银保监会首次提出满足改善性住房按揭需求，上海推进新城落户

　　一周政策（11.29-12.05）
　　核心结论：
　　政策方面，上海决定开放第二批2021年非上海生源应届普通高校毕业生进沪就业落户受理工作，并试点在五个新城和自贸区新片区就业的上海市应届研究生毕业生符合基本条件可直接落户的政策；杭州面向符合条件市区户籍和稳定就业非市区户籍家庭供应共有产权保障住房等。
　　行业方面，荣安集团将其所持有本公司部分股份办理了股份质押，本次质押股数为2000万股，占其所持荣安地产股份的1.31%；招商蛇口旗下的深圳招商房地产有限公司挂牌转让深圳市嘉城置地有限公司51%股权，转让底价1元等。
　　政策篇
　　全国政策
　　1、银保监会：现阶段要重点满足首套房、改善性住房按揭需求
　　2021年12月3日，中国恒大公告称，收到要求其履行一项金额为2.6亿美元担保义务的通知。在集团未能履行担保或其他财务责任的情况下，可能导致债权人要求债务加速到期。这也意味着恒大将会发生第一笔实质性债务违约。在这则公告发布后，引起四部门纷纷表态。广东省政府表态向恒大地产集团有限公司派出工作组，督促推进企业风险处置工作，督促切实加强内控管理，维护正常经营。中国人民银行、银保监、证监会强调恒大集团出现风险主要源于自身经营不善、盲目扩张，是属于房企的个案风险，行业总体经营稳健。另外，银保监会在回应恒大事件中提到，现阶段要根据各地不同情况，重点满足首套房、改善性住房按揭需求，合理发放房地产开发贷款、并购贷款，加大保障性租赁住房支持力度，促进房地产行业和市场平稳健康发展。
　　诸葛找房数据研究中心解读：
　　2021年12月3日晚，中国恒大公告称，收到要求其履行一项金额为2.6亿美元担保义务的通知。在集团未能履行担保或其他财务责任的情况下，可能导致债权人要求债务加速到期。这也意味着恒大将会发生第一笔实质性债务违约。在这则公告发布后，引起广东省人民政府、中国人民银行、银保监会、证监会四大部门纷纷表态，足以证明高层对恒大事件的关注，也体现出高层对房地产市场稳健发展的重视度，中央对恒大的回复内容也能代表接下来政策的风向。
　　广东省政府表态向恒大地产集团有限公司派出工作组，督促推进企业风险处置工作，督促切实加强内控管理，维护正常经营，这一行为体现了政府要帮助恒大渡过难关，其目的在于维护房地产市场的正常秩序，保障购房者权益。中国人民银行、银保监、证监会强调恒大集团出现风险主要源于自身经营不善、盲目扩张，是属于房企的个案风险，行业总体经营稳健，高层纷纷发声主要是为了避免市场恐慌，再次体现出中央高层极其重视房地产市场稳健发展。
　　另外，银保监在回应恒大事件提到现阶段，要根据各地不同情况，重点满足首套房、改善性住房按揭需求，合理发放房地产开发贷款、并购贷款，加大保障性租赁住房支持力度，促进房地产行业和市场平稳健康发展。值得一提的是，中国的房地产调控的定位是“房住不炒”，以往首套房是政策保护的重中之重，本次银保监首次提出满足改善性住房按揭需求，也体现出本次房地产开发贷款覆盖群体更广，居民贷款迎来政策红利，尤其首套房，二套房贷款利率有降低的可能性。
　　城市政策
　　1、上海试点落户政策覆盖五个新城和自贸区新片区
　　11月29日，上海市学生事务中心发布通告，经上海市高校招生和就业工作联席会议研究，决定开放第二批2021年非上海生源应届普通高校毕业生进沪就业落户受理工作，并试点在五个新城和自贸区新片区就业的上海市应届研究生毕业生符合基本条件可直接落户的政策。落户受理时间为2021年12月1日至12月31日（工作日）。
　　2、南通：“十四五”期间新建或筹集人才公寓10万套
　　11月29日，江苏南通发布《关于进一步提升青年和人才友好型城市发展指数的若干政策》，包括更大力度集聚高层次创新创业人才、加大青年毕业生就业创业支持力度、对紧缺和离岸人才给予特殊支持等八个方面。提出，“十四五”期间新建或筹集人才公寓10万套，打造15个精品人才社区；对大专以上人才提供人才公寓，享受租金补贴；本地无房人才可享人才优先购房政策；购房自住，具有硕士学位（或副高级职称、高级技师职业资格）以上人才可享受15-150万元购房补贴。
　　3、石家庄：预售资金需在取得预售证后2个月内存进监管账户
　　11月30日，石家庄市住房和城乡建设局发布关于《石家庄市新建商品房预售资金监管办法（征求意见稿）》公开征求意见通知。房地产开发企业应保证在取得《商品房预售许可证》后2个月内通过预售房款或自有资金打入监管账户，确保监管账户余额达到重点监管资金总额要求，否则将暂停其对应预售许可证范围的网签业务。重点监管资金入账达到要求后，方可继续进行网签。
　　4、杭州购买共有产权房不限户籍，证满10年可交易
　　12月1日，杭州市人民政府办公厅印发《杭州市共有产权保障住房管理办法》，自2021年12月27日起施行。杭州面向符合条件市区户籍和稳定就业非市区户籍家庭供应共有产权保障住房，实行政府与购房家庭按份共有产权的保障性住房。且购买共有产权保障住房享有与购买商品住房同等的公共服务权益。年满30周岁的单身申请人可以个人名义申请。取得不动产权证满5年，可申请增购政府份额；取得不动产权证满10年后，方可通过买卖、赠与等方式上市交易。
　　5、天津：八部门联合制定3年行动计划，重点整治四大领域突出问题
　　12月1日，从天津市住房和城乡建设委员会获悉，天津市住房城乡建设委、市发展改革委、市公安局、市规划资源局、市市场监管委、市税务局、天津银保监局、市委网信办八部门联合印发通知，利用3年时间，在天津市范围内开展规范房地产市场秩序专项行动，打击房地产领域违法违规问题。此次专项行动将聚焦房地产开发、房屋买卖、住房租赁、物业服务四大领域的突出问题进行重点整治。
　　6、大连：受疫情影响较大的房企可结合市场情况重新申报一房一价
　　12月3日，大连市人民政府发布《大连市支持受疫情影响中小企业稳定生产经营若干政策措施》。指出，鼓励大型商务楼宇、商场、市场运营方对此次疫情封控区和管控区内的中小微租户适度减免租金；受疫情影响较大的房地产开发企业，可结合市场供需情况，在保持整体备案均价平稳前提下申请调整已申报的预售房源价格，并重新申报一房一价。
　　诸葛找房数据研究中心解读：
　　上海推进新城落户，这一举动无疑是对上海人口引进层面的利好政策，进一步促进上海高质量发展，改善上海人口老龄化现象，落户政策的目的并不是刺激房地产市场，但人口和房地产市场发展息息相关，如果引入人口量级过大，将对市场有一定的利好。
　　从人口年龄特征来看，2020年上海60岁及以上的老年户籍人口占总人口的36.1%，老龄化特征逐渐显露，此次实施应届研究生毕业生落户试点工作，或将在一定程度上增加青年群体占比量，为城市注入一定活力，人口得到结构性改善，促进城市更好更快发展。
　　从区域发展来看，本次开展五个新城的落户试点工作，在巩固城市辐射作用的同时，也是进一步对城市规划的落实，对于城市多元化布局发展也起到一定的推进作用。另外，再度扩展自贸区新片区落户政策，也体现出此次落户新政更多是城市规划工作的稳步推进与完善，既符合城市发展的人口吸附需要，也契合城市发展战略目标。
　　值得注意的是，落户政策的放开并不是为了推动房地产市场好转，短期对市场的影响不大，但如果引入人口量级较大，中长期看对市场有一定的利好。
　　行业篇
　　土地市场
　　1、深圳：2021年完成城市更新用地供应任务300公顷
　　11月29日，深圳市规划和自然资源局印发《深圳市2021年度城市更新和土地整备计划》。2021年度，深圳市完成城市更新用地供应任务300公顷，完成土地整备任务10平方公里。为保障直接用地供应和发挥城市更新单元计划管控作用，合理控制新增更新单元计划规模，2021年度全市新增城市更新单元计划规模建议为560公顷。在资金保障方面，深圳2021年度安排土地整备资金118.97亿元。
　　2、呼和浩特27.52亿元挂牌出让12幅地，不接受失信房企申请
　　11月30日，内蒙古自治区呼和浩特市土地收购储备交易中心公告，将以网上挂牌方式出让12幅国有建设用地使用权，挂牌面积35.36万平方米，起拍金额27.52亿元，挂牌竞价时间自12月21日起至12月30日止。公告明确，呼和浩特市此次土地出让，不接受拖欠市本级土地出让价款企业及其股东申请，也不接受失信房地产开发企业申请。
　　3、长沙探索实行土地预告登记转让制度
　　12月1日，长沙市人民政府办公厅于近日印发《长沙市建设用地使用权转让、出租、抵押二级市场管理办法》，从12月1日起正式施行。《办法》探索实行了预告登记转让制度：明确以挂牌、招标、拍卖出让方式取得的建设用地使用权转让，对未完成开发投资总额25%的，按照“先投入后转让”的原则，允许交易双方签订建设用地使用权转让合同后，依法办理预告登记，待开发投资达到转让条件时，再办理不动产转移登记手续。
　　4、南通第三批集中供地：32宗起始总价为109.62亿元
　　12月1日，从江苏省南通市自然资源和规划局获悉，南通市已发布第三批集中供地公告，合计推出32宗地块，总出让面积150.22万平方米，起始总价为109.62亿元。集中出让时间为2021年12月30日-2022年1月4日。对于竞买方式，仍旧执行“限地价摇号”竞买规则，部分地块明确限制房价。
　　房企动态
　　1、荣安地产实控人新增质押2000万股公司股份，累计质押36.66%
　　荣安地产发布公告，近日接到公司控股股东荣安集团股份有限公司通知，因经营需要，荣安集团将其所持有本公司部分股份办理了股份质押。本次质押股数为2000万股，占其所持荣安地产股份的1.31%，占公司总股本的0.63%，质权人为广发银行宁波分行，用途为生产经营需要。截至11月30日，荣安集团及其一致行动人合计持有荣安地产76.62%的股份；累计质押数量为其持股总量的47.84%，占公司总股本的36.66%。
　　2、禹洲集团回应抵押总部大楼属市场常见融资行为
　　近日市场传闻称，禹洲集团11月末将深圳总部大楼质押获得11亿元银行贷款。对此，禹洲集团回应称，项目抵押融资是市场上常见的融资行为，具体融资信息因为涉及商业机密不便透露。且公司是市场上少有的零商票，没有任何理财产品的公司，公司开展多种融资方式也均是常规融资，且均以积极主动的债务管理为原则和前提。
　　3、招商蛇口挂牌转让深圳嘉城置地51%股权 底价1元
　　11月29日，据北京产权交易所消息披露，招商蛇口旗下的深圳招商房地产有限公司挂牌转让深圳市嘉城置地有限公司51%股权，转让底价1元，信息披露公告截止日期为2021年12月24日，共20个工作日。
　　4、华侨城拟转让廊坊怡康地产50%股权及债权 底价1.31亿元
　　11月29日，据北京产权交易所官网消息显示，华侨城旗下的天津华侨城实业有限公司也挂牌了廊坊市怡康房地产开发有限公司50%股权及相关债权，转让底价1.31亿元。近段时间，华侨城旗下公司股权已多次被挂牌转让。
　　5、首创置业拟转让首置物业100%股权 底价4.5亿元
　　11月29日，据北京产权交易中心披露的信息显示，首创置业有限公司拟转让首置物业服务有限公司100%股权，转让底价4.5亿元。该信息披露公告期截至2021年12月24日。根据交易条件，此次交易价款需一次性支付，项目选择动态报价方式转让。
　　6、华夏幸福：累计逾期债务本息合计1013.04亿元
　　11月29日，华夏幸福基业股份有限公司公告，近期华夏幸福及下属子公司新增未能如期偿还银行贷款、信托贷款等债务形式的债务本息金额73.25亿元。截至该公告披露日，华夏幸福累计未能如期偿还债务本息合计1013.04亿元。截至目前，该公司近12个月内发生的诉讼、仲裁事项涉案金额累计约71亿元，占公司最近一期经审计归属于母公司股东的净资产的11.5%。
　　7、泰禾集团实质性逾期债务对应的担保余额59.79亿元
　　11月29日，泰禾集团披露关于未来12个月对外担保预计情况，预计未来12个月对控股子公司的授权担保总额度为799亿元。公告中称，截至目前公司对外担保存在实质性逾期担保情况。实质性逾期债务对应的担保余额为59.79亿元，其中涉及诉讼的担保金额为21.87亿元。公司对资产负债率为70%以上的子公司授权担保总额度为769亿元，对资产负债率低于70%的子公司授权担保总额度为30亿元。
　　8、金科股份声明企业不存在商业承兑汇票逾期兑付情况
　　11月29日，金科股份官方微信公众平台发布声明称，公司关注到近期有自媒体声称金科存在到期商业承兑汇票未如期兑付。经核实，该笔商票承兑主体非金科股份及下属控股子公司，报道为不实信息。截至目前，金科经营稳健，财务状况良好，金科股份及下属控股子公司银行贷款、发行债券以及信托、商票等其他形式融资，均按期足额兑付本息，未出现任何逾期。
　　9、石榴投资集团招股书失效
　　11月30日，据港交所消息显示，石榴投资集团有限公司的招股书已失效。此前，其于今年5月31日提交招股书。业内人士称，招股书失效是港股IPO的正常程序，不等于上市失败。
　　10、绿地控股：上海地产、上海城投两大股东拟出资30亿元购买子公司60%股权
　　11月30日，绿地控股集团股份有限公司公告，该公司股东上海地产（集团）有限公司、公司股东上海城投（集团）有限公司全资子公司上海城投资产管理（集团）有限公司拟分别出资15亿元购买其全资子公司绿地地产集团有限公司持有的上海地产星弘房地产开发有限公司各30%股权，合计60%股权。
　　11、保利发展拟发行租赁住房资产支持证券化产品 规模不超100亿
　　11月30日，保利发展公告，公司拟发行租赁住房资产支持证券化产品，发行规模不超过100亿元；公司拟直接或间接认购次级资产支持证券化产品，认购比例不超过资产支持证券化产品规模的10%。公告显示，该项目拟采用“专项计划/信托计划+私募基金”两层架构。
　　12、蓝光发展：3笔境内债构成实质性违约，本金共35亿元
　　11月30日，蓝光发展公告，发行人关于“20蓝光MTN002”及“20蓝光MTN003”本息未按期足额偿付的处置进展公告。截至目前，发行人未能按时足额兑付两期中期票据的本金及利息，“20蓝光MTN002”及“20蓝光MTN003”不能按期足额偿付本息，已构成实质性违约。3笔境内债构成实质性违约，本金金额共35亿元。
　　13、华发股份：利用售房尾款收益权融资 年利率6.9%
　　11月30日，华发股份发布关于开展售房尾款收益权融资业务暨关联交易公告。该公司子公司北京华发永盛置业有限公司拟将其名下项目销售过程中形成的售房尾款收益权委托联易盛供应链服务（武汉）有限公司或其他机构，通过在四川金融资产交易所有限公司或其他平台发行收益权产品的形式进行融资。此举是为优化资产负债结构，创新融资模式，拓宽融资渠道，提高公司资金使用效率。年利率6.9%。
　　14、雅居乐再度向威马汽车投资1.4亿美元 持有4.58%股权
　　11月30日，雅居乐集团公告，11月13日集团间接全资附属公司巨国投资订立与目标公司WM Motor Holdings Limited的D轮优先股购买协议联合协议。据此，巨国投资有条件同意认购，而威马汽车有条件同意向巨国投资发行1.79亿股D轮优先股，现金代价为1.4亿美元，至此雅居乐将持有威马汽车4.58%的股权。
　　15、百大集团：花样年债务逾期未偿付，已提起诉讼并立案
　　11月30日，百大集团公告，公司投资的花样年杭州项目债务本息逾期，目前已提起诉讼。根据双方的协议约定，项目投资期限不超过4个月，如果杭州花浦逾期清偿债务本金或利息超过10日，杭州星昂有权处置杭州花锦（持有杭州花浦100%股权）股权，同时上海花样年不再参与杭州星昂任何财产分配。
　　16、融创服务：延长收购第一服务股权最后终止日至12月31日
　　11月30日，融创服务公告称，因控股股东股份转让框架协议的完成须待（其中包括）协议各方已签署正式协议后才可落实；管理层股份转让协议及鼎晖股份转让协议的完成须待（其中包括）控股股东股份转让框架协议完成后才可落实；各方将控股股东股份转让框架协议的最后终止日从2021年11月30日延长至2021年12月31日。另外，管理层股份转让协议及鼎晖股份转让协议各自的最后终止日也将相应延长。
　　17、远东发展：完成收购佳兆业香港启德物业
　　11月30日，远东发展有限公司发布完成收购香港启德物业公告，所有条件已获达成，收购事项已于2021年11月30日完成。此前11月24日，远东发展公告称，已与新世界发展成立合营公司River Riches Limited作为买方，向佳兆业集团及商人陈壮荣各持有50%权益的迅富国际收购所有待售股份，而迅富国际持有香港启德物业。此次交易总代价为79.48亿港元。
　　18、阳光城：累计持有17.38亿股股份 占比41.97%
　　12月1日，阳光城公告，11月26日，控股股东及其一致行动人质押给稠州商业银行福州分行的1200万股公司股份解除质押，该股份占公司总股本的0.289%。截至12月1日，阳光城控股股东及其一致行动人合计持有阳光城17.38亿股股份，占公司总股本的41.97%的股份，已经质押股份为14.57亿股，占其持股的83.84%，已质押股份占公司总股本的35.18%。
　　19、旭辉整合原湖南区域及武汉事业部，成立华中区域集团
　　12月1日，旭辉集团宣布，将整合原湖南区域事业部及武汉事业部，成立华中区域集团，以整合资源，更好地深耕湖南、湖北两省市场；现湖南区域事业部及武汉事业部总经理金明杰将出任华中区域集团总裁。
　　20、中国金茂拟发行8亿元超短期融资券 用于归还到期债务
　　12月1日，据上海清算交易所披露信息，中国金茂(集团)有限公司发布2021年度第二期超短期融资券发行文件。根据募集说明书内容显示，该期超短期融资券注册金额25亿元人民币。该次发行金额8亿元人民币，发行期限180天。主承销商及簿记管理人为兴业银行股份有限公司。中国金茂该期发行的8亿元超短期融资券，将全部用于归还到期债务融资工具。
　　21、中国奥园制定兑付方案应对理财产品逾期
　　12月2日消息，对于理财产品逾期一事，中国奥园制定了相应的兑付方案。投资人以每份投资产品为单位，可以任意选择两种方案进行兑付，或者组合两种方案兑付。其中，现金分期兑付，合同约定期限到期的所有投资产品。针对单个投资者累计投资本金余额200万元以内（含200万），投资产品到期后分6个月兑付；实物资产兑付，集团旗下项目公司可用来兑付投资产品的住宅、公寓、写字楼、商铺及车位，总货值不低于90亿。理财经理将与投资人沟通可兑付的实物资产范围。
　　22、中国奥园积极洽谈境外项目合作
　　12月2日，有市场消息称中国奥园正计划出售位于中国香港葵涌的一栋活化工厦，并正与买家商谈。对此，中国奥园方面回应，“在境外整体地产行业融资受阻的情况下，我们积极去和市场洽谈境外项目的合作，在海外的一些物业都有可能被处置，加拿大、澳大利亚的几个优质项目都在洽商中。”
　　23、新城控股升级组织架构，涉住宅开发和商业开发事业部
　　12月2日消息，新城控股已在内部发文宣布，公司旗下两大事业部将进行组织架构升级迭代。新城控股方面表示，此次主动调整组织架构是为了及时顺应市场变化，进一步集中优势资源，建立一支面向中长期的高效、稳定的组织团队。具体来看，新城控股下设住宅开发、商业开发和商业管理三大事业部，本轮组织架构升级涉及住宅开发和商业开发事业部。
　　24、宁波嘉源累计质押新湖中宝34.19亿股股份
　　12月3日，新湖中宝发布公告称，公司股东宁波嘉源于2021年12月1日质押公司3.56亿股股份，占其所持股份比例77.09%，占公司总股本比例4.14%，质押融资资金用途主要用于业务经营。截至公告披露日，上述股东及其一致行动人累计质押股份34.19亿股，占其所持股份比例69.66%，占公司总股本比例39.77%，合计持股49.09亿股，持股比例57.09%。
　　25、中交地产：为郑州展腾增资3.3亿元 持股33%
　　12月3日，中交地产发布公告称，公司全资子公司郑州公司与郑州保利亨业房地产开发有限公司、金茂北方企业管理（天津）有限公司经友好协商，由上述合作各方共同对郑州展腾进行增资。增资后，郑州展腾注册资本10亿元，郑州公司认缴出资额3.3亿元，持股比例33%；郑州保利亨业房地产开发有限公司认缴出资额3.3亿元，持股比例33%，金茂北方企业管理（天津）有限公司认缴出资额3.4亿元，持股比例34%。
　　26、荣盛发展：控股股东解除1.39亿股质押
　　12月3日，荣盛房地产发展股份有限公司发布关于控股股东东荣盛控股股份有限公司持有的公司部分股份解除质押的公告。据悉，荣盛控股本次解除质押数1.38亿，占其所持股份比例8.90%，占公司总股本比例3.17%。截至公告披露日，荣盛控股及其一致行动人所持荣盛发展股份累计质押2.76亿股，持股比例63.38%，累计质押及设定信托数量1.52亿股，占其所持股份比例55.28%，占公司总股本比例35.04%。
　　租赁市场
　　1、厦门：鼓励产业园区统一建设宿舍型保障性租赁住房
　　11月29日，厦门市自然资源和规划局在召开的新闻发布会上对《厦门市产业园区利用自有用地建设宿舍型保障性租赁住房实施办法》进行解读。企业可以在不补缴土地价款，无需约定投资强度、产值、税收等情况下，根据相应指标建设宿舍型保障性租赁住房；鼓励将同一产业园区中多宗工业项目的指标集中起来，统一建设宿舍型保障性租赁住房，便于统一管理，挪出指标的企业则可以专注生产。
　　2、甘肃：发展以不超过70平方米为主的小户型、低租金的保障性租赁住房
　　12月1日，甘肃省人民政府办公厅印发《关于加快发展保障性租赁住房的实施意见》。《意见》指出，由政府给予土地、财税、金融等政策支持，引导多主体投资、多渠道供给，充分发挥市场机制作用，提出要发展以建筑面积不超过70平方米为主的小户型、低租金的保障性租赁住房；支持企事业单位利用依法取得使用权的土地建设保障性租赁住房。
　　附表1:2021年第49周楼市政策汇总-政策篇

　　附表2:2021年第49周楼市政策汇总-行业篇

　　---诸葛找房数据研究中心---
　　诸葛找房数据研究中心（又称：诸葛找房数据研究院）是依托于诸葛找房大数据和AI成立的专业房地产研究机构，自成立以来深受房地产企业、金融机构以及权威媒体的信赖与支持。诸葛找房数据研究院依托诸葛找房覆盖的八百多个城市的数据资源，建立了信息最全的、最专业房地产数据库，定期发布中国主要城市的价格指数，及时反应房地产市场变化及房产重要报告，研究领域覆盖土地市场、新房、二手房、租房、房企等全业态领域。成立两年以来接受媒体采访5000余次，发表代表文章被引用将近2.5万次，已经成为评判房地产市场发展状况的重要依据。
　　附:版权声明
　　本专题研究系诸葛启航科技有限公司（以下简称“诸葛找房”）自主研究分析形成，本报告的知识产权归诸葛找房所有。
　　未经诸葛找房书面授权，任何个人和机构不得擅自转载、链接、转贴或以其他方式复制发布或发表本报告，且任何个人和机构（无论是否获得转载权或使用权）不得在未得到诸葛找房书面确认的前提下擅自删减、编辑、修改本报告之内容。

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