从电梯广告看居民区的物业管理
《民法典》第二百七十四条明确建筑区划内的道路，属于业主共有，但是属于城镇公共道路的除外。建筑区划内的绿地，属于业主共有，但是属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。《民法典》第二百八十二条明确建设单位、物业服务企业或者其他管理人等利用业主的共有部分产生的收入，在扣除合理成本之后，属于业主共有。
以下是个人看法：
第一就是强硬要求物业取消电梯广告。
首先，必须组织起来物业的所有权人委员会，因为物业的所有权人是不能以个人名义主张权益的。
让上班族们自己成立业主代表委员会比较难，但其实北京2020年5月1日生效的《北京市物业管理条例》和《北京市城市住宅物业的所有权人大会和物业的所有权人委员会指导规则》中明确了，城市街道 办事处事处有职责帮助组织业主代表委员会。
咱要做的，只是争取5%的物业的所有权人同意，这总不难了吧？
条例规定，在接到书面申请之后最晚30天内，城市街道 办事处事处必须指定工作人员担任筹备组组长并召开首次会议。
这之后咱就可以放心让物业的所有权人委员会负责与物业服务管理公司交涉了。
如果物业服务管理公司还是不肯让步，业主代表委员会可以代表物业的所有权人向社区投诉。
需要动员三分之二的物业的所有权人表态，只要其中三分之二的物业的所有权人反对电梯广告，以书面形式证明，比如微信、短信、邮箱投票或者签字的联名信，那么电梯广告就要被取消。
不过房叔更建议第二个路子，就是保留这部分共有收入，但业主代表委员会提出对广告内容审核，只和适合居民楼投放的广告商合作。
更重要的，要求物业给咱出示广告收入明细，具体来源、数额和去向。如果有盈余，应当给物业的所有权人。
已经有很多业主代表委员会起诉物业并且得回了应有权益的成功案例。
比如哈尔滨一居民区物业的所有权人告赢了物业，强制要求物业给出广告收入明细。
再比如江苏省徐州市睢宁县某居民区和四川省成都市金牛区一居民区的业主代表委员会，都曾成功向物业服务管理公司要回了广告收入所得。
忍一时居民区衰败
退一步房价下跌
然而，尽管有叔说的这些可行方案，还是有很多物业的所有权人选择忍一忍了事。
您可能觉得不过是每天不到一分钟的荼毒，维权却耗费大量人力物力，不值。
可叔必须说，今天电梯广告咱忍了，明天草坪枯黄咱也忍了，长此以往，居民区将越来越快地衰败下去。
您发现没有，尽管居住的房屋产权70年，可有的居民区环境住到20年物业的所有权人就已深受折磨，到50年就完全没法住人了？
更糟糕的是，环境毁了，但凡层次好一点、余钱多一点的物业的所有权人都会考虑换房。
最后您的邻居可能就从一开始的高级中产，变成杂乱的隔断合租房。
您居住的房屋的价格也会一路下跌。
毕竟咱买的不仅是居住的房屋，更是邻居圈层和居住环境。
谁会花高价购买电梯里贴满了低俗广告，一关上门就回荡着刺耳“整整整”的楼盘呢？
所以，房叔给您提的这两个合法维权手段，可能麻烦一点。
但不管是为了一时的生活舒心，还是为了给居民区的衰败按下暂停，咱都值得采取点行动。
对电梯广告您有什么想法？评论区告诉大家。
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律师解读：
2020年5月28日下午，十三届全国人大三次会议表决通过了《中华人民共和国民法典》（以下简称民法典），自2021年1月1日起正式施行。
一：小区中以占用业主共有部分进行经营而获得的收益主要有以下几个方面
公共道路停车费(必须留有消防通道4.5米以上的距离，消防车通行4米、偶有非机动车辆留0.5米的距离)；各运营商交纳的场地使用费；信号输入或改造费用；电梯间及楼梯间广告收益；公共区域广告收益等。电梯属于公用设施，根据《民法典》二百七十四条之规定，属于业主共有。小区物业利用业主共有的电梯向外招租广告，并获取广告费收入，根据《民法典》二百八十二条之规定，该收入扣除合理成本之后，归全体业主共有。
二：物业可否未经业主同意，进行电梯广告招租？
无论是建设单位还是物业管理企业或者其他管理人，作为物业的管理者对其管理的区分所有建筑物的共有部分在不损害业主利益的情况下，是可以对其进行利用的，并且通过利用这些共有部分创造利益，使共有部分产生收益，做到物尽其用。由于共有部分的权利属于全体业主，对其利用而增加的收益，也应当归全体业主所有，只是利用共有部分的管理者可以扣除成本。小区公用电梯本就属于业主共有的公用设施，强调在不损害业主利益的情况下，是可以决定电梯广告招租的，但收益应归属全体业主共有。
三：物业要是耍“赖皮”，业主拿不到共有部分的收入分配怎么办？
首先业主先找物业谈，并给其发律师函。无果后，业主可以要求街道、居委会进行调解。调解不成的，业主或者业主委员会可以向法院提起诉讼，诉讼是最后的救济途径。
四：物业不分收益，业主是否可以不缴纳物业费？
原则上还是要缴物业费，但可以主张部分扣除。在法律上有抵消制度，在物业服务合同中，物业提供服务，业主缴纳相应的费用，物业是债权人。而同时，在履行物业合同过程中，物业利用业主共有部分的财产获得了广告收益，那就意味着物业实际上欠了业主钱，等额部分就可以抵消了。但必须注意，仅等额部分可抵消，不可以物业存在广告收益为由恶意欠缴物业费。
五：为何《民法典》二百八十二条要规定扣除合理成本？
明文规定扣除合理成本，主要是考虑了物业公司在电梯广告招租及维护中确实产生了一些合理成本费用，另外这样规定也不至于打击物业公司的积极性，让物业更加积极招租，避免资源的闲置。
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