小区居民停车难、矛盾纠纷大等问题提供了一些观点、意见和建议。

　　刘锡秋律师发言
　　江西省第十届、十一届、十二届人大代表，原江西省人大常委会立法顾问、常委会法工委立法顾问、法学博士刘锡秋律师发表了《关于解决地下停车位问题的几点法律思考》的意见和建议。他首先提出了解决地下车位（库）的基本原则和步骤。他认为，目前看，要解决地下车位（库）的问题，其步骤首先要解决的是立法、执法和司法的指导思想问题；其次要严格依照法律并遵循法治的原则解决与地下车位（库）有关的立法、执法和司法问题；最后，要在正确的指导思想下，通过逐步完善立法、严格执法和公正司法最终解决地下车位（库）难题。他认为解决这个问题的基本原则是：
　　一、自然资源部出台的《关于城镇住宅小区地下车位（库）确权登记若干问题的意见》（征求意见稿）以及类似的依法制定的规章或地方性法规，其立法思想应当坚持和体现社会主义国家的本质和基本要求，这是《宪法》层面的思考。
　　第一，对自然资源部的《意见》和九江、新余等设区市政府出台的相关规章，来自业主的意见最大。业主是谁？就是人民群众的重要组成本分，就是这个国家的主人，是这个社会主义国家的主人。《意见》和相关立法，恐怕首先要解决是以社会主义国家基本性质包括尽可能发挥公有制优点的指导思想作为立法指导思想的问题。在现行的法律规定范围内，能够用社会主义国家公有制（全民所有、集体所有）解决的问题，就不用考虑用私有化的方式解决稀缺资源的分配问题。将地下车位、车库归属全体业主共有，特别能体现这个小区居民、业主当家作主的特征，特别能培养业主作为小区主人翁的意识，特别能调动大家集体意识和参与小区公共事务的积极性，特别能方便小区业主共同管理、使用、分配小区地下车库紧缺的资源；通过全体业主的智慧、互谅互让、自治自律，解决好小区地下停车位的问题。总之，这些特征都十分符合社会主义国家的性质和本质，即公有制和主人翁意识。

　　以集体共有的方式，集体控制稀缺资源，能够更好地加强业主之间联系的纽带，对建设和谐、平等的社会生活秩序，树立社会主义国家主人翁的意识，应该是百利无一害的。在小区公共空间更多的选择私有化的方式来解决公共空间问题，缩小业主自治的范围，减少集体控制的稀缺资源，不利于小区的整体自治和治理，会加大小区治理或小区有机体中的集体与私人之间的“排斥”反应，也会演化成小区和社会矛盾的根源。
　　第二，业委会由于大都具有公共收益，特别是来自小区停车的收益，某种意义上说，小区已经是我国社会主义国家公有制的一个新型的“集体经济”，是社会主义国家城市集体经济组织的重要组成部分，这个“集体经济组织”，能够通过小区业主大会、业委会民主管理，直接为小区的和谐建设和增强业主的获得感、幸福感产生作用。
　　二、《意见》应当有利于公平的解决环境和社会公共资源紧张问题，体现未来社会共享、共有的基本原则，有利于减少产生矛盾的社会根源，应当有助于共同富裕的目标实现。
　　三、解决地下车位，要体现社会公平，要实现开发商与业主双赢，立法和政府应秉持社会公平正义，不能脱离法治原则让开发商“赢两次、赢三次”。
　　从实践观察，建设单位（开发商）在楼盘开发成本、开发利润的计算中，已经“赢了一次”，不赢不会下手开发。建设单位售房时让业主再次分摊共有面积，“又赢了一次”。最后，几乎不存在不将地下车位（库）开发建设成本列入售房价格的，在房价严重偏离成本的情况下，尤其如此，即几乎不存在业主不承担小区地下车库、附属设施建设成本的问题，这些建设成本实际上均由业主实际分摊了。如果一些地方政府在没有法律依据的前提下，再次将开发商已经销售完毕楼盘的地下车位（库）几乎采用划拨的方式确权给开发商，那么，开发商毫无疑问又“赢了第三次”。
　　房地产开发行业，作为近几十年来的高增长或“暴利”行业，如果一些地方政府在错误的指导思想下，一再让开发商“赢两次”、“赢三次”，显然有违社会公平。社会主义国家初级阶段，虽然没有资本家，但是有投身市场经济的民营企业家、企业家和资本，社会主义国家防止资本无序扩张的方法之一，就是要用社会主义国家的本质要求、社会公平和共同富裕的原则，让“开发商的血管里流淌着道德的血液”，让开发商和业主实现双赢。
　　四、有关立法应当符合《立法法》的要求，与现行法律体系有机衔接，既不能越位，也不能越界。如，属于国家民事基本制度（地下车位（库）确权问题等）的立法问题，下位法不能越位立法；不属于设区市地方政府规章立法范围的问题，不能越界立法。设区市政府、设区市人大，依法只能对城乡管理和建设、环境保护、历史文化保护等问题进行立法，不能越位、越界。
　　业主的不动产登记证，是包含了土地使用权的。当开发商销售了房屋之后，土地使用权已经由全体业主买下，开发商就不再享有任何意义上的土地使用权。由于地下停车库显然是在业主已经购买的土地使用权上进行建设，毫无疑问，业主对地下停车库时享有土地使用权的，也就是必须以小区全体业主的土地使用权为基础和依托。如果全部登记为开发商所有，岂不是侵害了业主的土地使用权？开发商的土地使用权从何而来？皮之不存毛将焉附？停车位就是建在小区天上，也需要使用小区的土地使用权。如同一块硬币，两面不可分，你不能说业主用这一面，开发商用另一面？这就扯了，因为，硬币本身就已经是业主的了。除非在楼盘开发之前，开发商根据原《物权法》第136条、《民法典》第345条的规定，在获得小区地表土地使用权的同时，获得了小区土地使用权四至以内地下建设用地使用权。但从实践中看，这种情况基本不存在或极为罕见，现有的案例也尚未看到类似合法获得小区地下建设用地使用权的情况。这种地下、地上建设用地使用权，通常是为解决地铁、高架桥建设服务的。而如果直接将开发商以前没有依法获得的小区地下建设用地使用权，通过不合法的方式或事后补办将地下车位（库）登记在开发商名下，均是没有法律依据的，是违反土地出让、有偿使用的基本法律规定。

　　唐震东律师发言
　　建筑物区分所有权资深专家律师唐震东发表了《各地行政机关还热衷出台的所谓小区车库登记办法其实就是一个缺乏专业常识的非法产物》。
　　唐震东律师认为：各地热衷出台的所谓小区车库登记办法，缺乏上位法授权依据，属于非法产物。其理由是：原《物权法》第10条第2款规定：国家对不动产实行统一登记制度。统一登记的范围、登记机构和登记办法，由法律、行政法规规定。第246条规定：法律、行政法规对不动产统一登记的范围、登记机构和登记办法作出规定前，地方性法规可以依照本法有关规定作出规定。 现《民法典》第210条第2款，作出了与原《物权法》第10条第2款完全相同的规定，但没作出原《物权法》第246条相同的规定。

　　据此可知，我国对不动产实行统一登记制度。统一登记的范围、登记机构和登记办法，只能由法律、行政法规规定。法律、行政法规对不动产统一登记的范围、登记机构和登记办法作出规定前，地方性法规才可以作出规定。
　　现由于2015年3月1日 起颁布施行的《不动产登记暂行条例》，作为行政法规，已经对我国不动产统一登记的范围、登记机构和登记办法，作出了规定，故地方性法规不再可以对不动产统一登记的范围、登记机构和登记办法，作出规定。政府规章以及各地登记机构出台的其他规范性文件，作为更低级别的规范性文件，就更无权对不动产统一登记的范围、登记机构和登记办法，作出所谓规定。这也就是《民法典》没有作出原《物权法》第246条相同内容规定的原因。因为，《民法典》施行后，既然《不动产登记暂行条例》这部行政法规，已经对我国不动产统一登记的范围、登记机构和登记办法，作出了规定，就不存在原《物权法》第246条规定的授权地方性法规立法的情形。
　　唐震东律师还说到：长期以来，我国各类不动产登记职责分散在不同的部门。分部门登记导致不动产权利相互交叉、重叠，分部门对不动产进行分散登记的弊端日益显现。2007年颁布实施的《物权法》明确要求建立不动产统一登记制度。但受部门体制的约束，不动产统一登记制度一直未能建立，不动产重复登记、机构重叠的问题依然存在。党中央、国务院高度重视不动产登记，明确要求建立统一登记制度，整合分散在国务院不同部门的不动产登记职责，交由国土资源部即现自然资源部承担。《不动产登记暂行条例》的出台，标志着不动产统一登记正式开始，标志着九九归一，相关不动产登记的登记办法，只能由《不动产登记暂行条例》及其授权制定的实施细则说了算。
　　唐震东律师另建议：各地不动产登记机构应将方便群众的原则贯彻于不动产登记的始终，把心思用在行政为民，方便群众登记，依据法律、行政法规对小区物权进行准确、完整、清晰登记上，以便从上游或源头上降低小区物权归属纠纷，减少各方面诉累，节约社会资源。

　　周良川老师发言
　　红伙家园创始人，有十余年的社区治理研究，长期致力于对小区矛盾的观察、思考和探索的周良川老师认为地下车位在法律法规没有完善明确以前，社会各界应该从以下几个方面参考：
　　一、如果开发商的土地出让金全部摊进了总投资，那么地下车位的权属应归全体购房人，因为地下车库不能建在土地之外的地方；     二、如果造价不低的人防工程，开发商完全单列，没有进入公摊，那么按“谁投资、谁受益”的原则，开发商拿出原始资料证明无误后，可以出租，但不能出售。出租不能一次交纳20年的租金，那等同于售；    三、如果开发商提供的地下车位面积，仅是人防工程规定的必要面积而没有其他规定的配比面积，那么开发商就算没有将地下车位的全部成本摊进总投资，也不能全部用来出租。因为那就没有公共地下地下停车位了，这又不符合政府的车位比了；     四、如果开发商不能提供不动产证（产权证和土地证）的地下车位，那么就不能出售，因此业主所购的地下车位不受法律保护；     五、如果开发商能够提供地下车位的权属证明，那么颁证机关应向业主提供颁证的原始依据和发证理由。因此，提供不了，业主就可追讨。

　　凌德庆老师发言
　　合肥市中级人民法院特邀调解员、小区问题专业研究者凌德庆认为：专有物权理解比较简单，个体房产证上面积记载明确。关键是依法规配套建设属于全体业主的共有物权眼下按规定不发共有权属证书，从而造成本不应成为问题的清晰物权大多被没有道德血液的既得利益者强行占用。如此情况下弱势业主不得不抗争其强势霸权，纠纷冲突不断，严重影响了社区稳定。凌德庆提出三点思路：
　　一、全国人大通过房地产税征收试点，客观上使得至今仍占有属于小区业主共有物权的开发商不得不考虑未来的占用成本，也就是有可能会促使其放弃本就不属于它的小区共有物权；
　　二、每个楼盘的税务清算可以清晰看出小区物权到底谁投资谁收益，公共配套和开发商开发可售面积采用的是不同税率；
　　三、部分小区因为地理等因素不适宜建地下人防车位工程，开发商必须要交异地建设费给相关部门异地补建，等同于建了人防工程。试问有那一个开发商拿到异地建设费的投资收益？建了实物就算投资有收益，交了现金异地建设费就不算投资没收益，这样的行为是极其不公平、不合理的。

　　刘广新委员发言
　　辽阳市城市经典小区业主委员会委员刘广新《浅谈地下停车位所有权-以法理为基础的技术成本分析》中认为：依法确权登记才能定制纷争，停车位的专有属性应从容积率、土地使用权、房价成本构成、销售（可售）面积四方面依据进行确定，停车位所有权问题，首先要明确公示商品房房价详细构成，明确公示公共配套设施的权属和成本分摊，明确公示项目规划条件必须配套权属，为小区硬性指标配套的全体业主共有，明确容积率才是土地使用权分摊的本根所在。

　　具体停车位属性数据构成及所有权形式见下表：

　　备注：敞开式地表（地上）停车位包括规划地表停车位，占用业主共有道路和其他场所的停车位。谁所有，谁享有占有使用收益的权利。

　　各业主、业委会委员发言交流
　　同时来自全国的及参加线下会议的有抚州公元1959小区业主委员会、九江市香域半山业主委员会、南昌市东方塞纳小区业主委员会、南昌市路通沁园小区业主委员会等30余个小区热心业主和公益人士交流讨论了小区地下停车场矛盾纠纷的一些主要突出问题：
　　一、建设单位或前期物业服务企业在没有取得车位权属登记下变相买卖、出租，只售不租等方式处理包括人防车位在内的地下停车位（库）；
　　二、建设单位违反一个物业管理区域由一个物业服务企业实施物业管理的规定擅自划分物业管理区域对规划的配套地下室停车位进行管理，单方面制定不合理的停车收费价格；
　　三、建设单位违规少建规划停车位、先验收后违规改变停车位用途拆除机械车位等。

　　最后，研讨会发布了“维护社会公平与正义、促进全民共同富裕、纠正违法登记小区地下车位、捍卫小区业主共同利益——江西住宅小区地下车位（库）研讨会建议函和倡议书（附后），希望江西省各级行政机关在出台有关地下停车位行政规范性规定文件时遵循《宪法》、《立法法》、《民法典》等相关法律法规为前提，建议立法审查监督部门对江西省各市（县）级行政机关已经出台地下车位（库）产权登记管理办法文件进行合法性审查。并为有权限的各级行政机关今后出台地下车位确权登记行政文件作出立法立规指导意见，以维护社会和谐稳定、促进社会生活经济秩序，解决定止小区日趋突出的“车位”纷争。
　　维护社会公平与正义 ，促进全民共同富裕！
　　反对违法登记小区地下车位， 捍卫小区业主共同利益！
　　解决小区停车贵停车难，我们携手同行！
　　——请您参加住宅小区地下车位（库）研讨会意见函社会联署签名
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