西安一小区耗时3年成功换掉物业，换物业流程4步骤你清楚吗？
好的物业为小区保值增值添砖加瓦，烂的物业和你斗智斗勇！01“魏玛公馆”小区
耗时3年之久 终于换掉物业 ！
3月19日，魏玛公馆成功迎接新物业进小区，那么这个小区做对了哪些步骤可供借鉴，又遇到了哪些坑呢？
魏玛公馆换物业时间线梳理：
2018年8月，因为魏玛公馆很多业主对永绿物业服务质量并不认可，于是成立了业主委员，成立后，曾多次向永绿物业提出希望改善服务的意见建议，但成效不大。才产生了更换物业的决心！
2020年9月，聘请律师指导召开业主大会，经开区物管中心在开箱验票日现场监督，共1395户投票不再续聘永绿物业。
之后，通过招投标，公开选聘了新的物业公司，2021年1月4日，与新物业签订了服务合同。
当天，小区业主委员会向永绿物业出具了告知函，要求其在一周内完成交接及退场事宜。但永绿物业并不配合。
2021年1月-2022年3月，魏玛公馆原物业公司一直拒不退出。直到3月19日，经过多方协调，永绿物业才退出，之后新物业正式入驻小区。
前后耗时3年之久，才换掉物业。
魏玛公馆业主做的一些关键步骤是可以借鉴的：
1、成立业主委员会
2、聘请律师指导
3、绝大多数的业主都很团结，有组织有行动
但也遇到了一些问题：
1、个别业主不同意，告业委会，导致换物业推进过程出波澜
2、原物业不配合离场，威胁业委会和业主
从魏玛公馆换物业的经过来看，换物业不难，难的是面对困难的坚持，以及内部人心的考验。
02“换物业”4步骤
你家小区到第几步了？
有了现实的案例，再来看更换物业的流程都有什么？
01成立委员会
02和老物业解约
03公开聘选新物业
04业主投票选出新物业
根据《物业管理条例》，以上换物业的各个流程环节，每一位业主都有资格和权力参与决策。
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看这4步是不是很简单。
但很多小区连关键的第一步都没迈出去。第一步，成立业委会。
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成立业委会细分步骤和注意事项：
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业委会成员选出后，要及时在小区内公告结果。
第二步，和老物业解约。
前提是需要征得小区一半以上业主同意。
在一半以上业主都同意更换物业后，如何与老物业解约是个难题。
根据魏玛公馆的案例可以知道，老物业不退场，新物业就没法进来。
更换物业的理由要有法律依据，先看下《物业合同》是否在有效期内。
如果是，要找到物业违反其《物业合同》的具体事项。
有违约的情况并且有足够的证据就可以根据《物业法》解除其合同，终止其受聘关系。
如果《物业合同》到期了，走居委会程序，不自动续签，重新与招标的新物业公司签约合同就可以了。
第三步，公开聘选新物业。
这一步，从魏玛公馆的案例来看并不难。但需要一些懂得招标流程的业主牵头。
方式有以下几种：
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第四步，业主只需要在投标的物业公司中投票选出新物业即可。
03 换物业需要注意的“坑”
换新的物业并不代表着从此万事大吉，一片祥和，就怕走了一批豺狼，又来一波虎豹！
所以，换物业时这些隐藏的“坑”要注意！
1、警惕套路公司。一些浑水摸鱼的公司，以各种手段干扰业主大会正常选聘，从中谋取私利。
常见手段是，先渗透进群聊中，摸清业主心态，再伺机不断质疑小区问题，煽动业委会更换物业，同时攻击不配合的业主带头人。最后在选聘物业的业主大会上，帮助投票造假，达到其目的。
2、警惕换物业后，物业费上涨。
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由于业委会对物业服务市场不了解，缺乏议价能力，换物业后连带物业费上涨也是存在的。
面对这种情况一定要弄清楚涨价的原因是什么。
3、警惕换物业后，老物业不退场或不移交办公用房。
换物业后，老物业不退场或是不移交办公用房是最常见的。
本文中提到的魏玛公馆就遇到了这样的坑，老物业拖拖拉拉1年之久，不让新物业进场，并且险些与业主发生冲突。
西安智慧城小区物业退出，但不移交办公用房，追究才发现物业用房的产权竟在开发商名下。
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所以，老物业让人忍无可忍，但换新物业也不意味着一劳永逸。
换物业的每一环都需要有人愿意出力，出时间，因为繁碎的细节，以及人心的难测，免不了新的问题出现，所以，这可能是西安很多小区业主投诉物业，但物业又难以换掉的原因之一吧。
04换物业太麻烦，业主自治怎么样？
今年1月木兮就曾写过关于取消物业，实现业主自治的成功案例（具体可查看：不能再等！取消物业，已有小区开始行动！）
文章中有不少成功自治的案例，比如西安的和平花园小区，在2018年辞退老物业后，实行业主自行管理。一年后，年底实现收入141万，盈利83万。
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城北农业局小区，2009年经过全体业主大会通过，选了6名业主成立业委会自行管理。每年在扣除工勤人员的工资后，还能结余一两万元。
福州台江区的桂园怡景小区取消了物业后，改为11名业主自治，运营一年后，除去开支竟然还有13多万元的盈余。
南昌“阳光枫情”小区业主，赶走了物业后，事事躬亲，5年时间还节省了100多万资金。
事实可见，这些由退休业主牵头 ，半自愿，半工资的形式，服务小区正常运营的自治模式是成功的，也是很多人向往的。
但通过这些成功案例发现，这些业主自治成功的小区多半都不大，且以邻里关系更牢固的老小区居多，业主中多得力的退休人员。
而要将这种自治模式搬进人多的大型社区，年轻社区，实行效果就要打问号了。
并且也有业主反应业主自治也存在不好的一面。
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所以，面对烂物业，你更倾向换掉它，还是选择业主自治呢？
来源：（微信公众号）木兮聊房
分享来源：网易网 https://www.163.com/dy/article/H38SBB820552BKBS.html
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