大成分享｜律师解读：新《郑州市物业管理条例》的亮点

　　经历“大修”的《郑州市物业管理条例》（以下简称新《条例》）已经于2021年10月1日正式实施。新《条例》吸收借鉴了其他城市的先进立法经验，并且产生诸多立法创新，从某种程度弥补了国家立法层面的疏漏之处，对物业管理实践中形成的部分难题提出了建设性解决方案。北京大成（郑州）律师事务所韩晓利律师特撰文解读新《条例》的亮点与创新之处。
　　一、创设“物业管理委员会”制度
　　解决业委会缺位难题
　　目前我国物业管理领域最大的问题是，成立业主大会、业主委员会较为困难，业主委员会没有普遍性设立。法律条文赋予业主的权利，多为集体性权利，没有业主委员会作为执行机构，业主大会无法召集，业主权利只是空中楼阁，根本无法实现。针对业主委员会普遍性缺位的现实难题，新《条例》借鉴北京地区的立法经验，创设了“物业管理委员会”制度，由其代行业主委员会缺位时的职责，并负有“组织业主共同决定物业管理事项，推动成立业主大会并选举产生业主委员会”之义务，有利于在当前现实背景下维护业主的合法权益。
　　相关条文：
　　第二十六条 除业主自行管理外，物业服务区域有下列情形之一的，街道办事处、乡镇人民政府应当组建物业管理委员会，作为承担业主委员会职责的临时机构：
　　（一）未达到成立业主大会法定条件的；
　　（二）达到成立业主大会法定条件但未能自行成立，经街道办事处、乡镇人民政府组织仍未能成立的；
　　（三）未能选举产生业主委员会或者业主委员会未完成换届选举，经街道办事处、乡镇人民政府组织仍未能选举产生业主委员会或者新一届业主委员会的。
　　第二十七条 物业管理委员会应当由业主代表和街道办事处、乡镇人民政府、居（村）民委员会的代表组成。
　　物业管理委员会由七至十一人单数组成。其中业主代表不得少于二分之一，由街道办事处、乡镇人民政府在业主自荐或者推荐的基础上确定。物业管理委员会主任由街道办事处、乡镇人民政府或者居（村）民委员会的代表担任。
　　街道办事处、乡镇人民政府应当自物业管理委员会成立之日起十日内，将成员名单在物业服务区域内显著位置公布。
　　物业管理委员会应当组织业主共同决定物业管理事项，推动成立业主大会并选举产生业主委员会。物业管理委员会自业主委员会选举产生之日起停止履行职责，并在与业主委员会办理移交手续后解散。
　　物业管理委员会具体工作办法，由市人民政府另行制定。
　　二、增加行政、刑事手段，
　　强化对公共收益的保护与使用监督
　　《民法典》第二百八十二条明确了小区公共收益归属后，人们较为关心的是公共收益应当归谁保管、如何使用、如何监督问题。新《条例》明确了公共收益的保管方式（允许托管给专业机构）、使用程序、使用目的（补充专项维修资金、业委会工作经费以及其他物业管理事项），明令禁止任何组织和个人挪用、侵占公共收益，突破民事维权手段，增加行政追回、行政处罚、刑事责任等方式，强化对公共收益的保护与使用监督。
　　相关条文：
　　第四十八条 物业服务区域内下列收益是依法属于业主共有的公共收益：
　　（一）依法利用业主共有的停车场、公共场地、绿地、道路等共有部分经营所得的收益；
　　（二）利用业主共有的游泳池、篮球场等共用设施经营所得的收益；
　　（三）利用业主共有的停车场出入设施、电梯间、楼道及户外区域设置广告获得的收益；
　　（四）因共用设施设备被侵占、损害所得的补偿、赔偿费用；
　　（五）公共电信设施占用场地使用费等；
　　（六）共有部分被依法征收的补偿费用；
　　（七）公共收益的孳息；
　　（八）依法属于全体业主的其他收益。
　　公共收益主要用于补充专项维修资金，也可以经业主共同决定用于业主委员会工作经费，或者物业管理其他事项。任何组织和个人不得擅自挪用、侵占公共收益。
　　第四十九条 公共收益应当存入以业主大会或者业主委员会名义开设的专用银行账户，业主委员会可以自行管理，也可以委托专业机构进行管理。公共收益收支账目等会计资料应当在物业服务区域内显著位置公示。业主有异议的，有权查询相关账簿。
　　未成立业主委员会的，公共收益可由物业服务人代为收取、保管，并单独列账，独立核算，接受业主监督。业主委员会成立后，物业服务人应当将经审计的公共收益会计资料及款项移交业主委员会。
　　业主委员会或者物业服务人不得转移、隐匿、篡改、毁弃会计凭证、会计账簿、财务会计报告以及其他与财务收支有关的资料。
　　第六十九条 违反本条例第四十八条第二款规定，擅自挪用、侵占公共收益的，由城市管理综合执法部门责令退还，处以挪用、侵占金额二倍以下罚款，有违法所得的，没收违法所得；构成犯罪的，依法追究刑事责任。
　　三、规定物业失管弃管情况下
　　政府组织应急物业服务的职责
　　生活实践中，因物业管理公司更换纠纷、物业费欠缴纠纷，导致物业失管弃管的情况时有发生，如断水断电、垃圾无人清理、电梯停运等，严重影响了人民群众的幸福生活及社区稳定。新《条例》创造性地规定了基层政府在物业失管弃管的情况下负有提供应急物业服务的职责，可有效解决这一难题。
　　相关条文：
　　第六十二条 物业服务区域出现失管弃管状态时，街道办事处、乡镇人民政府应当确定应急物业服务人，提供垃圾清运、电梯运行等应急服务，维持业主基本生活需求。
　　提供应急物业服务的，街道办事处、乡镇人民政府应当将服务事项、服务期限、服务费用等相关内容在物业服务区域内显著位置公示。应急物业服务期限不超过一年，服务费用由全体业主共同承担。
　　应急物业服务期间，街道办事处、乡镇人民政府应当指导业主共同决定物业管理方式；选聘新物业服务人的，应当协调新物业服务人和应急物业服务人做好交接。
　　四、便捷业主大会召开、表决方式，
　　解决业主行权痛点
　　业主大会召集难、成本高，业主行使表决权不够便捷，是当前社区物业管理自治的一大痛点。新《条例》规定：由市住建部门负责建设物业信息化系统，并设定业主议事功能，供业主、业主大会、业主委员会、物业服务人免费使用，允许采用“书面征求意见的形式”召开业主大会会议，承认多种便捷表决方式，可有效解决业主行使权利方面的痛点。
　　相关条文：
　　第六条 市住房保障和房地产管理部门负责本市行政区域内物业管理活动的监督管理工作，具体履行下列职责：（四）建立和维护物业信息化系统；
　　第八条 鼓励和支持互联网、大数据、人工智能等信息技术手段在物业服务与管理中的应用，建设智慧物业管理服务平台，提高智慧物业服务品质，推进社区治理能力现代化建设。
　　第五十九条 市住房保障和房地产管理部门、区县（市）物业管理主管部门应当在物业管理信息平台中设定业主议事功能，供业主、业主大会、业主委员会、物业服务人免费使用，并提供指导。
　　第十七条......业主大会会议可以采用集体讨论或者书面征求意见的形式。在业主身份确认的前提下，业主大会会议可以采用书面、电话、短信、即时通讯工具等多种表决方式。
　　五、划定法律禁区
　　遏制社区违法违规及不文明行为
　　私搭乱建、高空抛物、违规充电等行为严重威胁全体小区业主的生命财产安全，但却屡禁不止，主要是因为惩治机制没有建立。原来主要靠物业服务人管理，但是物业服务人作为服务者，本没有执法处理权，其出面制止违法行为容易引发与业主之间的冲突。新《条例》提出各主体应合法、合规、安全、合理使用物业，明令禁止各种常见的违法、违规及不文明行为，并赋予物业服务人、业主委员会劝阻职责，街道办事处、乡镇人民政府及有关部门处理职责，可有效打击遏制社区违法违规及不文明行为。
　　相关条文：
　　第四十六条 应当遵守法律、法规和规章的规定以及管理规约的约定，按照规划用途安全、合理使用物业。
　　物业服务区域内禁止下列行为：
　　（一）损坏房屋承重结构、主体结构；
　　（二）侵占、损坏共有部分、共用设施设备；
　　（三）擅自占用、挖掘物业服务区域内的道路、绿地或者其他场地；
　　（四）违法搭建建筑物、构筑物、障碍物，破坏或者擅自改变房屋外观；
　　（五）违反安全管理规定存放易燃、易爆、剧毒、腐蚀性、放射性等危险物品；
　　（六）擅自架设或者私自拉设电线、电缆；
　　（七）高空抛物、随意弃置垃圾、排放污水；
　　（八）在公共走道、楼梯间、门厅内存放电动自行车或者携带电动自行车乘坐电梯；
　　（九）排放有毒、有害等污染环境的物质，露天烧烤、露天焚烧杂物；
　　（十）制造超过规定标准的噪音或者影响邻居采光通风；
　　（十一）侵占绿地、毁坏绿化植物和绿化设施；
　　（十二）占用、堵塞、封闭消防通道、消防登高面，损坏消防设施及器材；
　　（十三）在建筑物、构筑物上涂写、刻画、张贴，楼道、门厅、电缆井内堆放杂物；
　　（十四）违规出租房屋或者擅自改变房屋用途；
　　（十五）使用地锁、石墩、栅栏等障碍物占用公共道路、公共停车泊位，违反规定停放车辆；
　　（十六）违反规定饲养动物或者饲养动物干扰他人正常生活；
　　（十七）利用房屋从事危害公共安全、公共利益和侵害他人正当权益的活动；
　　（十八）法律、法规、规章和管理规约禁止的其他行为。
　　违反前款规定的，物业服务人、业主委员会应当采取合理措施予以劝阻、制止。劝阻、制止无效的，及时报告有关行政主管部门并协助处理，有关行政主管部门应当依法处理。
　　第六十一条 街道办事处、乡镇人民政府应当建立物业服务举报受理处置机制。
　　业主、物业使用人、物业服务人等对物业服务区域内的违法违规行为，可以向街道办事处、乡镇人民政府举报。
　　街道办事处、乡镇人民政府应当按照职权依法处理前款举报事项，并将处理结果及时告知举报人。属于其他部门和单位职责的，应当及时转交有关部门和单位并告知举报人。
　　六、将“党的领导”机制引入物业管理领域
　　物业管理领域因为牵涉居民的切身利益，加上基层政府介入不足，开发商、物业公司较为强势，业主难以团结，长期处于纠纷频发、矛盾丛生、管理无序的状态。新《条例》创造性地引入“党的领导”机制，提出构建“基层党建引领社区治理下的物业管理体系”，并鼓励党员参选业主代表、业委会（物委会）成员，有利于业主委会的高效筹建与规范运作，有利于监督与制衡各利益主体，有利于维护广大业主的合法权益，有利于构建良好的物业管理秩序与社区治理秩序。
　　相关条文：
　　第三条 物业管理应当坚持党的领导、政府监管、业主自治、专业服务、行业自律的原则。
　　第四条 发挥党组织的战斗堡垒作用，构建基层党建引领社区治理下的物业管理体系，建立居（村）民委员会、业主委员会、物业服务人协调运行机制，充分调动居民参与积极性，形成社区治理合力。
　　第二十八条 鼓励和支持业主中的中国共产党党员通过法定程序成为业主代表、业主委员会或者物业管理委员会成员，发挥模范带头作用，依法履行职责。
　　结语
　　整体上，新《郑州市物业管理条例》展现了较高的创新意识与立法水平，对我省其他城市乃至全国其他城市的同类立法均有参考借鉴价值。虽然其所创设的制度或规则能否得到实施并切实解决现实中的物业管理难题还有待实践检验，但可预见的是其随着新《条例》的深入实施与不断完善，必将对郑州这座城市的物业管理与社区治理秩序产生深远的影响。

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