本报全媒体记者 刘冰玉
成都某别墅小区业委会提出，严禁将小区别墅进行群租，该议案得到小区业主通过，但业主黄某认为该决议致使其房屋难以出租，故诉至法院请求撤销该决议。近日，成都高新区法院审结这起业主撤销权纠纷案件，判决驳回原告黄某的诉讼请求。
禁止别墅群租 业主不满
黄某是成都高新区某别墅小区的一名业主。2020年12月，该小区业主委员会提出《关于禁止群租房屋的补充修改议案》，议案内容包括：严禁以群租即4人以上(含本数)的非同家庭成员共同居住的方式租赁房屋，同一家庭成员共同居住不受人数限制，但不能两个以上家庭合租；若采用欺瞒手段将别墅用于非居住使用或群租的，物业服务机构有权拒绝其人以及运送这些人员的车辆进入本小区，所造成的损失由改变用途者或违规租赁者自行承担；有利害关系的业主有权对其提起诉讼。”随后，小区业主委员会组织业主对该议案进行投票表决，议案获得通过。然而，该决议却引起了业主黄某的不满。黄某原本计划将房屋出租给他人，她认为此决议致使其房屋难以出租，合法权益遭受了损害，故诉至法院请求撤销该决议。
程序实体合法 驳回诉请
成都高新区法院从程序与实体两方面对《关于禁止群租房屋的补充修改议案》是否合法进行了审查。一方面，业主委员会按照物权法（决议提出时民法典尚未施行）以及小区《业主大会议事规则》相关规定召开业主大会，且上述决议取得了双过半（专有部分占建筑物总面积过半数且占总人数过半数）业主们的同意，程序合法；另一方面，成都市政府办公厅发布的《成都市人民政府办公厅关于加快发展和规范管理我市住房租赁市场的意见》中明确了成都市住房租赁租住标准，出租住房的，应当以间作为最小出租单位，每个房间的居住人数不得超过2人，且居住使用人的人均租住使用面积不得低于4平方米，并要求各部门加强对“非法群租”等违规行为查处力度。虽《关于禁止群租房屋的补充修改议案》中对于群租的限制高于成都市住房租赁租住标准，对业主使用、收益房屋造成了一定限制，但该小区为别墅小区，业主对小区环境有更高的要求是情理之中的，业主大会的决议对群租采取了更为严格的措施，满足了小区多数业主对于良好居住环境的期待，符合多数业主的利益。此外，该决议只是限制群租行为，并未禁止房屋对外出租，未超过业主大会维护全体业主合法权益的合理必要限度，也未产生侵害黄谋权益的直接后果。故法院判决驳回了黄某的诉讼请求。
●法官说法
未超出对合理限度业主应遵守“多数决”
该案承办法官表示，《民法典》第二百八十条规定，“业主大会或者业主委员会的决定，对业主有法律约束力。业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。”其沿用了原《物权法》第七十八条的内容，对业主撤销权进行了规定。
业主大会由物业管理区域内全体业主组成，是建筑物区分所有权下的业主共同自治组织，而业主委员会则是业主大会的执行机构。业主大会应当代表和维护物业管理区域内全体业主在物业管理活动中的合法权益。其就特定事项通过表决并按照表决规则作出决定的行为，属于民法上的决议行为，其本质是以少数服从多数的“多数决”表决规则形成团体意思表示。
但需要强调的是，代表了多数人的决议并不意味着就是完全正确的，故法律也规定，当业主大会的决议侵害业主合法权益时，业主享有撤销权。其中，“侵害业主合法权益”既指因为表决程序违反相关法律或制度规定，也包括决策本身不公平，有违诚实信用和公平原则。所以业主撤销权实质上是业主个人利益与群体利益的一个衡平机制，当业主大会或业主委员会的行为实质损害到业主个人的合法权益，业主可以依据业主撤销权的规定寻求法律救济，维护自身利益。
本案中，《关于禁止群租房屋的补充修改议案》是业主大会严格按照召集程序和表决规则通过的决议，其关于小区房屋禁止群租的决定并未超出对业主权利限制的合理限度。黄某作为业主应当遵守该“多数决”所形成的合法团体意思表示。
事实上，业主委员会作为非盈利组织，其日常工作要调节全体业主的意见，维护多数业主的利益，其工作难度和背后的艰辛可想而知；业主享受了业主委员会工作带来的便利，也应主动配合其工作，包括尊重并遵守业主大会或业主委员会对社区事务的决议及执行，甚至在与其个人利益发生冲突时，承担一定的容忍义务。对于业主委员会来说，理应从维护社区稳定与和谐的角度出发，行事严格遵守法律及相关规定，为广大业主群体谋取福利的同时做到程序合法。总之，保持双方的良性互动对于和谐社区的建设至关重要。无论是业主还是业主委员会，都要更多地换位思考。
【来源：四川法治报】
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