大连万景物业发布“长春明珠小区会所2号楼出租招标‘告知’”

　　新闻提示：十三届全国人大三次会议审议通过了《中华人民共和国民法典》，开创了我国法典立法的先河。2021年1月1日，《民法典》正式施行。

　　即日起，东亚经贸新闻报社联合省司法厅、省律师协会、东亚网、吉和网推出《讲好民法故事 弘扬民法典精神》专栏，通过“以案释法”及时生动解读《民法典》相关法律知识，展示《民法典》学习宣传扎根吉林大地的热烈场景，使民法典精神深入人心。

　　2021年1月11日，在长春明珠小区内公告栏上出现了一则“通知”和一则“告知”，落款公章均为“大连万景物业吉林分公司”，内容为《关于‹长春明珠小区会所2号楼二层、三、四层、五层及夹层租赁>招标条件的告知》。
　　“通知”和“告知”的出现，立即引起了小区广大业主的高度重视，并有业主称：物业公司未征得业主同意，属于私自出租共有物业设施，同时存在“程序不合法”问题。
　　物业发布“出租招标‘告知’” 业主称“未体现出租面积”
　　最近几天，长春明珠小区内的公告栏中出现一则“通知”和一则“告知”。
　　“通知”中称，长春明珠小区会所2号楼2层至5层评估价格如下：
　　二层面积2038余平方米，评估价格855551元/年；三层面积2075余平方米，评估价格787735元/年；四层面积2078余平方米，评估价格788873元/年；五层及平层面积2591余平方米，评估价格699886元/年。
　　《关于‹长春明珠小区会所2号楼二层、三、四层、五层及夹层租赁>招标条件的告知》中称，鉴于《长春明珠小区会所2号楼二层、三、四层、五层及夹层租赁》合同已到期，根据《物业服务合同》的相关规定，我司将以公开招标方式对上述房屋进行招租。一、出租房屋位于长春明珠小区会所2号楼二层、三、四层、五层及夹层；二、招标共分为“投标报价条件”、“商务部分条件”、“技术部分条件”三项。
　　最后注有“如有不同意业主，请您携带业主产权证及身份证到物业前台登记备案”，并留有联系电话。
　　记者采访中注意到，“通知”和“告知”的落款均为大连万景物业服务有限公司吉林省分公司，时间是“二0二一年一月十一日”。
　　“‘通知’中的面积和价格应该是体现在‘告知’中的！”长春明珠业主李先生说，这则“招标‘告知’”本身就存在问题，因为没有体现面积和价格。
　　物业发布招标“出租小区会所” 业主称“未征得业主同意”
　　“小区会所2号楼二层、三、四层、五层及夹层都属于业主共有物业设施，物业公司无权私自出租！”李先生说，大连万景物业在发布招标“告知”前没有履行正规程序。
　　有业主称，在物业发布招标“告知”前，没有征得“物业设施所有人”——广大业主的同意。
　　“为什么是不同意业主到物业登记，而不是物业公司找业主征求意见呢？”有业主表示。这个“理论”本身就是颠倒逻辑关系。物业本身是服务企业，他们收取物业费是要为业主服务的。现在，他们以“公示期限七天”的形式来“征求”业主意见，合适吗？
　　“按正常程序，物业公司要通过业委会组织召开业主大会，通过大会最终表决决定共建部分的出租、使用和收益，物业公司仅仅是服务企业，没有权利处分业主的财产！”有业主说，在招标“告知”发布出来之前，没有组织召开过业主大会，也没有人进行走访征求意见。
　　有业主表示，这部分设施并不是物业公司获得“赋权”出租获得收益的产权，该部分物业单位产权属于全体业主，只有得到业主大会“赋权”，物业公司才有权利对该部分物业进行出租，并获取收益。
　　“是谁给物业公司权利出租共有物业设施？物业得到谁到了赋权了？”对于物业的举动，有业主表示难以理解。同时，还有业主表示，他们会通过法律手段来维护业主的合法权益。
　　社区称：支持业主愿意 ，“不同意业主可带证件登记”
　　针对长春明珠业主反映的情况，记者与长春市南关区明珠街道明珠社区进行了沟通。
　　“据我了解，产权是业主共有的，物业公司在发布招标‘告知’之前找社区沟通过！”明珠社区相关负责人表示，长春明珠小区会所2号楼二层、三、四层、五层及夹层属业主共有。
　　明珠社区相关负责人介绍，目前，明珠社区代行长春明珠小区业委会职责。
　　“老百姓什么态度我们社区就是什么态度！”社区相关负责人说，物业的“告知”中已经明确，有不同意的业主可到物业登记。工作中有什么不对的地方，业主可及时按程序反映。
　　记者在与大连万景物业服务有限公司吉林省分公司进行沟通时，黄姓负责人表示，“告知”上已明确：如有不同意业主，请您携带业主产权证及身份证到物业前台登记备案。在有业主登记后，物业公司会把意见集中起来，反映给相关领导进行解决。
　　律师依据《民法典》解析——
　　业主如与物业没有“约定”， 物业就侵犯了全体业主合法权益
　　关于大连万景物业服务有限公司吉林省分公司（以下称万景物业）在长春明珠小区公示栏张贴《通知》及《关于‹长春明珠小区会所2号楼二层、三、四层、五层及夹层租赁>招标条件的告知》（以下简称告知），通知明珠小区业主在原租赁合同已到期的情况下，万景物业拟对位于长春明珠小区会所2号楼二层、三、四层、五层及夹层通过公开招标的形式对上述房屋进行招租的相关事宜，吉林衡丰律师事务所律师李伟进行如下分析：
　　根据《中华人民共和国民法典》第二百七十四条“建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。”
　　明珠会所2号楼二层、三、四层、五层及夹层系长春明珠小区全体业主的共有部分，万景物业若拟对其进行租赁，应当根据《中华人民共和国民法典》第二百七十八条第一款第八项之规定，利用共有部分从事经营活动，由业主共同决定；而且根据该条第二款规定，应当经参与表决专有部分面积四分之三以上的业主且参与表决人数四分之三以上的业主同意。但本案中，万景物业在《通知》及《告知》中提及“根据《物业服务合同》的相关约定，我司将以公开招标方式对上述房屋进行招租”的内容，这说明万景物业在之前对小区共有部分的招租事宜有过约定。如果约定了业主方同意物业公司在原租赁合同到期后可继续招租，且符合《中华人民共和国民法典》实施前的法律、法规规定，应当按照相关约定履行。如果该约定不存在，则万景物业在未征求业主同意的情况下即拟将业主共同部分出租，侵犯了长春明珠小区全体业主的合法权益。
　　另外，根据中共中央办公厅、国务院办公厅印发《关于加强和改进城市社区居民委员会建设工作的意见》的规定，社区职责包括指导和监督社区内社会组织——业主委员会、业主大会、物业服务企业开展工作，维护社区居民的合法权益。所以，社区“支持业主意愿”是正确的。
　　东亚经贸新闻记者 周东魁 文/摄

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